??【熱點聚焦】

??1月18日，上海市第三中級人民法院發(fā)布案件公開公告，該院于2022年1月4日裁定受理上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司破產(chǎn)清算一案，公告顯示，該公司關(guān)聯(lián)近千條限制消費令，多次被列為失信執(zhí)行人，未履行金額近3000萬元。此外，據(jù)此前報道，由于股價已長期低于1美元，青客還面臨著從納斯達克退市的風(fēng)險。

??【熱點評析】

??連續(xù)三年虧損，資本市場表現(xiàn)平平

??青客公寓雖然為長租公寓上市第一股，但其在資本市場的表現(xiàn)卻一直不盡人意。2019年11月5日，青客公寓在納斯達克上市，發(fā)行價17美元/股，當天開盤價17.35美元/股，上市三天后漲至19.05美元/股，市值突破9億美元。上市第二周起股價一路走低，截至美東時間1月26日收盤，青客公寓每股報0.45美元，股價已經(jīng)跌去97%。

??目前，青客公寓未披露2021年的營收情況，按照此前公報數(shù)據(jù)，2020財年，青客公寓凈虧損達15.34億元，同比擴大了208%。在此之前，2018財年、2019財年，青客公寓的凈虧損分別為4.99億元及4.98億元。其資產(chǎn)負債表顯示，截至2021年8月，青客期末資產(chǎn)總額合計約7.54億元，負債合計約10.32億元，所有者權(quán)益合計約為-2.78億元。三年合計虧損11億，負債27億。

??在進入資本市場的26個月里，爆雷、倒閉、高管離職、租客及房東大規(guī)模維權(quán)等負面消息頻發(fā)，公司5位高管也在今年年初全部辭職。

??長租公寓的困境與其商業(yè)模式緊密相關(guān)

??青客在資本市場遭遇重創(chuàng)，源于2020年疫情之后長租公寓盈利模式短板的暴露。此前頭部企業(yè)蛋殼公寓的暴雷引起了社會面廣泛關(guān)注，而相同運營模式下青客的失敗從另一個角度印證了，分散式經(jīng)營模式難以為繼。對于運營商而言，長租公寓本質(zhì)上還是“二房東”的角色，一方面通過賺取房租差價獲得利潤，但存在盈利模式過于單一、抗風(fēng)險能力較弱的問題；另一方面，許多運營商選擇在短時間內(nèi)快速擴張搶占市場，盡管早期保持了較為可觀的增長速度，但一直未實現(xiàn)穩(wěn)定盈利，加之運營風(fēng)險控制能力不足，最終導(dǎo)致爆雷。

??高峰時期，青客公寓曾經(jīng)布局上海、北京、杭州、南京、武漢、蘇州等城市，房源規(guī)模一度高達10萬套左右。對行業(yè)而言，經(jīng)歷了幾年的高速發(fā)展后，長租公寓依然缺乏穩(wěn)定的盈利模式，只能通過頻繁融資輸血，而過度的資本注入，又再度使長租公寓陷入盲目擴張、監(jiān)管斷層等問題。隨著疫情的沖擊、租金貸的整治，風(fēng)險加速暴露，行業(yè)的整體信用受損。

??從市場的角度來看，目前我國長租公寓市場仍然面臨供需錯配的局面，從供給端來看，長租房企業(yè)在經(jīng)營中面臨回報率低等問題，行業(yè)吸引力不足；從需求端來看，由社會監(jiān)督力度不足和信息透明度不高，導(dǎo)致消費者對“暴雷”的擔憂也影響了租賃行業(yè)的發(fā)展。

??緩解行業(yè)痛點仍需多方支持

??2021年起，由于爆雷事件頻發(fā)，長租公寓監(jiān)管政策紛紛出臺，加大規(guī)范住房租賃市場，但重點更多地是傾向保護租房者權(quán)益，維護行業(yè)秩序。長租公寓穩(wěn)健經(jīng)營與穩(wěn)定盈利之間矛盾遲遲未能破解。對企業(yè)而言，進一步加大長租房的政策和資金支持力度，也成為長租房運營企業(yè)的普遍呼吁。

??從政策端來看，中央層面上，2020年底中央經(jīng)濟工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議相繼明確，要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。2021年，中央經(jīng)濟工作會議要求加快發(fā)展長租房市場，發(fā)展住房租賃市場已成為構(gòu)建城市住房體系建設(shè)、實現(xiàn)“房住不炒”、解決“住有所居”必不可少的環(huán)節(jié)。

??地方層面上，也已有多個城市啟動住房租賃市場發(fā)展試點工作，出臺相關(guān)政策鼓勵長租房企業(yè)運營。就近期發(fā)布的政策來看，1月25日，西安市住建局、財政局聯(lián)合印發(fā)《西安市支持住房租賃市場發(fā)展財政資金補助和獎勵辦法（修訂）》的通知，對房地產(chǎn)企業(yè)出租自持普通商品住房的情況予以每年100元/平方米的標準進行經(jīng)營獎勵；對年度信用評級A+和A級企業(yè)分別給予100萬和50萬元的信用獎補，反映出西安市對于住房租賃市場的大力支持，后續(xù)成效也對其他城市具有重要的參考意義。

??國資背景運營企業(yè)有望成為行業(yè)的推動者

??目前，我國長租公寓的參與方主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)中介、酒店品牌、互聯(lián)網(wǎng)+資本平臺等類型，經(jīng)歷行業(yè)洗牌之后，未來行業(yè)的推動更需要具備資本實力、物業(yè)資源及品牌忠誠度的企業(yè)參與，輕重資產(chǎn)相結(jié)合，才能實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，實現(xiàn)租賃行業(yè)的良性循環(huán)。從這個角度來講，具備拿地優(yōu)勢、資金雄厚、信譽度高的國有長租公寓運營企業(yè)優(yōu)勢凸顯。

??長遠來看，國企有望成為未來租賃住房市場的主力軍。目前，部分持有租賃住房用地的國企已著手布局租賃行業(yè)，預(yù)計未來，長租房市場會形成國家主導(dǎo)，國企先鋒，民企協(xié)同的格局，共同實現(xiàn)租購并舉的戰(zhàn)略目標。