??近期，熱點(diǎn)城市政策頻出，合肥、廈門(mén)、蘇州均采取差別化信貸政策，南京實(shí)行土地拍賣(mài)搖號(hào)；與收緊相對(duì)的是，7月個(gè)人房貸達(dá)到4773億元，再創(chuàng)新高。8月份已經(jīng)過(guò)半，市場(chǎng)走勢(shì)到底如何？

??41城成交環(huán)比下滑24%，供應(yīng)偏緊、觀望漸濃是主因

??根據(jù)我們對(duì)41個(gè)重點(diǎn)樣本城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從商品住宅成交面積環(huán)比來(lái)看，2016年8月上半月三四線重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比上漲2%；其后14個(gè)二線城市跌幅為9%；一線城市則跌幅較大，環(huán)比下跌21%。

??現(xiàn)象背后，主要有三個(gè)原因?qū)е抡w成交下滑：一，前期重點(diǎn)城市市場(chǎng)過(guò)于火熱，提前透支部分需求；二，7、8月傳統(tǒng)屬于銷售淡季，并且市場(chǎng)供應(yīng)量偏緊；三，市場(chǎng)觀望情緒濃郁，主要來(lái)自房?jī)r(jià)過(guò)快上漲以及信貸政策收緊。

??需要指出的是，盡管二線城市市場(chǎng)處于前期沖高回落的調(diào)整期，但成交量絕對(duì)值仍普遍大幅高與去年同期，即使未來(lái)成交再進(jìn)行調(diào)整，整體成交規(guī)模超過(guò)去年問(wèn)題不大。

??蘇州“末班車”效應(yīng)明顯，供應(yīng)缺、信貸緊致廈門(mén)成交同環(huán)比銳減

??8月上半月市場(chǎng)亮點(diǎn)仍聚焦二線城市，成交量漲跌不一，分化進(jìn)一步加劇。一方面蘇州、合肥、青島、天津、市場(chǎng)持續(xù)火爆，成交同、環(huán)比皆上漲，其中青島8月第二周成交量創(chuàng)近一年周成交新高，蘇州成交45.53萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲56%，同比增加三成；另一方面，杭州、南京、濟(jì)南、廈門(mén)、長(zhǎng)春、南昌等成交回落較快，環(huán)比跌幅都在30%左右，其中南京成交量同、環(huán)比皆下跌25%左右。

??廈門(mén)8月上半月成交量同環(huán)比分別下跌70%和30%，是二線城市中下滑幅度最大的城市。市場(chǎng)無(wú)房可賣(mài)以及信貸政策收緊是影響成交下滑的主因。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止7月，廈門(mén)供求比為0.2，庫(kù)存僅212萬(wàn)平方米，同比下滑31%，消化周期為6.5個(gè)月，成交繼續(xù)縮量為大概率事件。

??蘇州、南京均在上周四出臺(tái)調(diào)控新政，從新政出臺(tái)后成交情況來(lái)看，南京目前沒(méi)有太大變化，主要是南京新政主要集中在供給側(cè)，在需求端調(diào)控較為溫和，對(duì)市場(chǎng)幾無(wú)影響；而蘇州則在新政出臺(tái)當(dāng)天顯現(xiàn)“末班車”效應(yīng)，8月11日成交量高達(dá)6.5萬(wàn)平方米，創(chuàng)下今年以來(lái)日度成交新高，“限購(gòu)”、“限貸”雙管齊下，對(duì)市場(chǎng)造成一定恐慌。整體來(lái)看，兩個(gè)城市政策收緊相較此前深圳、上海來(lái)說(shuō)仍比較“寬松”，并且蘇州在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間成交下跌后，成交量已經(jīng)處在相對(duì)低谷，再繼續(xù)下跌可能性不大，而南京在地王預(yù)期的推動(dòng)下，仍將會(huì)保持量穩(wěn)價(jià)升的格局。

??綜上所述，8月上半月各城市市場(chǎng)相較于7月“平穩(wěn)有余而亮點(diǎn)不足”，因城施策也使得熱點(diǎn)二線城市走勢(shì)不一，8月淡季仍將持續(xù)。但隨著企業(yè)逐步加大供應(yīng)量，以及兩個(gè)月的調(diào)整和恢復(fù)，在鼓勵(lì)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展以及去庫(kù)存的主旨下，“金九銀十”銷售回暖仍值得期待。

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