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??中房網（克勝 曲濤 高鶴/文）黃金時代，誕生了無數豪杰。黑鐵時代，又將消磨多少昔日天驕？

??過往意氣風發的眾多房地產企業，如今正站在債務懸崖的邊緣，舉步維艱。即使暫時沒有債務壓力的房企們，也都是噤若寒蟬，如履薄冰。

??沒錢，壓垮房企的最后一根稻草

??近日，地產股受多重利好因素影響，開啟全面反彈之勢。與之相對應的是，進入10月下旬，地產股曾經歷了斷崖式的下跌。一些基本面還相對不錯的房企股票價格已經低于每股凈資產。這在原本就神經緊繃的房地產行業上，又增添了一絲不安。

??如果將股價大幅震蕩解釋為“波動”，那在債務方面，即便用最樂觀的詞語來描述也怕是“不容樂觀”。

??據克而瑞數據顯示，今年四季度房地產企業將又迎來新一波償債高峰。屆時，200家核心房企境內外債券合計到期規模達1812億元，其中海外債約為617億元。

??而從企業銷售端整體來看，現階段的房地產市場整體依然不給力，銷售端未形成可觀現金來源。國家統計局最新公布的數據顯示，1-10月份商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額10.88萬億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。從單月數據來看，根據測算，10月份商品房銷售面積約為9757萬平方米，環比下降27.9%，同比下降23.23%；商品房銷售額為9452億元，環比下降30.04%，同比下降23.71%，同樣呈現大幅降溫態勢。

??企業融資方面，也并沒有較大改觀，房企融資量大幅減少至近年的較低水平。根據克而瑞監測的數據，2022年10月份100家典型房企的融資總量為424億元，環比減少了37.1%，同比減少12.9%。境內發債主體仍然集中在央、國企以及部分頭部優質房企。

??“賣不掉”，也“借不到”，負債房企流動性資金持續承壓。據華創證券統計，剛剛過去的第三季度中，債券實質違約的房企隊伍又新增了12張新面孔。據不完全統計，受債務違約等因素的進一步影響，有10余家房企先后收到“清盤呈請”。

??某房企內部人士表示，民營房企幾乎都在“渡劫”，有幾家能熬到市場回暖難以判斷。

??一切為了“活下去”

??面對步步逼近的危機，為了“活下去”，在狠抓銷售抓回款之外，房企們也是用盡了渾身解數。

??有的斷臂求生。

??10月24日，融僑集團宣布，為了盤活存量資產，改善公司現金流，出售福州首融灃澤置業股權及相關債權，受讓方為首開股份。標的股權交易價格為約2.498億元，標的債權交易價格為3.21億元，總計轉讓對價約5.708億元。

??在其之前，世茂集團發布公告稱，向蕪湖信思達投資出售南京一項目公司的45%注冊資本及銷售債權，總代價約17.5億元。經世茂集團方面預測，此次變現出售將會虧損約1.45億元，但對于深陷流動性危機的世茂集團來說，回籠資金化解債務、維持經營才是頭等大事。

??有的輾轉騰挪。

??11月10日，富力地產公告稱，其8筆總計135億元的境內債整體展期已獲通過，展期后的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。同一日，港龍地產完成2022年到期的13.5%發行在外優先票據的交換要約。11月7日，恒大地產兩只債券展期一年被通過。

??wind數據顯示，今年1-10月份，房地產企業進行展期的境內債共達1323.5億元，展期債券數量達78只。據不完全統計，包括合景泰富、富力、弘陽地產、時代中國等超20家房企近期或正在推進或已完成部分債務展期或交換要約等。

??有的節衣縮食。

??近日，河南本土第一大地產商建業集團裁員7000名的消息在社交媒體上傳出，相關媒體從多位就職于建業集團員工處證實了此事，相關薪資結算及離職日期統一為2022年11月15日。

??事實上，裁員、降薪、控成本節流已經是房地產行業的一個普遍現象，堪稱房企應對壓力的“標準動作”。據業內統計，今年以來，大型房企普遍裁員比例在30%以上，個別超過了50%。而中小型房企的裁員力度更大。如去年剛在香港上市的三巽集團，其中報顯示的雇員人數，相較于去年底直接砍去了一半。在社交媒體上，房企的城市公司、項目公司高達30%-60%的裁員消息比比皆是，以搬遷總部、架構調整、區域合并等方式裁員“優化”的大中型公司更是層出不窮。據不完全統計，今年進行了組織架構調整或公布裁員的上市房企就有十余家，甚至包括暫時沒有債務壓力的頭部企業。相比直接裁員，還有些“壓力”企業進行了不體面的花式逼退，包括跨區調動、跨業務輪崗、體測、強制加班等等。此外，在降薪方面，高管降薪30%很常見，員工工資普遍打了8-9折，津貼、年終獎、福利等收入也基本被取消。

??也有的躺平，聽天由命。

??去年，花樣年在“躺平”上開了一個不好的頭。據最新消息顯示，其與主要美元債權人就緩解公司債務壓力的執行方案，進行了細節討論及確認。但是，截止目前，其債務重組計劃仍未得到債權人同意。

??在已暴雷民營房企中，新力不是最先倒下的，卻是垮得最快的。自去年9月，其股價閃崩、股票停牌以來，實控人張園林就“退群”了，公司層面也缺乏具體的自救措施。業績更是慘淡，今年前10個月未經審核營運數據顯示，該公司及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約31.37億元，同比下跌96.08%。不僅如此，公司人員流失嚴重，甚至到了無人可用的地步。其2021年報、2022年半年報一拖再拖。

