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??導語

??一系列政策加持下，預期10月房地產市場企穩(wěn)回升可期。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??10月17日上午，國新辦舉辦新聞發(fā)布會，住建部、財政部、自然資源部、央行、金監(jiān)總局等五部委介紹促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關情況。發(fā)布會有哪些新提法？未來房地產方面還會有哪些增量支持政策？

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??賦權取消限購、限售、限價、普宅標準，考慮虹吸效應一線調控或保持現(xiàn)有松緊度

??住建部部長倪虹表示抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩(wěn)，概括起來，就是“四個取消、四個降低、兩個增加”。四個取消，就是充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

??此外，針對大城市放開限制性購房政策是否會產生虹吸效應的問題，倪虹部長也提到，從規(guī)律上看，“虹吸效應”是世界城市發(fā)展過程中出現(xiàn)的普遍現(xiàn)象。從影響上看，“虹吸效應”有利有弊，在不同城市和城市的不同發(fā)展階段，“虹吸效應”會產生不同影響。在城鎮(zhèn)化進程中，中國政府注重引導大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展。房地產市場因城施策，也是防止房地產領域“虹吸效應”負面作用的一種制度安排。謝謝。

??我們監(jiān)測到，9月政治局會議召開以來，地方調控政策加速松綁，9月26日到10月16日，共有70個城市出臺81次放松性政策，廣州、天津全面取消限購，北京、上海、深圳分區(qū)優(yōu)化限購政策，廈門、深圳等取消限售，深圳、無錫、杭州等取消新房限價。關于倪部長提到的虹吸效應，我們的解讀是，為了防止虹吸效應負面作用擴大化，在9月末這輪調整后，北京、上海、深圳等三個尚未取消限購的城市，短期內四限政策將保持現(xiàn)有松緊度運行，除非房地產市場環(huán)境進一步惡化，否則全面放開的可能性不大。

??02

??新增100萬套城中村改造貨幣化安置，參照2017棚改有望帶動近1億平住宅銷售

??住建部部長倪虹表示，房地產政策組合拳的兩個增加，其一就是要增加城中村改造規(guī)模。今年增加100萬套城中村改造，并提供五方面支持。在前期城中村和危舊房改造基礎上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式，加大政策支持力度，一是重點支持地級以上城市。二是開發(fā)性、政策性金融機構可以給予專項借款。三是允許地方發(fā)行政府專項債。四是給予稅費優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

??獲得政策支持的項目需具備兩點條件，第一，群眾改造意愿強烈、安全隱患比較突出的。第二，項目的兩個方案要比較成熟，一個是征收安置方案要做得扎實，能夠確保征收工作順利推進，另一個是資金大平衡方案能夠做到項目總體平衡，避免新增地方債務風險。

??我們認為，新增100萬套城中村改造，并實行貨幣化補貼，可以釋放出規(guī)模可觀的增量購房需求，有助于存量住房消化。參照我們此前對2015-2017年的棚改貨幣化安置效果測算，2017年全國開工609萬套棚改，其中貨幣化安置約360萬套，假設每套棚改貨幣化安置對應購置85平方米的住房，共計撬動3.1億平方米的住宅銷售，占當年銷售份額的21.5%。以此粗略推算，100萬套的城中村改造或將帶動近1億平方米住宅銷售。

??03

??“白名單”信貸規(guī)模增至4萬億元，應進盡進、應貸盡貸、撥付能早盡早

??國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企介紹，10月16日，白名單”已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。未來融資協(xié)調機制將有三方面優(yōu)化：

??第一，將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”。今后符合“白名單”標準條件的房地產項目，均應該按照“白名單”管理，做到“應進盡進”。在具體流程上采取審核與備案兩種形式。在審核方面，按照目前城市融資協(xié)調機制對“白名單”項目的流程繼續(xù)發(fā)揮作用，繼續(xù)保留，同時房地產項目公司也可以跟銀行一起商量，銀行按照授信標準，對房地產項目進行融資，通過“白名單”機制進行備案，納入“白名單”管理。貸款應貸盡貸。

