??【熱點聚焦】

??2月25日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部發布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》（下稱《指導意見》），引導保險機構為保障性租賃住房提供資金和保障支持。

??《指導意見》中提出，支持保險資金通過直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持；并要求發揮好國家開發銀行作用，支持商業銀行提供專業化、多元化金融服務，引導保險機構為保障性租賃住房提供資金和保障支持，同時，支持非銀機構依法合規參與。

??另外，《指導意見》還強調各方面應加強項目風險管理，堅守風險底線。規范保障性租賃住房融資管理，嚴格盡職調查，審慎評估風險，穩妥有序推進業務發展。有效防范金融風險，不得以保障性租賃住房的名義搞變通，打“擦邊球”，進行監管套利。

??下一步，銀保監會、住房和城鄉建設部將聯合推動相關措施落地實施，形成支持保障性租賃住房發展的合力，促進房地產業良性循環和健康發展。

??【熱點評析】

??三重壓力下，保租房建設將成為穩增長的重要發力點

??從宏觀層面來看，我國經濟形勢正面臨著供給沖擊、需求收縮、預期轉弱的三重壓力，擴內需、穩增長的要求對房地產業提出新的挑戰。從行業來看，目前，我國住房保障制度框架基本成形，保障性租賃住房作為租購并舉的重要組成部分，是實現房住不炒的重要手段，在住房保障體系中具有舉足輕重的地位。加快建設保障性租賃住房，一方面有利于推進以人為核心的新型城鎮化，緩解大城市住房突出問題，實現住有所居；另一方面，也有利于緩解住房租賃市場結構性供給不足，優化租賃住房供應結構，促進房地產市場平穩健康發展。

??在此背景下，2022年，保障性租賃住房建設有望成為穩增長的重要發力點。2月24日，國新辦舉行的新聞發布會上，住建部部長王蒙徽指出，希望2022年全國將新籌集保障性租賃住房240萬套，較上年有逾一倍的增長。而根據中信證券此前的評估，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在 800-900 萬套之間。在保租房籌集規模大幅增加的預期下，預計后續，圍繞保租房建設的產業、土地、財稅、金融等更為詳細的支持措施將逐步落地。

??拓寬支持渠道，逐步建立保障性租賃住房金融市場

??從中央層面上看，自2021年下半年以來，國家發改委、住建部曾多次發文，鼓勵支持推進保障性租賃住房建設；銀保監會、央行也多次表示，要加大對長租房市場的金融支持，共同推進REITs試點，為發展保障性租賃住房提供財政和金融支持。從地方層面上看，已有部分省市“十四五”規劃等文件中陸續出臺支持政策，鼓勵保障性租賃住房項目申報基礎設施領域REITs試點。

??2月8日，央行和銀保監會聯合發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確銀行業金融機構向符合規定的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房的支持力度。此次銀保監會和住建部聯合發文，已是本月相關部門第二次提及支持保障性租賃住房建設。本次《指導意見》在銀行業金融機構的基礎上，將保險公司等非銀行業金融機構列入文件的通知名單，提出要引導保險機構為保障性租賃住房提供資金和保障支持，拓寬了支持保租房建設的保障渠道，是保租房金融市場逐漸成型的重要標志。預計未來，各類金融機構無論從政治站位還是商業拓展的角度，都應深入完善支持保租房建設的細節，根據不同保租房項目的性質和特點，分別提供與需求相契合的金融支持。

??應審慎評估風險，謹防利用政策紅利進行套利

??除金融端信貸政策支持外，土地及財稅政策也正在落地，成為推進保租房建設的重要支撐。從監管的角度來講，政策出臺初期，可能存在一定的監管套利空間，政策套利的累積又會加速風險積聚，誘發系統性風險。對此，本次《指導意見》特別指出，各方應規范融資管理，嚴格盡職調查，審慎評估風險，不得以保障性租賃住房的名義搞變通、打“擦邊球”，規避套利的可能性。

??另外，從保障客體來講，目前保障性租賃住房保障范圍相對模糊，“新市民”、“青年人”等概念都是相對范圍，并無統一明確的定義。因此，合理的保障范圍同樣需要嚴格的審核標準，既要保障基本需求，也應充分考慮不同客體的身份特征、分類設定準入門檻，防止“鉆空子”的情況出現。