??熱點回放

??中央政治局會議和中央經濟工作會議都強調房地產行業要“良性循環”和“健康發展”。在此目標框架下，高層不斷向市場釋放維穩的積極信號，前期過緊的房企融資和居民信貸環境得到糾偏并逐步回歸常態，部分城市行政政策邊際放松，市場預期正在穩步改善。

??那么此輪房地產政策積極調整的意義何在？在政策支持下，房地產行業的定位和導向正在或即將發生哪些變化？2022年，為了實現行業的健康發展和“良性循環”，房地產調控政策是否有望進一步修正？后續房地產施策方向應更注重哪些方面？本期內參將帶來分析。

??各方觀點

??易居企業集團CEO丁祖昱認為，整體來看，房地產行業仍需要走平穩健康發展的“軟著陸”路線，保持調控政策連續性穩定性，促進房地產行業“良性循環”和“健康發展”。具體而言，短期內調控“四限”仍將從嚴。對于房企而言，去杠桿仍將是房地產行業主旋律，房企融資的“三條紅線”和房貸管理的“兩道紅線”還將繼續落實，但去杠桿節奏將適度控制。

??旭輝控股董事局主席林中認為，所謂的良性循環是希望房地產資金是良性循環的，保持房企對資金的合理需求和流動性，保持正常生產、工程款支付、員工工資支付，銷售回款除了用于工程款支付和償還銀行貸款，剩余部分可以繼續用于買地再生產，這個就是一個良性循環；房企自身發展的良性循環就是優勝劣汰，企業要堅守底線，經營穩健、可持續發展的企業就會好。未來循環可能是正向的、良性的，就是優勝劣汰、物競天擇、不斷進化；房地產業和其他行業良性循環就是，房地產業既要保持市場地位、市場活力，但又不過多擠占其他產業的資源和發展空間，要增進與上下游產業良性互動。

??紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖認為，過去幾年整個房企資金鏈條高度依賴房地產預售產生的現金流，這是維持規模擴張、存量債務償還的重要基礎和前提條件，但這一模式在2021年房地產調控下發生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠桿擴張上限，二是房價上漲預期不再，三是信用風險壓力加大，購房者和房企之間信任關系被打破，這讓預售回款難度進一步加劇。于是，整個房地產業鏈條在一定程度上陷入一種“惡性循環”。而把房地產行業的“惡性循環”變成“良性循環”，其中一個辦法就是對于有出清壓力的房企，鼓勵龍頭優質房企去收購低價拋售的資產，這些龍頭優質房企本身可以從金融機構獲得穩健溢價，融資成本低，這都有助于促進行業良性循環和風險市場化出清。

??星河地產集團副總裁、華東區域總裁章建波認為，近期市場政策中出現了一些新信號，值得肯定。如杭州土拍過程中，取消了相關約束條件，市場信心有所恢復和回升。基于此類城市表現，預計后續一二線城市房地產開發投資信心恢復應該不成問題。目前要關注的風險在于三四線城市。當前從地方財政和經濟發展看，三四線城市一旦出現壓力，要快速走出，難度會比較大。而且各地當前要求降低地方政府負債，所以更會加大一些壓力，其對于土地出讓的訴求也會比較強烈，但短期內土地投資市場的信心恢復有難度。

??東方證券房地產高級分析師趙旭翔認為，近期政策層面如并購貸放松等傳言提振了市場情緒，央行也努力推動信貸環境改善，但整體力度有限，開發商整體仍面臨多方信用的收縮。由于銷售仍處于下滑階段，并且房地產稅試點會持續壓制銷售，所以對未來 1-2 季度房企現金流改善不能預期過高，只有更大力度的需求端刺激政策才能使行業基本面有明顯反轉。

??天風證券發布研報認為，政策端需要從規范化的長期視角看待短期調整。站在地產大周期的轉折點之上，行業面臨的是行政、金融、土地、財稅等一系列長短期，供需雙向的長效機制。其中供給側金融、土地從根本上避免了房企無序擴張帶來的周期波動風險，需求側行政調控通過逆周期調節進一步穩定短周期，疊加更長視角的租賃市場建設以及房地產稅等預期管理工具，隨著行業結構調整和產能出清，有望迎來真正的、規范的、平穩健康發展期。

??北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，自2014年首提“因城施策”，2016年首提“房住不炒”，中央對房地產的政策一直是明確而延續的。在不同的時期采取寬或嚴的調控是正常的，但基本原則不能變，以防出現硬著陸。要守牢房地產發展底線，一是不能帶來金融風險，二是不能影響實體經濟發展。但合理的住房需求會給予扶持，這也是政策糾偏需要。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

??交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認為，相比此前一貫圍繞“房地產市場”的提法，促進房地產業良性循環和健康發展不僅限于交易環節，還涵蓋了前端投資環節，延展到整個房地產行業。這表明除了支持居民剛需外，還將合理支持房企的正常開發、并購及相應的貸款、發債需求。

