中房网_在线观看日韩国产_中国房地产业协会官方网站

??導(dǎo)語

??增債6萬億置換隱性債務(wù)，助力經(jīng)濟(jì)循環(huán)與房地產(chǎn)去庫存，完善住房保障。

??◎  文 /楊科偉

??11月8日下午，全國常委會辦公廳召開新聞發(fā)布會，由全國常委會預(yù)算作委員會和財政部介紹審議增加地?政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)議案的有關(guān)情況。這也是9·26政治局會議后各部委一系列重要政策措施中財政支持政策的延續(xù)，尤其是明確要求“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，對改善房地產(chǎn)市場預(yù)期尤為為關(guān)鍵。通過增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)，為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生。為后續(xù)發(fā)行地方政府專項債收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間，是房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”和完善住房保障體系的有力舉措，是實現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要支持。

??01 債務(wù)置換釋放地方壓力、提升企業(yè)投資活力、改善消費(fèi)預(yù)期，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)

??全國人大財政經(jīng)濟(jì)委員會副主任委員、全國人大常委會預(yù)算工作委員會主任許宏才在新聞發(fā)布會上介紹，議案提出，為便于操作、盡早發(fā)揮政策效用，新增債務(wù)限額全部安排為專項債務(wù)限額，一次報批，分三年實施。按此安排，2024年末地方政府專項債務(wù)限額將由29.52萬億元增加到35.52萬億元。許宏才表示，議案已經(jīng)全國人大常委會批準(zhǔn)，國務(wù)院財政部門將按程序盡早下達(dá)分地區(qū)限額，地方政府將依法做好債券置換工作，各級人大及其常委會將依法做好監(jiān)督工作。

??依此來看，將增加地方政府債務(wù)限額6萬億元，2024年—2026年每年2萬億元，支持地方用于置換各類隱性債務(wù)，為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生。

??發(fā)布會公布，到2023年末經(jīng)過逐個項目甄別、逐級審核上報，全國隱性債務(wù)余額為14.3萬億元。另據(jù)10月29日財政部公布數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月末，全國地方政府債務(wù)余額44.74萬億元。政府債券44.57萬億元，非政府債券形式存量政府債務(wù)1662億元。今年前9月，全國發(fā)行地方政府債券合計6.7萬億元，其中新增地方政府債4.23萬億元，再融資地方債2.47萬億元。前9月，地方政府債券到期償還本金26991億元，其中發(fā)行再融資債券償還本金23005億元、安排財政資金等償還本金3986億元，地方政府債券支付利息10346億元。由此可見，政府債務(wù)規(guī)模總量和還本付息的壓力較大，極大制約地方施政空間。

??此次通過較大規(guī)模增加債務(wù)額度，支持地方化解隱性債務(wù)，地方可以騰出更多精力和財力空間來促發(fā)展、保民生。支持地方特別是高風(fēng)險地區(qū)化解存量債務(wù)風(fēng)險和清理拖欠企業(yè)賬款等。可以加大對重點群體的支持保障力度，提升整體消費(fèi)能力。疊加運(yùn)用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。最終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)，實現(xiàn)投資-消費(fèi)良性循環(huán)。

??02 騰挪地方收儲存量商品房和回購存量土地資金空間，通過市場化方式實現(xiàn)多重目標(biāo)

??5月份五部委在“切實做好保交房工作配套政策”說明會上，央行首次提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。9月份將資金支持比例將由60%提高至100%，資金總規(guī)模達(dá)5000億元。10月份，財政部也表態(tài)在確保項目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。目前，已有超過50個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收儲，29個城市已落地首批房源征集細(xì)則，明確參與征集商品房需滿足的條件，標(biāo)志著存量房收儲進(jìn)入落地期。

??但從當(dāng)前各城市政府收儲落地情況看，仍存在一些現(xiàn)實問題。最突出的是與收儲條件匹配度較低，合規(guī)適格房源規(guī)模小。已建成現(xiàn)房尚未出售的商品房僅占庫存三成左右，即便全部收儲也對當(dāng)前各城市恢復(fù)供求在平衡作用相對有限。主要集中在城市外圍近郊和遠(yuǎn)郊，配套不太完善，很難滿足后期配售保障房和保租房運(yùn)營入住要求。

