??2022年第47周

??11月14日-11月20日，重點城市中僅長沙進行了第四輪集中土拍，因此重點監測城市的土地成交規模仍在較低水平，平均地價因城市成交結構的變化而環比下降。另一方面，由于重點城市集中供地節奏改變，多城今年供地次數增加，廣州、天津、福州等城市在周內推出了第四輪集中出讓地塊，武漢也加推了第五輪供地。就此來看，年末將迎來重點城市土拍高峰。

??土地政策

??廣州出臺舊村改造表決指引

??合肥將全面推行“交房即交證”

??11月16日，廣州住建局發布《廣州市舊村改造村集體經濟組織決策事項表決指引》，對舊村改造的項目實施表決、合作企業選擇等內容進行明確規定，明確舊村改造意愿、方案等需2/3以上村民代表同意。此外，合肥日前發布全面推行新建商品房“交房即發證”工作方案的通知，要求在土地出讓公告及出讓合同中約定明確合肥市經營性住宅用地競得企業須全面實行“交房即發證”。

??土地供應

??重點城市集中供地輪次增加

??多城官宣第四、第五批供地

??供應方面。本周迎來廣州、天津、福州、東莞第四批集中掛牌及武漢的第五批次掛牌，重點監測城市的新增掛牌總量也因此繼續上升。據CRIC監測數據，本周重點監測城市的土地供應建面達2248萬平方米，環比上漲15%，但對比作為去年供地高峰期的同期大幅下降了45%。各能級城市方面，一線城市本周上海和廣州均有新增土地掛牌，其中廣州推出了年內第四批集中出讓地塊，共涉及6宗，天河2幅、海珠、黃埔、番禺及白云各1幅，總供應面積達106萬平方米，上海推出地塊則全部為商辦用地。二線城市中，天津、福州、武漢等多個城市均掛牌了下一輪集中出讓地塊，其中武漢的供應量居首，總供應建面達108萬平方米，天津及福州的第四輪供應量都在100萬平方米以下。三四線城市的推地速度明顯加快，常州、南通、汕尾、洛陽等城市的供應規模都在100萬平方米以上，尤其是常州，周內推出了28宗地，總掛牌規模達233萬平方米。

??土地成交

??成交規模環比微漲

??平均地價因成交結構變動而不及上周

??成交方面。周內僅長沙一城完成了集中土拍，因此重點監測城市的土地成交規模仍在低位。具體來看，CRIC重點監測城市本周經營性用地總成交建筑面積為756萬平方米，環比上漲15%，同比則有28%的降幅；但由于主力成交城市為地價水平較低的中西部城市，因此成交金額并不及上一周，重點監測城市土地成交總金額為216億元，環比下降36%；在城市成交結構的變化影響下，平均地價也因此大幅回落至2859元/平方米，同環比降幅都在兩成以上。

??各能級城市方面，因長沙集中出讓了多宗地塊，二線城市的成交占比大幅上漲，成為本周的成交主力。具體來看，一線城市共成交了5宗地，且均為商辦用地，分別來自上海、廣州和深圳，總成交建面為23萬平方米。二線城市中，長沙的成交體量最大，達293萬平方米，涉及27幅地，其中21宗為長沙此次集中土拍成交地塊，多數由本地國企競得，萬科、中交也斬獲；其余城市的成交規模則均未超過50萬平方米。重點監測的三四線城市土地市場活躍度同樣不高，多數城市的成交規模低于20萬平方米。

??市場熱度

??溢價率環比結構性上漲

??長沙土拍低熱收官

??市場熱度方面。在臺州、馬鞍山等個別三四線城市有地塊高溢價成交的拉動下，本周重點監測城市的土地成交溢價率環比上周微漲至2.5%。各能級城市中，一線城市成交地塊均為零溢價，二線城市的平均溢價率也僅有0.1%，其中于本周完成第四輪集中土拍的長沙成交地塊全部底價成交，土拍熱度較上一輪再度走低，三四線城市中馬鞍山、義烏等城市的溢價率水平相對較高，本周成交溢價率均在20%以上。在土地流拍方面，重點監測城市的土地流拍率較上周有所回落，環比下降4.6個百分點升至11.2%。其中，三四線城市仍是流拍主力，金華、嘉興、常州等多個城市均有地塊遭遇撤牌或流拍。

??周度TOP5

??長沙摘得總價成交榜榜首

??三批次成交地塊多數由城投競得

??本周重點城市中僅長沙進行了集中土拍，因此長沙也成為本周價格榜入榜主力。其中，由萬科聯合長沙軌道競得的開福區車站北路地塊成為本周成交總價最高的地塊，成交總價為10.38億元。總價榜的門檻地塊則為深圳的一宗商辦用地，成交總價為6.55億元。

??聚焦于長沙第四輪集中土拍來看。由于出讓地塊多位于非核心城區，素質較為一般，因此長沙三批次出讓地塊全部為底價成交，并且多達七成的地塊是由地方城投競得。比如成交地塊中素質較好的開福區黃興北路與油鋪街路交會處西南角地塊，最終也是由本地國企城發恒偉底價競得，平均樓板價為7792元/平方米。

??重點地塊點評

??萬科聯合長沙軌交拿下長沙三批次最貴地塊

??地塊分析：

??11月16日，長沙迎來年內第四輪集中土拍。本次集中土拍，長沙共出讓22宗地，最終1宗提前中止出讓，余下21宗地則全部底價成交，共收金73億元。對比上一輪土拍熱度來看，長沙此次集中土拍熱度進一步降溫。

??成交的21宗地中，多數地塊由地方城投公司托底成交，規模房企中，僅萬科、中交有所斬獲。其中，萬科聯合長沙軌道斬獲了本輪集中土拍中總價最高的地塊，成交總價為10.38億元，平均樓板價為4503元/平方米。據地理位置來看，項目位于開福區車站鐵路北，非城區核心位置，因此周邊配套以周邊社區配套為主，暫無地鐵、大型商業綜合體，配套資源仍有待完善。樓市方面，項目周邊在售、待售項目不多，平均售價約在1.3萬元/平方米，房地價差超過了8000元/平方米，盈利空間相對充裕。