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??僅僅一天時間，廣州單盤銷冠的命運就迎來了重大轉(zhuǎn)折。1月24日早上，雅居樂集團控股有限公司（03383.HK以下簡稱“雅居樂”）發(fā)布了一則公告，表示擬將所持廣州利合集團的26.66%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中海”），作價18.43億元。當天晚上，世茂集團控股有限公司（以下簡稱“世茂”）也透露要把廣州利合集團26.67%的股份賣給中海，代價為18.445億元。

??廣州利合集團持有廣州亞運城項目。這是一個巨無霸項目，585萬平方米的建筑面積現(xiàn)已賣出了347萬平方米，其2021年的銷售額約為92億元，連續(xù)5年穩(wěn)居廣州的單盤銷冠寶座。項目的土地是富力、碧桂園、雅居樂在2009年底耗資255億元拿下的，不久后世茂與中海相繼加入，2016年富力宣布退出，股權(quán)由其余4家房企平分。如今，雅居樂、世茂相攜離場，該項目原有的4大民企股東，只剩下碧桂園還在堅守。

??在為這筆長達12年的投資劃上句號前，雅居樂已經(jīng)賣掉不少資產(chǎn)，算上這一單，半年內(nèi)的套現(xiàn)金額達到了46.43億元。按照標普的估算，2022年，該公司將有175億元至190億元的債務(wù)到期。

??雅居樂有關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，這次交易實現(xiàn)了項目未來利潤的提前變現(xiàn)，有利于增加公司凈利潤及優(yōu)化現(xiàn)金流情況，2022年將繼續(xù)審慎資金管理，視債務(wù)到期情況合理安排償債計劃。

??4大民企股東3個已退場

??2009年，在一次飯局上，富力集團聯(lián)席董事長李思廉與雅居樂董事局主席陳卓林透露了欲競拍亞運城土地的想法，二者一拍即合，但由于地塊底價高達165億元，他們想再邀請一個企業(yè)入局，于是就找了碧桂園董事會主席楊國強，很快，三家房企便結(jié)成了聯(lián)盟。2009年12月23日，他們以255億元的總價競得廣州亞運城，造就了當年的全國總價地王。

??當時眼熱這個項目的房企不在少數(shù)。中信地產(chǎn)是在土地拍賣現(xiàn)場舉了牌的，世茂也興趣濃厚、有意加入。半年后的2010年6月，新舊兩批共5名股東組建了一家名為廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項目公司，各持20%的股份。5家房企都參與了廣州亞運城的開發(fā)，中信地產(chǎn)負責融資、富力負責報建規(guī)劃、世茂負責設(shè)計、碧桂園負責工程和物管、雅居樂主管營銷。

??好景不長，隨著市場的下行，股東數(shù)量太多帶來的管理混亂、反應遲鈍等問題逐漸涌現(xiàn)，廣州亞運城在銷售端面臨了越來越大的壓力。牽頭土地競拍的富力萌生了退意，在2016年將自己的20%股權(quán)轉(zhuǎn)了出去，彼時中信地產(chǎn)已被中海收購，因此，最終世茂與碧桂園均持有26.67%股權(quán)，雅居樂持有26.66%，中海則持有20%。

??這次股權(quán)變動后，廣州亞運城有了很大改觀，股東間的職責重新進行了分配，雅居樂負責物業(yè)，碧桂園承接了銷售工作，世茂則主導工程開發(fā)和運營。項目的開發(fā)速度明顯加快，銷售業(yè)績也釋放了出來，2018年-2020年，廣州亞運城每年的成交金額都破百億元，即便是市場較為低迷的2021年，也賣出了2676套房子、錄得92.23億元的銷售額，穩(wěn)居廣州單盤銷冠位置。

??雅居樂的公告顯示，截至目前，廣州亞運城585萬平方米的總建筑面積中，約406萬平方米已開發(fā)為住宅及商業(yè)單位以及停車場，約347.3萬平方米的建筑面積已出售。截至2021年12月末，廣州利合集團未經(jīng)審核的資產(chǎn)凈值約為29.12億元，2020年及2021年錄得的除稅前凈利為32.5億元、39.8億元。

