??市場筑底關鍵在信心，預期明年上半年熱點城市“保溫”、多數城市低位徘徊。

??近期，地方救市政策再出新藥方，蘇州、濟南、開封等政府回購商品房用作保租房及人才用房，貴陽則實行政府保價，保證團購房源在兩年內最低價。現階段房地產市場仍未真正見底的癥結是什么？政府回購及保價能否扭轉市場下行預期？

??蘇州等多城入市收購

??貴陽團購保價二年最低等多手段并舉

??以提振購房者信心

??近期，地方救市政策再出新藥方，體現在以下兩個方面：

??其一，蘇州、濟南、開封等政府回購商品房用作保租房或人才用房。例如蘇州，9月底政府拿出約300億元回購了40多個項目的商品房作為人才用房。又如開封，回購恒大1050套商品房作為保租房，占全年保租房任務的一半以上。

??其二，貴陽實行政府保價。基于購房者擔憂項目不斷降價，等等可能更便宜的普遍心理，貴陽多部門推動商品房團購活動，房源保證兩年內最低價。

??聚焦貴陽房地產市場，不難發現貴陽市場已然陷入深度調整期，體現在以下兩個方面：

??其一，市場下行壓力不斷加劇，近兩年成交加速下滑。2020年，貴陽房地產市場先抑后揚，全年主城區成交面積高達852萬平方米，創近年來新高，同比增長49%。2021年二季度，貴陽市場開始轉冷，全年主城區成交面積跌至637萬平方米，同比下降25%。2022年，貴陽市場下行壓力進一步加劇，前10月主城區累計成交325萬平方米，同比下降39%，整體呈加速下滑態勢。

??其二，房企頻繁打折降價，未來房價預期轉跌。受限于貴陽市場下行壓力不斷加劇，房企持續加大促銷力度，特價房、工抵房等優惠輪番落地。但實際收效甚微，僅限于少數降價力度較大的項目成交階段性好轉，多數項目成交并未實質性改善。分區域來看，除觀山湖區房價相較堅挺之外，其余區域房價預期全面轉跌。而在“買漲不買跌”的心理預期下，市場觀望情緒愈加濃重。

??我們認為此番貴陽政府保價在一定程度上將提振市場信心，刺激購房需求集中釋放，短期成交或將明顯提升。但長期來看，貴陽市場真正回穩仍需較長時間周期，畢竟市場信心扭轉并非易事，市場需求及購買力同樣需要時間積累。

??因保交樓承壓、房價及收入預期下滑

??信心缺失制約市場復蘇節奏貴陽政策層面相較寬松，不限購，新房限售3年，但二手房不限售。2022年4月，貴陽放松限貸，首套房最低首付2成；首套貸款已結清，購買二套房執行首套房貸款政策。但利好政策落地后貴陽市場并未回穩，成交持續低位運行，房價預期轉入下降通道。

??而在全國層面，貴陽樓市并非孤例，盡管地方需求端刺激性政策應出盡出，但市場仍未真正見底。尤其是弱二線及多數三四線城市，市場已然陷入成交量、價全面轉跌的惡行循環。我們認為市場信心缺失成為制約市場復蘇的重要因素，體現在以下三個方面：

??其一，房價預期轉跌。2022年7月以來，70個大中城市新房及二手房銷售價格指數環比下跌城市數量持續增多。10月，共計58城新房銷售價格指數環比轉降，其中大連暫以1.2%環比跌幅居首；另有62城二手房銷售價格指數環比轉跌，其中錦州暫以1.1%環比跌幅居首。

??其二，居民就業及收入預期下滑。2022年以來，受國內疫情反彈等多方面因素影響，城鎮居民失業率持續保持高位，尤其是16-24歲青年失業率高企。10月，全國城鎮調查失業率5.5%，依舊位于年初所設定的目標區間上限，其中16-24歲青年失業率高達17.9%，直觀反映居民就業難度在加大，未來收入預期同樣轉跌。

??其三，受限于房企暴雷，保交樓難度持續加碼。2022年以來，房企資金周轉壓力有增無減，企業暴雷現象時有發生，甚至不少優質民企同樣陷入償債危機。隨著出險企業持續增多，實際保交樓難度持續加碼，購房者普遍擔憂項目交付乃至爛尾

??市場筑底關鍵在信心

??預期明年上半年熱點城市“保溫”

??多數城市低位徘徊

??繼金融16條之后，近期三大金融部門再次表態，支持房企合理融資需求。可以期許的是，房企整體融資環境將實質性改善，優質民企或將明顯受益，短期融資“輸血”將有助于幫扶優質民企恢復經營“造血”功能。預計房企供給側改革已接近尾聲，央國企、優質民企經營將逐步回歸正軌，出險房企仍將有序出清。

??受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業群體或將陸續入市，房地產交易才會逐步回歸。預計到明年二季度前市場才可能有望“見底” ，各線城市大概率重啟輪動修復。

??核心一、二線城市有望“保溫”，成交或將繼續走穩。尤其是杭州、成都這類強二線城市，在市場出現走弱跡象及時解綁政策，短期有助于提振市場情緒，成交有望繼續走穩。

??弱二線及多數三四線城市或將筑底徘徊，市場修復節奏將明顯滯后于核心一、二線城市。尤其是那些人口持續凈流出、居民過度加杠桿購房的弱三四線城市，市場需求及購買力還需積累，市場真正回穩還需經歷更長時間周期。