??一、本月樓市政策聚焦：中央重申堅(jiān)持“房住不炒”定位和“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)，加快發(fā)展租賃住房

??7月，房地產(chǎn)政策環(huán)境從嚴(yán)。中央層面，中共中央政治局會(huì)議重申，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，調(diào)控立場堅(jiān)定。并且提出，要加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。國務(wù)院副總理韓正在加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會(huì)議上也強(qiáng)調(diào)，要高度重視房地產(chǎn)市場的新情況新問題，堅(jiān)持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段；要把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，解決好大城市的住房突出問題。在具體措施方面，本月住建部就房地產(chǎn)市場情況約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市，并將以上5個(gè)城市納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單。央行等監(jiān)管部門提出重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則擴(kuò)容，新增“重點(diǎn)房企買地金額占年度銷售比不得超過40%”。住建部等8部門聯(lián)合印發(fā)整治房地產(chǎn)市場秩序的通知，整治重點(diǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃及物業(yè)服務(wù)等。

??地方層面，7月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策數(shù)量較上月繼續(xù)小幅增加，緊縮性政策占比較上月提升13個(gè)百分點(diǎn)，從嚴(yán)從緊調(diào)控風(fēng)向明顯。從調(diào)控內(nèi)容來看，緊縮性政策仍聚焦在新房及二手房價(jià)格管控、房地產(chǎn)市場秩序整頓、房企資金監(jiān)管等方面，寬松性政策則基本依賴人才引進(jìn)及戶籍制度改革。本期報(bào)告主要對(duì)7月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

表1  2021年兩次中央政治局會(huì)議內(nèi)容對(duì)比

??數(shù)據(jù)來源：中房研協(xié)整理

??二、中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”，加快發(fā)展租賃住房

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策繼續(xù)從“穩(wěn)”。一方面，央行于7月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長期資金約1萬億元，以保持流動(dòng)性合理充裕，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金配置能力；另一方面，MLF利率已連續(xù)16個(gè)月維持在2.95%的水平，LPR連續(xù)15個(gè)月持平。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，本月中央圍繞構(gòu)建落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，動(dòng)作頻頻。一方面，國務(wù)院再提要堅(jiān)持“房住不炒”定位，重視房地產(chǎn)工作中的新情況、新問題，要嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，要加快發(fā)展保障性租賃住房并印發(fā)了具體指導(dǎo)意見，財(cái)政部等3部門聯(lián)合印發(fā)住房租賃稅收優(yōu)惠減免政策等。7月30日，中共中央政治局會(huì)議也重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，強(qiáng)調(diào)要加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。另一方面，央行等監(jiān)管部門提出，將房企買地金額占比年度銷售額指標(biāo)納入監(jiān)管體系，重點(diǎn)房企買地金額不得超年度銷售額40%。住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州，并將以上5個(gè)城市納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單。房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度持續(xù)加強(qiáng)。此外，住建部、國家發(fā)改委等8個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知，提出力爭用3年時(shí)間，市場房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系將不斷健全并形成常態(tài)化運(yùn)作。 

??三、地方政策：多地調(diào)控加碼，持續(xù)完善房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場監(jiān)管政策

??（7）其他政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評(píng)研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2021年7月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策42條，較上月略有增加。其中，寬松性政策11條，緊縮性政策20條，中性政策11條。全國多地加碼房地產(chǎn)市場調(diào)控，緊縮性政策占比再次提升，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)從緊。

??具體來看，調(diào)控收緊主要集中在強(qiáng)化行政限制和加強(qiáng)市場監(jiān)管上。其中，在強(qiáng)化行政限制方面，典型代表有：上海市規(guī)定未通過價(jià)格核驗(yàn)的二手房不得對(duì)外發(fā)布，并明確通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)；東莞市提出以近一年內(nèi)新建商品住房申報(bào)銷售價(jià)格及網(wǎng)簽銷售價(jià)格、二手住房網(wǎng)簽交易價(jià)格以及自然資源、稅務(wù)部門對(duì)區(qū)域地價(jià)、房價(jià)的分級(jí)管理、住宅建造品質(zhì)等因素確定房價(jià)基準(zhǔn)及調(diào)節(jié)系數(shù)，作為新建商品房銷售價(jià)格的參考依據(jù)；南京市針對(duì)部分關(guān)注度較高的商品住房項(xiàng)目，采取集中供應(yīng)方式上市銷售，申購人自報(bào)名之日起至搖號(hào)結(jié)果公示當(dāng)日止，僅可參加一個(gè)集中供應(yīng)項(xiàng)目的購房報(bào)名；西安市、無錫市、紹興市等地相繼建立二手房成交參考價(jià)格機(jī)制等。在加強(qiáng)市場監(jiān)管方面，典型代表有：溫州市就炒作學(xué)區(qū)房及哄抬房價(jià)開展整頓行動(dòng)；廣州市就房源信息發(fā)布進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)范；濟(jì)南市要求新建商品房建立項(xiàng)目電子手冊(cè)，記錄項(xiàng)目投資、建設(shè)、銷售、資金監(jiān)管、交付、市場檢查等全周期開發(fā)建設(shè)相關(guān)事項(xiàng)；深圳市、南京市出臺(tái)住房租賃企業(yè)租賃資金監(jiān)管細(xì)則等。

