??持有優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的民營房企或占據(jù)比較優(yōu)勢，短期內(nèi)政策惠及面有限，多數(shù)民營房企融資仍不容樂觀。

??8月至今，房地產(chǎn)融資“開閘”，釋放流動性，直接支持房地產(chǎn)資金規(guī)模超過萬億。為加快風險出清，10月底以來，監(jiān)管層不斷加強對民營房企融資的支持力度，繼央行副行長對中債增公司指出“加大對民營房企債券融資的支持力度”之后，交易商協(xié)會延期并擴容民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，近日“金融十六條”再度明確提出“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，這也預(yù)示著民營房企的生存環(huán)境迎來實質(zhì)性轉(zhuǎn)機。

??龍湖完成200億元中期票據(jù)注冊

??優(yōu)質(zhì)房企率先受益企穩(wěn)

??“第二支箭”政策支持力度加大，預(yù)期將更為明顯地作用到民營房企流動性改善上，目前正在加速落地，龍湖集團、新城控股和美的置業(yè)三家民營房企率先行動，分別申請了200億元、150億元、150億元配額。11月15日，龍湖集團已完成200億元中期票據(jù)注冊。美的置業(yè)150億元儲架式注冊發(fā)行也已獲受理，11月16日30億元中期票據(jù)項目狀態(tài)更新為“預(yù)評中”。

??但值得注意的是，截止目前，“第二支箭”申請注冊以及正在推進的企業(yè)與第一輪中債增信發(fā)債企業(yè)高度重合，這也意味著政策支持對企業(yè)資質(zhì)要求并未有明顯放松跡象，短期內(nèi)民營房企融資狀況將繼續(xù)呈現(xiàn)分化。

??由于申請門檻的存在，一些問題性房企發(fā)債難度尚存，相對優(yōu)質(zhì)的民營房企將率先成為主要受益者。對于尚未違約、資信良好、基本面相對穩(wěn)健的民營房企來說，抓住機會窗口，可以有效改善短期流動性，率先企穩(wěn)，步入經(jīng)營正軌。

??抵押條件下

??積極盤點資產(chǎn)價值助力順利發(fā)債

??從中債增信以及“第二支箭”融資條件來看，申請標準都需要抵押物，這也就對民營房企可抵押資產(chǎn)提出要求。在此條件下，目前對于民營房企來說，積極盤查可抵押資產(chǎn)也是一項重點工作。通過自查非受限資產(chǎn)數(shù)量和分布，做好價值評估和分類，將助力企業(yè)順利申請發(fā)債。

??我們認為持有優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的民營房企或占據(jù)比較優(yōu)勢，龍湖集團、新城控股就是典型的代表，根據(jù)2022年半年報數(shù)據(jù)披露，投資性房地產(chǎn)價值均過千億規(guī)模，在民營房企中領(lǐng)先優(yōu)勢突出，這也是它們能夠率先申請不可忽視的原因之一。

??還有一些未出險、經(jīng)營穩(wěn)定性較高的民營房企，如合生創(chuàng)展、瑞安房地產(chǎn)、中駿集團等，投資性房地產(chǎn)價值比較高，也具備達成“第二支箭”融資條件的優(yōu)勢。

??此外，對于部分短期流動性風險較高、但經(jīng)營面具備一定支撐的企業(yè)來說，若擁有足夠的優(yōu)質(zhì)抵押物，獲得資金支持的概率會提升，對于扭轉(zhuǎn)自身流動性、提高經(jīng)營安全性非常有利。如旭輝集團，旗下?lián)碛猩虡I(yè)地產(chǎn)、長租公寓等資產(chǎn)，截至2022年上半年末，儲備的商業(yè)綜合體已經(jīng)有30個，旭輝瓴寓已拓房間規(guī)模約8.2萬間，這都將成為企業(yè)申請發(fā)債的加分項。

??短期政策惠及面有限

??內(nèi)生流動性仍是關(guān)鍵

??整體來看，流動性支持政策表面在“救”，實則核心仍在于“穩(wěn)”，支持資金將優(yōu)先流入相對比較優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健的民營房企，這部分企業(yè)得以率先企穩(wěn)，以免風險繼續(xù)蔓延，短期內(nèi)政策惠及面有限，多數(shù)民營房企融資仍不容樂觀。

??然而11月以來，違約潮繼續(xù)，旭輝、中梁等相繼發(fā)布違約公告。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測，年內(nèi)24家典型民營房企債務(wù)到期仍超過800億元，明年上半年亦是償債高峰期，流動性對于民營房企來說緊迫性不減。

??在“馬太效應(yīng)”下，出險的機會成本顯著提升，目前民營房企脫困除了緊跟政策端，積極尋求發(fā)債機會，更重要的是要依靠銷售端恢復(fù)，增強內(nèi)生流動性，穩(wěn)住局面。因為無論是發(fā)債還是展期，解決的都是短期問題，未來仍要面臨債務(wù)疊加和償還的問題，銷售回款才是“治本”的關(guān)鍵。目前已經(jīng)進入年終槍收階段，企業(yè)迎來排貨、營銷大比拼，民營房企更要打好攻堅戰(zhàn)。

??整體看來，2021年下半年以來，民營房企在流動性危機、信用危機中首當其沖，身處風口浪尖。為加速行業(yè)風險出清，8月至今，直接支持房地產(chǎn)資金規(guī)模超過萬億，流動性在加速釋放，民營房企融資環(huán)境迎來改善。

??但從政策落地來看，融資對企業(yè)資質(zhì)要求并未有明顯放松跡象，短期惠及面有限。對于尚未違約、資信良好、基本面相對穩(wěn)健、擁有優(yōu)質(zhì)抵押物的的民營房企來說，抓住機會窗口，可以有效改善短期流動性，率先企穩(wěn)，步入經(jīng)營正軌。

??目前多數(shù)民營房企融資尚未落地，流動性需求緊迫，除了積極尋求發(fā)債機會，更重要的還是要依靠銷售端恢復(fù)，增強內(nèi)生流動性，穩(wěn)住局面。