??導 讀 

??上海政策力度相對溫和，并未觸及市場真正的問題所在。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??昨日,上海市市住建委、市房管局等8部門聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》,主要涉及限購政策“打補丁”，增加房地產交易稅費，嚴格落實房地產貸款集中度管理的兩道紅線等多方面內容。新政對上海房地產市場有什么影響？火爆打新是否將就此停歇？

??回顧2020年，上海房地產市場顯著轉暖，新建商品住宅成交面積升至918萬平方米，創2017年以來新高，同比增長23%。豪宅市場異常火爆，總價1000萬元以上豪宅共計成交10878套，僅次于2016年歷史峰值的10974套，同比增長33%。核心區位限價盤銷售火爆，典型如虹口區的瑞虹新城、普陀區的中海臻如府銷售金額都在100億元左右。

??2020年，上海二手房市場迎來了又一個成交大年，成交面積2486萬平方米，創2017年以來新高，成交金額10091億元，更是創歷史新高。核心動因在于2020年3月上海民辦初中實行搖號政策，致使優質的公辦初中、九年一貫制學區概念炒作成風，年內部分優質學區房售價出現30%以上的漲幅，整體抬升了二手房市場熱度。

??2021年初，就在上海房地產市場如何走向還比較迷茫的時候，上海市政府率先加碼調控。就政策內容而言，主要涉及以下五方面內容：

??其一，限購政策“打補丁”，嚴堵政策監管漏洞。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。我們認為相較于限購政策適度升級，升級限貸更能抬升購房門檻，對市場影響也更為直接、有效。

??過往買房離婚為了什么呢？外地戶籍離婚就失去了購房資格，限購規定外地單身不能購房，那就都是本地戶籍置換的和投資的購房需求，但這些本地家庭可以買多套住房，如果只是為了買房就沒有必要假離婚。說到底主要是想做首套房一則降低首付比例二則少交稅。

??所以說，在當前市場形勢下，如果不提高首付比例，買到就是賺到的普遍預期驅動下，離婚限制不了，哪怕二套全款也會有很多人買，有用嗎？

??其二，增加房地產交易稅費，變相抑制住房買賣。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。而從歷史長周期來看，增加房地產交易稅費僅僅起到增加購房成本的效果，并不能根本性扭轉市場持續向好的一致預期。

??其三，供應端銀行業金融機構嚴格落實房地產貸款集中度管理的兩道紅線，嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。

??長期以來，房貸乃是銀行信貸的優質資產，而在銀行信貸資金整體充裕的大環境下，預計相對充裕的銀行信貸資金仍將通過各種渠道流向房地產市場，未來房地產行業去杠桿注定并非一撮而就，去杠桿的過程中難免會出現波折。

??其四，增加土地供應，優化供地結構，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應力度。堅持房地聯動機制，引導企業理性拿地，穩定土地價格。

??我們認為現階段上海樓市供應結構性偏緊，中環線附件的千萬級豪宅銷售火爆，遠郊區域剛需盤成交表現則相對平平，郊區增加供地并不能緩解樓市供應結構性偏緊的市場格局。

??其五，支持“無房家庭”優先購房消費，搖號環節做到公開、公平、公正。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。

??打新市場火爆的核心動因在于一、二手價格倒掛，“無房家庭”優先搖號并不能改變買到及賺到的市場預期，甚至還會出現無房戶爭相搖豪宅的市場亂象。我們認為限價政策理應進一步放開，限價盤預售價格建議逐步市場化，避免地方政府給購房者打折降價，助漲市場投資炒作氛圍。

??整體來看，上海政策力度相對溫和，并未觸及市場真正的問題所在。預計2021年上海房地產市場難言實質性轉向，自住以及改善性需求依舊充裕，并有較強購買力支撐，成交或將有所回調，但并不會明顯失速。