??調(diào)控寬松主要表現(xiàn)在人口人才政策上。典型代表有：廈門市推出“留廈六條”新政，高層次人才可按現(xiàn)有規(guī)定以市場價(jià)45%的價(jià)格申購100—200平方米人才住房，人才住房交房入住滿5年且在廈工作滿5年后，政府擁有產(chǎn)權(quán)可按比例逐年贈(zèng)送給人才；南京市放寬積分落戶條件，需要繳納的社保年限，從原來的不少于24個(gè)月，調(diào)整為不少于12個(gè)月，且南京和蘇州的居住和社保繳納年限累計(jì)認(rèn)可；沈陽發(fā)布人才新政3.0版，針對(duì)高層次人才，最高可給予500萬購房補(bǔ)貼；青島市西海岸新區(qū)建設(shè)產(chǎn)權(quán)型人才住房，高層次人才以及博士研究生學(xué)歷人員購買價(jià)格不高于同區(qū)域商品住房售價(jià)的70％等。此外，成都市取消原“所購再交易房樓齡超過10年的，最低首付款比例相應(yīng)提高10%”的規(guī)定，合肥市縮短搖號(hào)選房資格鎖定時(shí)間等，客觀上也利好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易。

??四、7月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??7月30日，中共中央政治局會(huì)議召開。會(huì)議認(rèn)為，當(dāng)前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，并延續(xù)了“國內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍然不穩(wěn)固、不均衡”的判斷。會(huì)議提出，做好下半年經(jīng)濟(jì)工作，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，要做好宏觀政策跨周期調(diào)節(jié)，保持宏觀政策連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，積極的財(cái)政政策要提升政策效能，穩(wěn)健的貨幣政策要保持流動(dòng)性合理充裕。央行2021年下半年工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕，政策導(dǎo)向與中共中央政治局會(huì)議保持一致。7月央行降準(zhǔn)釋放長期資金1萬億，流動(dòng)性邊際寬松，主要是針對(duì)MLF大量到期的補(bǔ)充及7月稅期高峰的對(duì)沖。8月、9月MLF到期量分別為7000億和6000億元，或使流動(dòng)性偏緊，預(yù)計(jì)央行仍會(huì)有適度對(duì)沖措施應(yīng)對(duì)，下半年經(jīng)濟(jì)政策仍將以維穩(wěn)為主。

??在房地產(chǎn)方面，中共中央政治局會(huì)議為下半年房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從住建部再次就房地產(chǎn)市場調(diào)控約談地方城市來看，中央對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控工作保持密切關(guān)注，要求地方切實(shí)落實(shí)調(diào)控主體責(zé)任。此外，央行等監(jiān)管部門將房企買地金額占年度銷售額比例納入監(jiān)管指標(biāo)體系，并要求嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”融資管理和房地產(chǎn)貸款集中度要求，房地產(chǎn)金融監(jiān)管也將進(jìn)一步強(qiáng)化。無論是從仍不穩(wěn)固的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢，還是嚴(yán)厲的行業(yè)政策環(huán)境來看，下半年房地產(chǎn)發(fā)展不容樂觀。

??2.地方層面

??在中央三令五申堅(jiān)持“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控目標(biāo)，住建部再次就房地產(chǎn)市場情況約談地方城市負(fù)責(zé)人的背景之下，未來地方調(diào)控勢必將更加積極主動(dòng)，調(diào)控城市范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，調(diào)控力度大概率也將加大，升級(jí)“四限”政策、建立房價(jià)管控機(jī)制、完善土地出讓規(guī)則等或?qū)⒊蔀楹罄m(xù)房地產(chǎn)市場調(diào)控重點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制不斷完善，通過人才政策為樓市輸血的作用逐漸減弱，一二線房地產(chǎn)市場將繼續(xù)降溫，庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市房地產(chǎn)市場壓力進(jìn)一步加大，需防范風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，大力發(fā)展租賃住房是2021年住房城鄉(xiāng)建設(shè)重點(diǎn)工作，近期中央已多次召開加快相關(guān)專題會(huì)議，預(yù)計(jì)后續(xù)地方也將加快落實(shí)推進(jìn)。

執(zhí)筆：王錚嶸

中房研協(xié) 測評(píng)研究中心 研究員