??【熱點聚焦】

??1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，《通知》對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內容包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。

??【熱點評析】

??樓市躁動促使房地產調控持續加碼，“房住不炒”定位不可動搖

??近兩個月上海樓市表現火爆。據媒體數據，新房市場，出現了31個盤售罄、認籌率超500%的現象，其中包括13個“千人搖”樓盤；二手房市場，出現“一日一價”，部分學區房一個月內甚至上漲了200萬等現象。認籌搖號過熱、房價猛漲，除與上海市樓市行情表現較好、年終市場需求增加有關外，同通過“假離婚購房”“中介房東聯手作價”等市場炒作行為也密不可分。對此，1月21日，上海緊急發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，堵住了“假離婚，真買房”的漏洞，1月25日，上海市房管局表示將法拍房納入限購范疇。此次上海市銀保監局發布通知進一步加強個人信貸管理，從個人貸款資格審查、銀行信貸資金投放、房產中介機構合作管理等多方面進行綜合整治，是上海為堅持“房住不炒”定位，進一步抑制投資投機炒房，防止房價過快上漲的政策延續。

??多管齊下，全面強化個人住房信貸管理

??從內容看，新政主要從三個方面進一步強化了個人住房信貸管理：

??第一，強化了對個人貸款審查管理。明確提出個人資格審查、首付款資金來源和償債收入比等多項考核指標；

??第二，強化了銀行貸款投放管理。要求嚴格實施房地產貸款集中度管理，高度重視信貸資金用途管控等，并提出重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只對購買主體結構已封頂的個人發放住房貸款；

??第三，強化房產中介機構業務合作管理。明確提出嚴禁房產中介機構為購房者提供首付款支持、協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為。

??總體來說，新政從資金需求方、資金供應方和第三方服務機構多管齊下，不僅有力度，而且有廣度，是對個人住房信貸管理的一次全方位升級。

??新政將有力推動樓市降溫，利好有效剛需

??于房地產市場而言，信貸政策的影響往往是直接而有效的。上海市個人信貸管理新政一旦落實執行，對抑制近期上海市樓市過熱、促使房地產市場回歸平穩發展料作用明顯。除上海外，近期包括深圳、廣州、蘇州等熱點城市也都有收緊房貸等消息傳出，房地產市場政策導向明確，不排除其他熱點城市跟進。

??于房企而言，在業務線上，新政提出重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房，且只對購買主體結構已封頂的個人發放住房貸款。這或將促使房企在加快樓盤推售節奏的同時，重點轉向中小戶型產品研發。在資金鏈上，不管是個人貸款審查更加嚴格，還是銀行貸款投放設限，無疑都將使企業銷售受阻、回款更加困難，資金壓力進一步加劇，對企業償債、拿地都將造成影響。除通過降價促銷等營銷手段搶占市場外，房企仍需探索更多渠道獲取資金支持。

??于購房者而言，上海市此次升級個人住房信貸管理，重點強化了對個人貸款資格審查、首付款資金來源、償債能力等多方面考察，有效防范了通過高杠桿購房炒房或類似深圳“代持打新”等市場炒作行為，對保障有效剛需利好。但新政明確只對購買主體結構已封頂的個人發放住房貸款，即意味著短期內市場有效供應將大幅減少，是否會導致市場供需矛盾進一步激化或導致剛需購房門檻進一步提升、購房壓力加大等仍需后續觀察。