??政策要點

??2月24日，關于在全國22個重點城市集中供地的政策可以用“炸鍋”來形容，甚至比此前的三道紅線政策更受房企關注。同日青島市自然資源和規劃局發布《堅決落實上級有關要求部署2021年住宅用地供應工作》。

??2021年2月25日

??研究院快評

??此次政策明確了集中供地政策，成為近期房地產領域最受關注的內容。充分理解此類政策精神，對于房企投資拿地等環節具有重要的作用。

??1、政策核心

??此次青島政策明確，一是要嚴格貫徹落實相關文件要求，科學編制住宅用地供應計劃；二是堅持做好住宅用地信息公開工作，住宅用地信息公開做到及時、準確、全面；三是嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。從此次規定可以看出，“兩集中”政策成為當前政策的核心內容，包括集中發布出讓公告和集中組織出讓。青島也成為全國較早公開發布兩集中政策的城市。

??2、政策意義

??此次包括天津、鄭州、蘇州、無錫等地都傳出要落實集中供地政策，部分城市已經得到核實如天津。據此可以分析，全國22個落實長效機制的城市，或在近期陸續響應或發布“兩集中”政策。根據青島的版本，對于此次集中供地政策或通俗理解的“369”供地政策有幾個值得關注的要點。第一、此次政策積極落實了中央經濟工作會議精神和自然資源部住宅供地供應分類調控工作精神。也是積極關注和解決大城市住房問題的重要保障，是房地產長效機制的又一個新舉措。若是“兩集中”供地政策確定，那么就形成了長效機制三大利器，即三道紅線、房貸集中度和供地集中度政策。第二、此類城市供地和土地交易等會形成明顯的變化，這要求房企積極主動研究此類政策和競爭策略。第三、集中供地政策強調了22個城市的落實，也強調了住宅用地領域的改革，有助于真正減少土地哄搶，促進各地土地交易市場平穩，本質上也是“穩地價、穩房價、穩預期”的重要體現。

??3、房企關注點

??（1）拿地節奏如何變

??根據此次集中供地政策，若按“369”的模式進行，那么土地交易基本上也會處于“369”的階段，即主要在3月份、6月份和9月份形成一波土地交易。因此可以重點關注每個季度末端此類重點城市的土地交易市場。當然不同節點有不同的表現，一般春節后都是房企密集拿地、補庫存的階段，所以要防范3月份拿地出現的高峰或炒作現象。

??（2）地價如何走

??從政策初衷來看，密集供地能夠在某個階段一次性增加土地供應，減少了地方政府“饑餓營銷”的動機，有助于減少“多個房企圍獵某一地塊”的現象。這實際上也類似形成了土地市場的一個“博覽會”。這樣對于各家房企來說拿地機會相對多，有助于控制地價。但也要防范一種情況，即所有房企都有很強的拿地補庫存需求，過去一半都是馬不停蹄全國各地看地，而現在突然一次性交易，那么可能也會有炒作和哄搶的地方。

??（3）營銷如何做

??從過去的經驗看，房屋銷售市場好的時候，往往后續月份地市交易就不錯。所以對于房企來說，類似2月份、5月份、8月份等都可能會形成房屋促銷的重要階段。尤其是在三道紅線下，房企資金回籠會更加依賴房屋銷售，那么自然就需要加快房屋銷售。受此影響，房企后續需要和營銷部門做好協調工作，必要時候應該重視降價促銷加快回款的工作。

??（4）推盤情況如何

??如果集中供地政策落實，那么根據開發周期來算，各地可能房屋銷售也會形成一波集中開盤、集中銷售的狀態，所以根據各地預售條件和房地產供求市場變化，積極預測后續集中銷售期，將是營銷部門需要重點關注的。而類似密集推盤，客觀上也要房企注意同類企業帶來的競爭關系，尤其是在客源爭奪方面。

??（5）如何拿地

??房企后續拿地或投資口的工作會有大變化，當然這需要有策略調整。第一、從做規模型的房企來看，核心三四線城市反而會成為重點拿地的城市，因為此類城市反而拿地的約束少了。第二、集中供地下是否需要聯合拍地，這是很多房企后續會評估的內容，但是前期準備工作預計會做得更扎實。第三、存量土地收購會成為熱點，部分房企可能會擔心此類集中供地政策帶來很多不確定性。