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??本月樓市政策聚焦

??中央強調加快構建房地產發展新模式，二三線城市寬松政策密集發布

??2024年7月，我國房地產政策延續寬松。中央層面，黨的二十屆三中全會審議通過《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》，提出完善“市場+保障”住房供應體系、充分賦予地方調控自主權、改革房地產融資方式和商品房預售制度、完善房地產稅收制度等；中共中央政治局會議則繼續將房地產工作列入“持續防范化解重點領域風險”范疇，提出積極支持收購存量商品房用作保障性住房等，進一步推動“去庫存”和“保交房”工作，加快構建房地產發展新模式等。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策70條，數量為2024年以來第二高。其中，寬松性政策60條、中性政策4條，緊縮性政策6條。從調控主體來看，以弱二線及三四線城市為主，重點城市中僅鄭州取消商品住房價格指導、南京取消商品住房公證搖號銷售要求等少數調整。從調控內容來看，政策寬松主要圍繞優化住房信貸政策、發放購房財稅補貼、加大房票安置力度、支持鼓勵住房“以舊換新”、加大住房公積金貸款支持等展開，政策多具備延續性或跟進性質，整體力度及市場影響相對一般。本期報告主要對7月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

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??中央政策：加快建立租購并舉住房制度，加快構建房地產發展新模式

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??7月資金面環比略有寬松，各期資金利率中樞較6月下移，流動性凈投放超8000億元。具體來看，公開市場操作方面，央行7月逆回購投放29572.6億元，到期23446億元；MLF投放3000億元，到期1030億元；全月凈投放8096.6億元。資金利率方面，DR001、DR007、DR014運行中樞較6月分別下行6BP、7BP、10BP至1.75%、1.83%、1.85%，資金利差仍處于歷史同期低位。LPR方面，1年期LPR及5年期LPR均下調10BP。

??在房地產方面，黨的二十屆三中全會審議通過了《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》，其中提出，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度，完善房地產稅收制度，加快建立租購并舉住房制度，加快構建房地產發展新模式等。房地產政策基調延續寬松，住房制度改革和地方政策優化節奏有望進一步加快。中共中央政治局會議則繼續將房地產工作列入“持續防范化解重點領域風險”范疇，強調要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式等。此外，國務院發布新型城鎮化戰略五年行動計劃提出，完善農業轉移人口多元化住房保障體系，加大農業轉移人口經濟可承受的小戶型保障性租賃住房供給，加大保障性住房建設和供給，加快解決工薪收入群體住房困難，穩定工薪收入群體住房預期等。

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??地方政策：

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??3. 緊縮性政策

     （1） 市場監管政策

??（2） 公積金政策

??4. 政策小結

??以弱二線和三四線城市為調整主體，政策側重于住房信貸、公積金、購房補貼等需求側支持

??中房研協測評研究中心監測統計，2024年7月，地方出臺房地產調控政策70條，為2024年以來第二高。其中，寬松性政策60條，主要涉及優化住房信貸政策、推進住房“以舊換新”、加大房票安置力度、發放購房財稅補貼、加大住房公積金政策支持等；中性政策4條，主要涉及保障性住房建設籌集和管理；緊縮性政策6條，主要涉及房地產市場秩序整治和房企資金監管等。總的來看，本月地方調整以弱二線及三四線城市為主體，政策內容側重在需求側支持，且多具備延續性或跟進性質，政策力度及市場影響相對一般。此外，遂寧、昆明、德宏州、滁州、景德鎮等多地加入推動收購存量房用作保障性住房行列。

