??2021年全國兩會正在進行中。除政府工作報告再次明確堅持“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的大方向，并提出“解決好大城市住房突出問題”“盡最大能力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”之外，與會代表關于房地產(chǎn)業(yè)的相關提案也引發(fā)市場熱議。其中，典型如：

??1. 全國政協(xié)委員周世虹：建議實行商品房現(xiàn)房銷售制度，同時以套內(nèi)建筑面積計價銷售商品房

??周世虹認為，商品房預售和以建筑面積計價銷售的制度有其歷史背景，但不可否認，其總體上違反市場交易規(guī)律，對購房人顯失公平。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。商品房預售制度已弊大于利，改商品房預售為現(xiàn)售已經(jīng)水到渠成。

??【熱點評析】預售制最早出現(xiàn)于香港，指開發(fā)商將正在建設、不能交付的商品住宅，提前賣給購房者。預售制的設立初衷，是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足的問題，縮短商品房的生產(chǎn)周期，緩解住宅嚴重短缺，加快城市化進程。從二十多年的發(fā)展歷程來看，預售制在推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，但開發(fā)商違規(guī)挪用資金、卷款跑路、項目爛尾等情況也時有發(fā)生。事實上，建議取消預售，實行商品房現(xiàn)房銷售的呼聲由來已久。深圳、杭州、南京、蘇州等地早前已就實行現(xiàn)房銷售制度開展試點，海南省更是于2020年3月率先宣布全省推動商品房現(xiàn)售制度。但從當前實際來看，全國性推廣現(xiàn)房銷售制度并不適宜。第一，預售制是為了解決房企資金不足問題。此前中央已發(fā)布房企融資“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理以加強房企金融監(jiān)管，如果再貿(mào)然取消商品房預售制度，無疑將進一步加大房企資金壓力，大部分企業(yè)可能都將面臨難以為繼的風險，從而動搖行業(yè)甚至社會經(jīng)濟總體穩(wěn)定。第二，預售制是房企降低成本的重要手段，一旦改為現(xiàn)房銷售，將使房企資金周轉(zhuǎn)受到更大不利影響，經(jīng)營調(diào)整成本增加，從而轉(zhuǎn)嫁至房價上漲，加大居民購房壓力。第三，取消預售即意味著短期內(nèi)商品房市場供應將大幅減少，供需結構失衡，從而導致房價上漲等。總之，當前全面推行現(xiàn)房銷售制度的時機尚不成熟，仍需要摸索、試點推進，循序漸進。就房企挪用資金、項目爛尾等可能出現(xiàn)的問題，有關部門應通過加強房企預售資金監(jiān)管、強化房企主體責任落實等手段予以預防，切實保障購房者合法權益。

??2. 全國人大代表、中南集團董事局主席陳錦石：建議加大城市群、都市圈和美麗鄉(xiāng)村建設，促進城鄉(xiāng)共同高質(zhì)量發(fā)展

??陳錦石建議，第一，加強城市群、都市圈頂層總體規(guī)劃，通過強化三規(guī)合一、打通城市群、都市圈內(nèi)的公共基礎建設，強化大城市對圈內(nèi)中小城市的輻射。第二，允許大城市與周邊縣市、城鄉(xiāng)建立聯(lián)動，加大大城市輻射的周邊中小城市住宅供給，分擔大城市住房壓力，化解供需矛盾，同時帶動周邊小城市發(fā)展。第三，城市群、都市圈內(nèi)公共設施配套一體化，享受大城市配套資源政策，如醫(yī)療、教育等；參考澳門的橫琴模式，北京的雄安模式，探索更多此類試點。第四，在土地利用、財政投入、監(jiān)督考核等方面，因地制宜地制定政策，激發(fā)基層政府、村民和各種社會資本的積極性。第五，聚焦發(fā)展要素，繼續(xù)鼓勵社會資本下鄉(xiāng)投資，制定切實政策鼓勵農(nóng)村青年人群回到家鄉(xiāng)發(fā)展，為企業(yè)和青年人群提供創(chuàng)業(yè)與發(fā)展空間，使農(nóng)村成為企業(yè)和有志青年實現(xiàn)自身價值的舞臺，共同積極做城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展共創(chuàng)者。