??據中國房地產信用信息平臺顯示，今年房地產開發企業的失信被執行案例相比以往增長迅速。2022年三季度，信用平臺共收錄房企失信被執行信息10248條，環比增長7.2%，同比增長39.3%。在這些失信被執行的情形中，列入原因為 “有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務”的高達6907條，占比近7成。

??更有悲壯遺憾的。

??頭部房企的“暴雷”仍在繼續，與以往不同的是，這些房企是選擇“自爆”暫無融資通道的境外債，以“力保”境內融資造血功能不失。

??11月1日，旭輝控股集團宣布，暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息。其公告稱，積極探索處置境外資產的機會，旨在創造流動性或實現去杠桿化，同時將全力保交付、保經營、維護境內融資。據了解，旭輝控股集團的境外債務總額約68.5億美元，暫停支付的款項（即到期未付的本金和利息總額）約4.14億美元。

??11月13日，中梁跟隨旭輝腳步，宣布暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息，全力保交樓、穩經營及維護境內融資。公告顯示，中梁控股的境外債務未償還本金合計約11.8億美元，其中境外優先票據和境外私募貸款的未償還本金約2.5億元美元。

??千億房企旭輝和中梁的暴雷遺憾，雖然讓房企更加瑟瑟發抖，但在某種意義上，卻給了黑鐵時代艱難房企們帶來了一絲希望。

??特別是作為三道紅線“全綠、被監管機構認定為示范房企的旭輝。其境外債的暴雷，或許在某種程度上扮演了近期房地產金融支持性政策出臺的“最后一根稻草”。

??從旭輝董事局主席林中發朋友圈控訴“融資不暢、銷售疲軟，光讓還錢哪家房企都吃不消”，到因為12億元債務還不上而發內部信控訴“賬面有逾300億現金，但因為各地政府收緊預售資金監管，導致無法滿足企業的合理按需使用”，最終宣布在境外債“躺平”。很可能正是這一過程，讓有關部門和監管層人士下定決心要扭轉局面。畢竟在當前市場環境下，缺乏外部融資支持和資金流動性支撐，大部分民營房企無法做到既要保交付、保運營，又要保兌付。就好比同時在三個雞蛋殼上跳舞，哪個碎了都不成。

??于是，我們看到了三部門要求商業銀行可與優質房企開展保函置換預售監管資金政策、看到了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》這個被稱為“房地產金融16條”的接連出臺，再加上支持房企融資發債的“第二支箭”的接連發力，這一系列支持政策，堪稱監管部門轉向紓困房地產行業的標志性動作。

??春天或許還尚時日，但嚴寒已經過去

??11月15日，高盛、穆迪、標普先后發布報告稱，近期多項政策支持措施，提出了更具體、更系統性方法幫扶，預期后續政策落實及執行，或能為行業帶來更多利好，緩解民營房企的再融資壓力，有望提振市場信心。高盛預計，監管部門的最新政策將在短期內減少開發商的潛在違約機會、降低項目未能完工風險、改善市場情緒，或將支持樓市交投觸底反彈，特別是仍在正常經營中的民營房企將在銷售及項目建設方面受惠最多。標普信評也認為，只要再融資渠道通暢，企業也可以度過艱難周期。

??中歐國際工商學院教授盛松成表示，因新政策試圖解決供求問題，要求金融機構承擔更大責任，允許部分貸款展期，短期內緩解不良貸款快速積累的壓力，幫助開發商穩定營運，有助恢復市場信心，預計房地產市場將可軟著陸。

??中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立也稱，“金融16條”的出臺，說明政策重點更為突出，資金端的水龍頭正在合理開啟，房地產行業有望進一步更快地實現平穩健康發展。

??眺望春天的腳步之際，我們也必須總結這輪房地產市場深度調整的得失。

??中國房地產業協會會長馮俊日前在第十三屆中國房地產科學發展論壇上表示，中國房地產市場經過一段時間的深度調整，在多方面政策的作用下，在經濟發展總體向好的大背景下，有望走出低谷，進入市場規模相對小一些、平穩發展的階段。但必須指出的是，此輪的深度調整，時間長、幅度深，教訓深刻、損失巨大，形成這個局面，既有房地產企業發展模式的問題，也有制度環境的問題。在他看來，在供給端，要素價格上漲過快，供給與需求失衡，生產方式落后；在需求端，投資品屬性過強，居民住房負債率上升過快，居民財富構成中住房占比過高；在企業機制方面，杠桿率過高，金融化過度，治理結構失衡。這些都是導致市場問題的深層次原因，因此必須反思從制度環境到企業發展模式存在的問題。

??在同一論壇上，全國政協常委、經濟委員會副主任楊偉民也認為，目前房地產行業所面臨的問題，不是單個城市和單個部門能解決的。在他看來，房地產在中國仍然是支柱產業，不是夕陽產業，現在面臨的問題主要是結構性、區域性、體制性的。下一步要瞄準建立新的住房制度，多部門協同制定綜合性、長期性、制度性的房地產新政。

??隨著房地產金融工作、預售資金監管的重新定調，趁著政策暖意的東風，調整企業發展模式，或許是目前深陷重壓下的房企們走出低谷的最好機會。