??【熱點聚焦】

??日前，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》及《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》對外發布。

??《管理辦法》在供應條件、準入條件、配租規則、供應標準、資格審核、租期、租金及使用管理等方面做了明確指引；《認定辦法》對既有租賃住房項目（分一般類項目/改建類項目）、新實施項目、相關財稅水電支持政策均給出明確認定程序和指引，同時也對保租房的認定做了相關界定。試行期兩年，自2022年1月至2023年12月。

??【熱點評析】

??發展模式進一步完善，對其他城市有較強的示范作用及參考意義

??2021年8月底，住建部在“住有所居”新聞發布會上提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，并明確“十四五”期間，將以發展保障性租賃住房為重點。2021年8月，《上海市住房發展“十四五”規劃》明確，“十四五”期間將形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應總套數的40％。隨后，在2021年11月，上海發布了《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》，進一步對保障性租賃住房基礎制度及政策體系予以明確。此次上海新規的出臺，是對前期政策的延伸和銜接，指明了保障性租賃住房的發展路徑，從多個維度進行指導和規范，便于市場主體參與。

??1月以來，相繼有江蘇、安徽、湖南、浙江等省份以及上海、深圳、福州、南京、合肥、長沙等城市公布了保障性租賃住房實施辦法和保障性租賃住房計劃。上海此次進一步完善住房保障政策體系，實現從政策端到市場端的良性循環，對全國其他大中城市均有較強的示范作用及參考意義。

??準入與分配規則更加注重公平公正

??從準入門檻來看，此次政策詳細規定了準入條件，并對保障對象、配租方案等方面作出明確，體現了保障性租賃住房優先分配給住房困難群體的導向。具體而言，保租房的供應對象是在上海合法就業且住房困難的在職人員及其配偶、子女，一個家庭或單身人士只能入住一套保障性租賃住房，在結構上按戶內人口數量劃分供應標準，充分體現了精準投放的原則。

??從輪換周期來看，以一到三年為周期，按戶型、面積等指標實行輪候分配制度，有助于提高分配效率，可以實現保租房的最大化利用，加速房源流轉，讓盡可能多的申請者去享受保障房帶來的福利，最大限度發揮保障房的效應。另一方面，也可以加速篩選不再具備承租資格的租房者，維護保租房分配的公平公正。

??多角度保障租房者資金權益與租住需求

??對出租單位而言，新規要求其不得對符合條件的申請對象挑客、拒租，保護申請者得到公平對待。同時，要求產業園區、用人單位配套建設的保障性租賃住房，應優先或定向供應本園區、本單位、本系統符合條件的職工，租賃價格可適度降低，并相應建立隨租賃年限增加的租賃價格累進機制和管理規則，保障職住平衡。

??對租房者而言，此次新規更加注重保護租房者權益，從租金的角度來看，“管理辦法”中明確不得預收一個季度以上租金，租賃保證金（押金）不得超過一個月租金。另外，承租人可以按規定提取住房公積金支付租金，突出了保障屬性，減輕租客支付壓力的同時，也降低了租房者資金風險。

??從產品的角度來看，《認定辦法》還對新實施保租房項目的戶型標準進行了明確，規定70平方米以下戶型住房建筑面積占項目住房建筑面積的比例應不低于70%，預計未來可以有效緩解保租房市場結構性供給不足的問題。