??【熱點評析】2020年底，我國城鎮(zhèn)化率已突破60%，城鎮(zhèn)化進入中后期。人口流動由過去的農(nóng)村進入城市逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘兄g的人口流動，尤其是人口向城市群、都市圈聚集。城市群、都市圈已是我國新型城鎮(zhèn)化建設的主要發(fā)展方向。但從現(xiàn)實情況來看，受資源稟賦差異影響，城市群、都市圈內(nèi)城市分化依然較大。核心城市面臨與日俱增的人口壓力，而弱三四線城市人口仍持續(xù)外流。陳錦石代表提議加強城市群、都市圈頂層總體規(guī)劃，強化大城市對圈內(nèi)中小城市的輻射，推動城市群、都市圈內(nèi)公共設施配套一體化、加強美麗鄉(xiāng)村建設等，促進城鄉(xiāng)要素自由流動和資源合理配置，對帶動圈內(nèi)中小城市發(fā)展、促進大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展具有積極作用，也將為房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機遇。

??3. 全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全：建議組建國家住房市場監(jiān)管機構

??莫天全建議，組建國家住房市場監(jiān)管機構，依照相關法律、法規(guī)，因城施策，監(jiān)督、管理、調(diào)控各地房地產(chǎn)市場，預防部分城市逐漸形成的開發(fā)及中介機構高市場占有率的壟斷格局，加強對寡頭企業(yè)的監(jiān)管，保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來。建立科學合理的國家住房市場監(jiān)管制度。國家住房市場監(jiān)管機構有法可依、有規(guī)可循，讓所有住房市場的參與者在接受統(tǒng)一監(jiān)管的同時，也得到相應的政策、資源支持和保護，保障住房市場有序競爭，住房交易相關服務費用合理。

??【熱點評析】近幾年來，受企業(yè)運營和房地產(chǎn)調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升。根據(jù)民間機構統(tǒng)計，2019年百強房企銷售額市場份額已超60%。從發(fā)展趨勢來看，結構分化、集中度提升是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大勢，而這也引發(fā)了部分人擔憂。莫天全認為，“在二手房住房市場，如果一家公司或平臺的市場占有率超過了30％，理論上來說這家企業(yè)基本可以左右市場價格走向，決定供需情況，這樣的情況會對房地產(chǎn)市場的正常有序發(fā)展帶來很大不利影響。住房產(chǎn)品是公共產(chǎn)品，它關系人民生活，帶著居者有其屋、社會公平發(fā)展等屬性，不該讓壟斷這種不利發(fā)展的情況出現(xiàn)。”事實上，從2020年中央推出房企融資“三道紅線”終結了房企高杠桿運營模式，到2021年推出重點城市土地“兩集中”限制企業(yè)拿地，中央都有意在控制房企規(guī)模無序擴張。2020年底的中央經(jīng)濟工作會議也明確將強化反壟斷和防止資本無序擴張列為2021年的重點任務之一。可預見的是，在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下，未來針對房地產(chǎn)市場和房企的監(jiān)管仍將不斷加強、完善。

??4. 全國人大代表、58同城CEO姚勁波：建議規(guī)范引導長租房市場健康有序發(fā)展

??姚勁波建議，第一，加快完善市場監(jiān)管體系，防范行業(yè)風險。國家有關部門在前期征求意見基礎上，盡快出臺更高級別住房租賃上位法。第二，持續(xù)加大房源有效供給，并向新市民群體傾斜。國家層面加強統(tǒng)籌，引導各地因城施策，將土地供應側(cè)重于發(fā)展政策性租賃住房，引導各地出臺個人租賃收入所得稅減免等政策等。第三，穩(wěn)步推進“租購同權”落地，充分保障租房者權益。地方政府重點保護租房者基本權益，強化治理“隨意漲房租、突然被驅(qū)逐”等亂象，保護租賃雙方合法權益；在中長期，各地可根據(jù)公共設施完備情況，逐步將公共服務與房產(chǎn)所有權松綁，推進其直接與人綁定，進而縮小租購之間權益差，促進落戶及教育、醫(yī)療等重點公共服務均衡化，實現(xiàn)以人為本的公共服務資源配置。

