??【熱點(diǎn)聚焦】

??2021年3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在十三屆全國(guó)人大四次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)再提“房住不炒”，明確指出，要保障好群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。此外，今年政府工作報(bào)告“涉房”內(nèi)容還提到要推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興，城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展格局不斷優(yōu)化。加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒““因城施策”

??在2020年的基礎(chǔ)上，2021年政府工作報(bào)告再次重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，中央對(duì)房地產(chǎn)的堅(jiān)定立場(chǎng)凸顯了確保樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)度和決心。2020年下半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐步轉(zhuǎn)好，2021年以來(lái)部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年下半年的熱度，項(xiàng)目認(rèn)籌率高、“打新熱”不斷、高價(jià)地頻出，部分熱門城市房?jī)r(jià)迅速攀升。房?jī)r(jià)和市場(chǎng)情緒的波動(dòng)也引發(fā)調(diào)控政策升級(jí)，在地方層面，1月以來(lái)，上海、杭州、深圳等城市接連出臺(tái)樓市新政，從限購(gòu)、限貸、限售等方面不斷加碼、補(bǔ)漏洞，繼續(xù)推進(jìn)落實(shí)“因城施策”，多地針對(duì)炒房需求實(shí)施精準(zhǔn)打壓，從市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出等層面出臺(tái)有針對(duì)性的舉措，投機(jī)炒房、哄抬房?jī)r(jià)等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序行為得到遏制，預(yù)計(jì)下一階段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)緊縮性政策，以差異化調(diào)控措施和科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，迫使炒作需求離場(chǎng)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??新型城鎮(zhèn)化從需求端為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供支撐

??政府工作報(bào)告在下一階段工作部署中提到，要深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。新型城鎮(zhèn)化有助于增強(qiáng)中心城市和城市群綜合承載、資源優(yōu)化配置能力，推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，對(duì)實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)也具有重要意義。2020末年以來(lái)，上海、南京、蘇州等長(zhǎng)三角城市不斷放寬落戶政策，探索實(shí)行城市群內(nèi)戶口通遷、居住證、社保累計(jì)互認(rèn)制度，區(qū)域一體化發(fā)展對(duì)都市圈人口流動(dòng)和穩(wěn)定都起到積極的促進(jìn)作用，對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，城鎮(zhèn)化的發(fā)展、農(nóng)業(yè)人口的市民化為區(qū)域中心城市、人口凈流入城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了需求支撐，帶動(dòng)了新增住房需求的快速增長(zhǎng)，同時(shí)，人口的增加也直接提升了商業(yè)、辦公、工業(yè)物流等經(jīng)營(yíng)性用房的需求。

??城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型的重要組成部分

??此次政府工作報(bào)告中提到，要實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，在擴(kuò)大有效投資方面，今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬(wàn)個(gè)，提升縣城公共服務(wù)水平。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是中央推動(dòng)的重大民生工程和發(fā)展工程，2020年以來(lái)，從中央層面不斷強(qiáng)調(diào)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的重要意義，促使其進(jìn)入提質(zhì)增速階段。老舊小區(qū)改造對(duì)于逆周期促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)居民居住條件改善、增強(qiáng)社區(qū)治理服務(wù)能力具有重大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)意義，短期內(nèi)可以迅速有效地?cái)U(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)就業(yè)，提振經(jīng)濟(jì)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度而言，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造客觀上將對(duì)存量老舊小區(qū)房屋的保值增值形成直接利好。

??保障好群眾住房需求，解決好大城市住房突出問(wèn)題

??除“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是往年提法的延續(xù)外，“解決好大城市住房突出問(wèn)題”這一表述是在去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基礎(chǔ)上，今年政府工作報(bào)告中首次提及對(duì)大城市住房問(wèn)題的關(guān)注。從報(bào)告的表述來(lái)看，具體明確了兩種途徑，一是通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房房源供給；而是通過(guò)“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，落實(shí)租賃市場(chǎng)改革。

??租賃住房是解決大城市住房問(wèn)題的重要著力點(diǎn)，此次政府工作報(bào)告明確，要解決新市民和青年人這兩類群體的住房需求。租賃住房的建設(shè)，一方面可以為新市民、青年人提供住房保障；另一方面，在穩(wěn)定城市房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，也將起到積極作用。此次政策明確了通過(guò)土地、財(cái)政和規(guī)劃等方面給予的政策支持，具有非常積極的導(dǎo)向，預(yù)計(jì)這一表述將對(duì)各熱門城市的房地產(chǎn)政策產(chǎn)生較大的影響，后續(xù)需要各類租賃住房相關(guān)政策的完善，也需要房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)等方面緊密配合，多維度推動(dòng)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

??（內(nèi)容來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）