??在未來地方專項債資金支持下，各城市可以根據(jù)自身供求關(guān)系特點作相應(yīng)的調(diào)整，比如擴(kuò)大收儲范圍，不局限于現(xiàn)房，部分進(jìn)入建設(shè)尾聲結(jié)構(gòu)性封頂?shù)钠诜恳部杉{入收儲范圍；可以實現(xiàn)房型面積段、項目區(qū)域、價格檔次多元化收儲，更好實現(xiàn)收儲房源適銷對路、供需平衡。

??與此同時，地方專項債可用于支持地方回購存量土地。優(yōu)先回購企業(yè)無力開發(fā)或者不愿繼續(xù)開發(fā)、尚未動工建設(shè)的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。研究設(shè)立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補(bǔ)充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。對于收回來的土地，再次組織供應(yīng)用于房地產(chǎn)的，將嚴(yán)格把控。市場確有需求的，才可以優(yōu)化條件、精準(zhǔn)投放，但必須控制在收回收購總量的一定比例之內(nèi)。

??我們認(rèn)為，這兩項舉措都能快速助力消化存量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場回歸供需平衡。支持使用地方專項債用于收儲存量商品房閑置土地，可以有效補(bǔ)充收儲資金來源，解決保障性住房再貸款資金規(guī)模有限、商業(yè)銀行發(fā)放貸款積極性不高導(dǎo)致收儲進(jìn)度遲緩的問題，進(jìn)而推進(jìn)地方收儲進(jìn)展，完成消化存量住房和保障性住房籌建的雙重目標(biāo)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)資金流負(fù)擔(dān)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??03 為后續(xù)發(fā)行地方專項債推動100萬套城中村改造貨幣化安置提供強(qiáng)有力資金支持

??在10月17日的財政部等五部委國新辦會議上，住建部部長倪虹表示，在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，今年將再增加100萬套城中村改造，并通過貨幣化方式安置。為此將提供五方面支持：一是重點支持地級以上城市。二是開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項借款。三是允許地方發(fā)行政府專項債。四是給予稅費(fèi)優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

??獲得政策支持的項目需具備兩點條件，第一，群眾改造意愿強(qiáng)烈、安全隱患比較突出的。第二，項目的兩個方案要比較成熟，一個是征收安置方案要做得扎實，能夠確保征收工作順利推進(jìn)，另一個是資金大平衡方案能夠做到項目總體平衡，避免新增地方債務(wù)風(fēng)險。

??我們認(rèn)為，財政支持允許地方發(fā)行政府專項債無疑為實現(xiàn)100萬套城中村改造貨幣化安置目標(biāo)、增強(qiáng)安置居民信心繼而加快改造進(jìn)程提供強(qiáng)有力的資金支持。新增100萬套城中村改造，并實行貨幣化補(bǔ)貼，可以釋放出規(guī)模可觀的增量購房需求，有助于存量住房消化。參照我們此前對2015-2017年的棚改貨幣化安置效果測算，2017年全國開工609萬套棚改，其中貨幣化安置約360萬套，假設(shè)每套棚改貨幣化安置對應(yīng)購置85平方米的住房，共計撬動3.1億平方米的住宅銷售，占當(dāng)年銷售份額的21.5%。以此粗略推算，100萬套的城中村改造或?qū)咏?億平方米住宅銷售。

??總的來看，一次性增加6萬億元債務(wù)限額置換地方政府存量隱性債務(wù)的舉措，可以有效釋放地方壓力、提升企業(yè)投資活力、改善消費(fèi)預(yù)期，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)。通過地方政府專項債支持地方收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置，是房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”和完善住房保障體系的重要舉措，是實現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措。這項舉措有利于通過市場化方式實現(xiàn)多重目標(biāo)，一是有利于加快存量商品房去庫存以及盤活閑置土地資源，改善房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系失衡預(yù)期。二是有助于加快保障性住房供給，收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足低收入群體和新市民的多層次住房需求。三是助力保交樓和改善房企資金狀況實現(xiàn)保主體和保就業(yè)。