??5. 全國人大代表、建設銀行行長王江建議：建議加快建立租購并舉的住房制度

??王江建議，健全住房租賃政策法規(guī)體系，盡快出臺住房租賃條例，健全配套政策措施，深入推進租購同權，對新建、改建租賃住房涉及的規(guī)劃、消防、民水民電、燃氣等問題統(tǒng)籌研究、細化落地方案；在國家層面盡快出臺住房租賃稅收優(yōu)惠政策，支持住房租賃發(fā)展。

??6. 全國人大代表、北京證監(jiān)局局長賈文勤：建議完善大城市住房租賃供應體系

??賈文勤表示，鑒于當前我國大城市住房租賃市場的核心問題是供給，建議以供給側(cè)為聚焦，采用多種手段強化租賃住房供給能力，盡快形成一定規(guī)模的保障性租房供應，調(diào)節(jié)引導市場化租賃，構建完善大城市住房租賃體系。加大財稅金融支持力度。借鑒德國對住房租賃企業(yè)提供長期低息貸款的支持政策，通過貼息或政策性貸款方式對自持型租賃企業(yè)以長期低成本資金支持。研究探索將租賃住房納入基礎設施REITs試點，按照稅收中性原則完善稅收支持政策。探索租賃土地年租制，降低自持型租賃機構資金負擔。適當降低房產(chǎn)稅、增值稅等運營稅費，采用固定資產(chǎn)加速折舊優(yōu)惠政策，實行所得稅減免，減輕自持型租賃機構稅費負擔。

??7. 全國人大代表陳華元：建議出臺住房租賃法規(guī)，助力民眾幸福安居

??陳華元代表提出建議，第一，推動法律法規(guī)及市場監(jiān)管體系建立。出臺住房租賃法規(guī)，明確市場規(guī)范；加快探索加強承租方權益保護、住房租賃糾紛快速解決機制。第二，加快建立監(jiān)管平臺，推行租賃企業(yè)備案制度和租賃合同網(wǎng)簽備案制度，從源頭防范虛假房源信息；推行租賃備案與公共服務掛鉤管理機制；整頓規(guī)范市場秩序，整治租賃中介亂象，加強租賃信用管理。第三，推動租賃住房供給增加及結構優(yōu)化。鼓勵做大增量房源，向一二線城市配置更多租賃住房建設用地指標。鼓勵給予地方更多自主權，創(chuàng)新“工改租”及“商改租”等政策規(guī)定，盤活存量，豐富市場供給形式。第四，加大企業(yè)扶持力度、促進“開源節(jié)流”。實施稅收優(yōu)惠政策，加大金融支持力度，拓寬規(guī)模化住房租賃經(jīng)營的長期資金渠道；進一步扶持房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）權益類資金，鼓勵發(fā)行基于租金凈收益的資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品。第五，切實保障租戶權利、落實“租購同權”。加大對房地產(chǎn)中介機構、住房租賃企業(yè)和信息發(fā)布平臺等市場主體的監(jiān)管力度,規(guī)范租賃服務行為,完善多渠道租賃糾紛調(diào)處機制。

??【熱點評析】2020年12月，中央經(jīng)濟工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議先后明確提出，要解決好大城市住房突出問題，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，規(guī)范發(fā)展長租房市場，推動“租購同權”等，為2021年樓市工作劃下了重點。此次來自不同行業(yè)的多位代表就發(fā)展住房租賃建言獻策，也從側(cè)面反映了住房問題是民生問題，與人民群眾的利益息息相關，受到社會廣泛關注。從建議內(nèi)容來看，核心主要聚焦在以下幾個方面：第一，通過法律法規(guī)加強行業(yè)監(jiān)管和規(guī)范；第二，通過加大租賃用地供應、允許存量改造、通過財稅金融支持引導市場主體參與等方式加大租賃住房供應；第三，全方位逐漸推進“租購同權”等。從現(xiàn)實情況來看，近些年來中央及地方已就以上建議內(nèi)容陸續(xù)開展工作，但進度相對較慢。2021年“解決好大城市住房突出問題”和發(fā)展租賃住房被上提至前所未有的高度，后續(xù)相關政策和措施有望加速落實。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）