??行政干預核心舉措包括優化住房信貸政策、發放購房財稅補貼、加大房票安置力度等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優化住房信貸政策、推進住房“以舊換新”、加大房票安置力度、發放購房財稅補貼等。其中，典型代表有：鄭州不再對新建商品住房實行價格指導，由開發企業自主定價銷售；南京取消商品住房項目搖號銷售要求，由開發企業自主銷售；佛山優化住房套數認定，在佛山市住房保障和房產信息網掛牌出售、出租和網簽交易中的商品住房不計入居民家庭住房套數；海南省陵水黎族自治縣、五指山市放寬住房限購政策；泉州市泉港區自2017年4月17日起購買的該區一二手住房均不限售；天水取消對新建商品住房價格備案要求，銷售價格由開發企業自主調整；徐州、襄陽、貴陽、開封市蘭考縣執行降低首付比例和房貸利率政策等。此外，益陽、永州、江陰、遂寧、孝感、昆明、滁州、賀州、吉安、九江、景德鎮、南寧市橫州市、合肥市高新區、杭州市富陽區、德宏州等多地發布購房補貼或稅收優惠政策，徐州、江陰、遂寧、寧波、襄陽、貴陽、九江、天水等多地提出進一步加大房票安置力度或擴大房票使用范圍，江陰、襄陽、德宏州、滁州、貴陽、吉安、九江、景德鎮等多地支持鼓勵住房“以舊換新”等。

??土地政策核心聚焦閑置存量土地的妥善處置

??在土地政策方面，主要圍繞閑置存量土地的處置利用開展。湖北省黃岡市發布方案，從“鼓勵開發”“促進轉讓”“規范收購收回”三個方面提出處置意見。其中，在“鼓勵開發”方面，方案提出，完善規劃條件和相關配套設施要求，合理調整竣工日期，依法免除因自然災害、疫情導致的違約責任；在“促進轉讓方面”，充分發揮土地二級市場作用，推進房地產用地“帶押過戶”，配合司法及破產處置，優化分割開發程序，支持合作開發；在“規范收購收回”方面，強調應依法收回的情形，協商收回的可采取等價置換等方式，收回收購土地用于保障性住房的，可通過地方政府專項債券等資金予以支持，但要量力而行，堅決避免新增地方政府隱性債務。

??公積金政策核心舉措包括上調最高貸款額度、下調最低首付比例、支持公積金支付購房首付款等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、下調公積金貸款最低首付比例、支持提取公積金支付購房首付款等。典型代表有：廊坊將單繳存職工家庭最高貸款額度由60萬元提高至70萬元，雙繳存職工家庭最高貸款由80萬元提高至90萬元，并支持公積金首付款提取“即買即取”；遵義將單繳存職工家庭最高貸款額度由50萬元提高至60萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度由60萬元提高至70萬元，將二套房最低首付比例由30%下調至20%；武漢將首套個人住房公積金最高貸款額度調整為120萬元，二套房最高貸款額度調整為100萬元；撫順將二手房公積金貸款房齡限制由“貸款期限與房齡之和不得超過30年”調整為“公積金貸款期限為40年減房齡，最高貸款期限為30年”，并將二手房貸款最高額度提高至50萬元，執行首套房最低首付比例和二套房貸款利率等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶限制、發放人才購房補貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶限制、發放人才購房補貼等。典型代表有：大連開啟2024年度高校畢業生一次性購房補貼受理工作，對符合條件的購房者給予一次性10000元購房補貼；孝感對新引進人才購買首套房的，按全日制博士研究生、碩士研究生、本科生，分別給予12萬元、8萬元、4萬元補貼；天津市寶坻區進一步放寬落戶限制，戶口在本市全日制高職及以上院校學生集體戶的在校生、畢業生，可在寶坻區落戶，本人的配偶、未成年子女、父母申請投靠的，按照天津市現行戶口政策落戶；江陰對符合條件的新引進的青年人才，分別給予每年最高本科1萬元、碩士研究生1.5萬元、博士研究生2.4萬元的租房補貼，對符合條件的高層次人才給予20萬元-500萬元的購房補貼，并全面取消各類人才落戶年齡限制和社保繳納要求，鼓勵親屬隨遷落戶等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設籌集和管理

??中性政策主要涉及保障性住房建設籌集和管理。典型代表有：天津提出允許非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，改建項目重點布局在軌道交通沿線、工業產業園區、商業商務集聚區、高校科研院所周邊等人口聚集、交通便利、配套完善、需求旺盛的區域，70平方米以下戶型占比不低于80%；鄭州發布配售型保障性住房準入、配售及封閉管理實施細則，提出一個家庭只能購買一套配售型保障性住房，配售型保障性住房實行封閉管理，符合回購情形的，由運營公司進行回購；煙臺、佛山發布收購存量商品住房用作保障性住房相關公告，并對房源范圍、房源基本條件等提出具體要求。