??光大證券研究所所長助理、金融業首席分析師王一峰認為，未來房地產行業將持續健康發展，具體表現為合理合規的融資需求將得到保障，預計按揭貸款將維持量增價降，從而促進銷售端逐步企穩；直接融資體系進一步恢復；房地產企業的并購融資事件或將增加，促進行業優勝劣汰。

??中房評析

??金融政策響應中央“良性循環”主基調，強化行業融資合理預期管理

??近期房地產金融政策不斷響應中央“良性循環”主基調，一方面對優質房企項目拓展提供了更多金融支持，另一方面也為盤活出險房企流動性，合力作用于改善市場融資環境，從而有利于平衡風險，以保證整個產業鏈甚至是國內金融體系的穩定。

??央行、銀保監會聯合發聲鼓勵和支持優質企業按照市場化原則加大房地產項目兼并收購，隨后出險企業項目的承債式并購貸款不再計入“三條紅線”等政策的明確，都是中央推動房地產行業整合、促進行業出清的重要舉措。并購貸款是立足于以推動行業整合的方式來化解房地產行業風險。在市場化、規則化的原則下，優質企業借助銀行貸款收購出現風險的房地產項目，通過定向注入流動性，打通部分房企的資金鏈“阻梗”，讓斷掉的行業資金鏈再次連接起來，以緩解短期流動資金方面的壓力，從而實現行業資金鏈流動的良性循環。

??重塑行業信心還需政策端持續多維度發力

??盡管金融政策大幅回暖，但行業仍面臨基本面下行壓力，投資和銷售依然在探底過程中，因此當前環境需要更多政策聯動才能從根本上修復金融機構、購房者預期和重塑行業信心。

??在行業調整階段，對于規模央企和國企而言，更容易獲得融資，當前環境可抓住融資窗口期，積極尋找優質項目實現業務增長，提升市場份額；對于出險房企而言，更需要政策指明債務風險化解的路徑，穩妥處置問題項目從而回籠資金；對于部分民企而言，仍需房地產融資政策糾偏的持續推進，推動房企信用正循環，同時進一步改善民企發債融資遇冷的環境，推動化解部分民企的流動性風險。

??因城施策框架下，適度松綁部分三四線城市限購政策以啟動購房需求

??結合2021年底一些重要會議和高層發言中對房地產行業定調，“平穩發展”會是2022年經濟工作和政策調控的重要出發點和落腳點。隨著行業基本面壓力的顯現，面對局部房地產市場持續遇冷的情況，后續“因城施策”可適當打開調節空間，在有保有壓下區別對待，穩定銷售市場是促進行業各領域良性循環的最有效手段。

??特別是在部分房價下行壓力較大、消化周期較長、未來發展面臨困境的三四線城市，針對其購房市場的限制性措施需要適度糾偏。在響應中央“滿足居民剛需或改善性住房需求”的號召下，非熱點城市的地方政府在因城施策的框架內，應打破以往過度調控的枷鎖，或嘗試通過調整限購政策為主要手段來調控當地市場，適當松綁購房限制以激活購買需求，有利于保證房地產交易市場正常運轉，扭轉當下房屋折價拋售的市場形勢，避免風險進一步擴大。

??修復性政策應更關注“合理放松預售資金監管，優化房企資金使用效率”

??此前預售資金支撐著行業快周轉和高杠桿模式，而2021年以來預售資金監管執行力度加強導致的房企流動性收緊現象不容忽視。城市收取大量重點監管資金的舉措對房企資金周轉提出極大考驗，不僅增加了房企資金鏈斷裂的幾率，還增加了“爛尾”項目的發生幾率，相關政策需要適當調整。從政府監管環境出發，高層應考慮采用差別化監管方式，合理放松預售資金監管，降低信譽優良的企業監管額度，加快其監管賬戶資金流轉，優化資金使用效率，推動房企信用正循環，從而減少金融系統風險。

??總結：

??從長期來看，我國逐漸降低經濟發展對房地產業的依賴，“房住不炒”的定位不會動搖。從短期看，房地產出現的非“良性循環”會給經濟發展造成一定的系統風險，同時也涉及大量購房者的切身利益。由此，房地產行業的良性循環是扭轉行業自我強化的關鍵一招，而促進產業良性循環首先就是要穩定行業各參與主體的預期。

??政策端在行業穩定的前提下，在住房金融方面，應強化合理預期管理，適度松綁預售資金監管政策和改善民企融資環境，保證向健康發展的企業釋放必要的流動性；鼓勵優質房企收購陷入債務危機的房企拋售的資產，以打通資金鏈循環，從而有利于平衡風險；同時在銷售端，調控上需要適當松綁購房限制和加快按揭貸款的投放，以激活三四線城市的購房需求，重拾居民購房信心，穩住企業的銷售回款。2022年，伴隨著政策的不斷優化調整，市場有望經歷修復階段并重回相對平穩狀態，進而最終步入良性循環的健康軌道。