??第二，進入“白名單”的項目要做到“應貸盡貸”。進一步加大力度，逐項目落實貸款投放進度，適度下放審批權限，提高審批和放款效率，按照項目建設進度，及時發(fā)放貸款。各城市協(xié)調機制也要積極協(xié)調相關各方，加大問題項目的修復力度，落實貸款發(fā)放條件，配合金融機構做好貸款的審核和發(fā)放。原則上，如果有關條件和要求沒有發(fā)生變化，對于進入“白名單”的項目，銀行就應做到“應貸盡貸”。

??第三，優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。目前商業(yè)銀行是按照項目建設進度分批將貸款資金撥付給房地產項目公司，并且直接受托支付給材料商、施工方等上下游企業(yè)。今后，商業(yè)銀行可以在與房地產項目公司協(xié)調一致的前提之下，根據(jù)房地產項目公司提供的用款計劃，將全部貸款提前發(fā)放至房地產項目公司開立的項目資金監(jiān)管賬戶，后續(xù)依據(jù)實際用款申請，從監(jiān)管賬戶受托支付到用款對象，把資金撥付的時間提前，只要授信審批通過后，就可以把全部貸款發(fā)放到房地產項目公司的資金監(jiān)管賬戶。

??我們認為，“白名單”擴圍及撥付方式優(yōu)化有助于實現(xiàn)保交樓目標，有效保障所有在建項目獲得必要融資支持，有利于房屋建成，維護購房者合法權益，同時納入“白名單”以后項目管理更規(guī)范，融資也更快捷更便利，有助于改善房地產企業(yè)的資金狀況。

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??財政支持專項債回購存量土地和住房，取消普宅減輕增值稅、土地增值稅負擔

??10月11日，財政部曾在新聞發(fā)布會上提到關于房地產的三項財政支持，即專項債券用于土地儲備、專項債用于收購存量房、調整與普宅相關稅費。10月17日，財政部財政部財政部部長助理宋其超、自然資源部副部長劉國洪、中國人民銀行副行長陶玲就相關政策細節(jié)做了說明。

??第一，專項債+專項借款，用于支持地方回購存量土地。優(yōu)先回購企業(yè)無力開發(fā)或者不愿繼續(xù)開發(fā)、尚未動工建設的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。研究設立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。對于收回來的土地，再次組織供應用于房地產的，將嚴格把控。市場確有需求的，才可以優(yōu)化條件、精準投放，但必須控制在收回收購總量的一定比例之內。

??第二，允許地方專項債用于收儲存量住房。支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策主要是由地方自主決策、自愿實施，遵循法治化原則，按照市場化運作，在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。

??第三，研究取消普宅標準后的增值稅、土地增值稅政策。現(xiàn)行政策是在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市以外，在其他城市，對個人銷售購買2年以上的住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。在北上廣深這4個一線城市，對個人銷售購買2年以上的普通住宅免征增值稅，對個人銷售購買2年以上的非普通住宅要征收增值稅。在土地增值稅方面，對建造銷售增值率低于20%的普通標準住宅，免征土地增值稅。按照土地增值稅暫行條例實施細則的有關規(guī)定，普通住宅標準由各省明確。

??我們認為，前兩項政策政策都致力于消化存量，促進房地產市場回歸供需平衡。以收儲存量房為例，支持使用地方專項債用于收儲，可以有效補充收儲資金來源，解決保障性住房再貸款資金規(guī)模有限、商業(yè)銀行發(fā)放貸款積極性不高導致收儲進度遲緩的問題，進而推進地方收儲進展，完成消化存量住房和保障性住房籌建的雙重目標。而調整普宅標準取消后的增值稅、土地增值稅相關規(guī)定，將有效降低房地產企業(yè)和購房人負擔，有助于促進房地產市場止跌回穩(wěn)。

??總的來看，一系列政策加持下，預期10月房地產市場企穩(wěn)回升可期。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月前2周新房成交呈探底回升之勢，30個重點城市前13天新房成交較9月前13天增長27%，一線城市成交較9月同期增長29%，較去年10月前13天增長14%。二手房成交逐周回升，10月第二周14城成交同環(huán)比均倍增，深圳、杭州成交規(guī)模創(chuàng)今年單周新高，受國慶假期影響，14城前13天成交較9月同期下降32%，較去年同期下降12%，預計后續(xù)跌幅將收窄直至回正。