??雅居樂預計自己能從這筆交易中錄得約6.99億元的收益，也算是為12年的長線投資劃上了相對圓滿的句點。據(jù)了解，當初富力的20%股權(quán)只賣了2.4億元，屬于虧本出售。

??對于提前退場，該公司有關(guān)人士的解釋是：“根據(jù)市場變化及戰(zhàn)略發(fā)展方向，公司開展資產(chǎn)動態(tài)盤點，本次出售參股項目股權(quán)予同為項目合作方之一的中海，是盤活及提升資產(chǎn)效益的主動行為。”

??算上世茂賣出的股份，廣州亞運城由原本的民企主導瞬間變成了央企控股，中海以73.33%的股權(quán)比例躍升第一大股東，碧桂園仍保有原本26.67%的股份。

??評級又被下調(diào)了

??在轉(zhuǎn)讓廣州亞運城股權(quán)之前，雅居樂已經(jīng)進行了一輪資產(chǎn)處置。2021年7月1日至2021年12月31日期間，該公司已就14項非核心物業(yè)(包括酒店5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗、公寓1宗)的出售訂立物業(yè)認購書或買賣合同，售價合計為28億元，訂金或銷售款合計約11.49億元已在2021年收取，剩余的約16.51億元現(xiàn)金回款將在2022年收取。

??對比上一輪非核心物業(yè)的出售，可以發(fā)現(xiàn)此次雅居樂已將變現(xiàn)的范圍擴大到了住宅項目。對于下一步的資產(chǎn)處置安排，雅居樂方面并沒有給出具體的指引，只表示這兩次出售的資產(chǎn)是公司主動開展資產(chǎn)盤點，向管理要紅利的結(jié)果，未來將視項目利潤現(xiàn)金流處置及自我營運孰優(yōu)，盤活及提升資產(chǎn)使用效益，為公司提供穩(wěn)定現(xiàn)金流和增厚安全墊。

??除了出售資產(chǎn)變現(xiàn)，雅居樂也做了再融資的努力。2021年11月，該公司宣布將發(fā)行24.18億港元的可換股債券，年利率7%。債券共可交換約8799.13萬股雅生活股份，占后者現(xiàn)有已發(fā)行股本約6.2%。

??即便如此，該公司依然沒能動搖評級機構(gòu)的悲觀看法。1月18日，穆迪及標普齊齊下調(diào)了其評級。穆迪預計，在未來12個月至18個月，由于缺乏新的外部融資或來自資產(chǎn)處置的融資來解決其龐大的債務(wù)到期問題，以及房地產(chǎn)銷售疲軟，雅居樂的流動性將變得不足。該機構(gòu)表示，在過去的幾個月里，雅居樂一直在通過資產(chǎn)處置和可交換債券發(fā)行積極籌集資金，這些資金將在未來的6個月至12個月里解決其部分到期債務(wù)。但考慮到目前市場情緒疲弱和資金狀況緊張，其進一步資產(chǎn)處置以償還債務(wù)和改善流動性的時機尚不確定。

??標普估算，2022年上半年雅居樂將有110億元至120億元的境內(nèi)債券、境外優(yōu)先債券及境外銀行借款到期，2022年下半年還將有65億元至70億元債務(wù)到期。而該公司現(xiàn)金規(guī)模為350億元至450億元，但其中只有25%-35%是境內(nèi)外控股公司層面可動用的資金。

??該機構(gòu)認為，雅居樂再次發(fā)行可換股債券的空間有限，資產(chǎn)變現(xiàn)的可能性相對更高。標普預測，2022年雅居樂將通過資產(chǎn)出售獲得100億元至110億元的資金，此外，該公司還擁有香港的地產(chǎn)開發(fā)項目和上市子公司股份，估值在110億至130億元，可在必要時變現(xiàn)。

??雅居樂有關(guān)人士表示，本次兩大機構(gòu)信用評級的調(diào)整，預計不會對公司償債能力造成重大不利影響，截至目前，公司各公開市場債券均按期兌付，生產(chǎn)經(jīng)營正常開展。“2022年將繼續(xù)審慎資金管理，視債務(wù)到期情況合理安排償債計劃，并積極通過管理降本增效及促銷售、強回款等措施，確保現(xiàn)金流穩(wěn)定。”