??緊縮性調控主要涉及房地產市場秩序規范和房企資金監管等

??緊縮性政策主要涉及房地產市場秩序規范整治和房企資金監管等。典型代表有：長沙推行商品房銷售管理清單制度，要求房企完善銷售現場信息公示內容，實現銷售過程的透明化和規范化；海南規范國有住宅用地自建房管理，明確不得向個人供應國有住宅用地，自建房不得分幢、層、戶、間轉讓等；吉安提出進一步規范存量房交易秩序，重點聚焦進一步完善存量房交易管理、進一步規范存量房買賣合同網簽備案、進一步規范存量房交易資金監管、進一步規范房地產經紀行業管理等方面。

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??7月重要事項復盤

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??重點40城現行房地產核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2024年7月31日，40個重點城市中：

??（1）限購方面，執行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、海口；執行區域限購政策的有2個，分別為廣州、天津；其他34個城市均不限購。

??（2）限售方面，執行限售政策的城市有13個，其中，北京、上海、杭州、海口及廈門部分樓盤限售期最長達到5年，廈門特殊樓盤限售期最長達到8年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設定最高限價的城市有2個，分別為北京、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）與上月相比，本月40個重點城市住房限購限售政策無調整。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2024年7月31日，40個重點城市中：

??（1）40個城市均已跟進“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??（3）與上月相比，本月40個重點城市住房信貸政策無調整。

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??房地產政策展望

??1. 中央層面

??7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢并部署下半年經濟工作。會議指出，當前外部環境變化帶來的不利影響增多，國內有效需求不足，經濟運行出現分化，重點領域風險隱患仍然較多，新舊動能轉換存在陣痛。宏觀政策要持續用力、更加給力，要加強逆周期調節，實施好積極的財政政策和穩健的貨幣政策。同時，7月份以來，央行實施降息，逆回購操作利率、LPR、MLF利率均有下調，宏觀政策寬松預期上升。短期流動性方面，根據中信證券研究測算，在完全排除MLF及逆回購到期因素，8月存在約3000億元的流動性缺口，央行或繼續通過公開市場操作投放流動性，從而保障流動性合理充裕。同時，下半年可能進一步降準降息。

??在房地產方面，二十屆三中全會為房地產工作指明了方向，即加快建立租購并舉住房制度，加快構建房地產發展新模式，房地產相關土地制度、稅收制度、房地產開發融資方式和商品房預售制度等改革有望提速。中共中央政治局會議則部署了下半年房地產工作，明確了當前仍需重點防范化解房地產領域風險，做好“去庫存”和“保交房”各項工作，堅持消化存量和優化增量為組合，加快構建房地產發展新模式等。其中，“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”首次出現在政治局會議文件上，地方收儲相關支持性政策有望加強。

??2. 地方層面

??根據CRIC統計數據，7月，TOP100房企實現銷售操盤金額2790.7億元，環比下降36.4%、同比下降19.7%，單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。重點30城商品住宅新增供應804萬平方米，環比下降24%、同比下降16%；成交1009萬平方米，環比下降29%、同比下降11%。受政策效應減弱、高溫天氣等多因素影響，本月房地產市場再度走弱，大部分城市房地產下行壓力繼續加大。基于此，地方房地產政策仍需加碼，結合二十屆三中全會提出充分賦予各城市政府房地產調控自主權，重點一二線城市在限購、限售、限價及房地產交易稅費政策調整上或可適當提速，三四線城市則仍需要持續通過加大人口導入、發放購房補貼、降低購房成本和還貸壓力等政策組合拳，推動地方房地產市場早日實現止跌企穩。此外，中共中央政治局會議首次提出“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”，將有望再次加快地方收儲步伐。若后續有資金、政策等方面支持跟進，收購存量房用作保障性住房或將成為地方防風險、去庫存、保交房的重要路徑。