??鑒于國內新增新冠肺炎確診人數于2020年2月中旬出現峰值后快速下降、3月以來房地產等各行業陸續迎來一定程度復工，同時，對回國人員開始采取全面隔離措施，本文分析假設國內疫情沖擊將于4月結束，且受國際疫情倒灌影響程度較小。

??一、行業基本面

??銷售端：新冠肺炎疫情如期對房地產短期銷售產生較大沖擊，但3月已開始改善，政策維穩、按揭投放趨穩及需求回補，二季度銷售增速料將修復

??疫情期間，大多數省市線下售樓處和中介門店暫時關閉，房企推盤數量顯著下滑，國內商品房銷售受到較大影響。2020年1～2月，全國商品房累計銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%；商品房銷售額8203億元，同比下降35.9%，與我們前期預測基本一致。此外，銷售情況正逐步好轉，3月1至21日，30大中城市商品房銷售面積已恢復至去年同期50%以上。

??預計二季度隨著各城市繼續復工，供給和需求均將集中釋放，我們預計二季度商品房銷售面積增速有望明顯修復至-13.8%左右。２月中下旬以來，除疫情嚴重的湖北省外，各城市已逐步復工，大部分城市售樓處陸續開放，房企積極推出線上售房、無理由退房、打折促銷“以價換量”等營銷策略，“渡難關”因城施策密集實施釋放出一定程度托底及維穩的信號，“三穩”基調不變，按揭投放趨穩，加之貨幣政策和局部地區政策邊際寬松可期，二季度銷售增速料將有所修復。

??投資端：疫情使得房企短期銷售及回款承壓，影響拿地、開復工意愿，行業投資增速首次負增長，預計二季度投資增速跟隨銷售、開復工、拿地修復有所改善

??疫情使得房企銷售及回款承壓，開復工延緩，影響拿地意愿，房地產開發投資累計增速首次負增長，2020年1～2月，房地產開發投資完成額10115億元，同比增速-16.3%。新開工和竣工受新冠疫情沖擊影響沖擊較大，施工面積增速仍正增長主要由于統計口徑中包括本期施工后又停緩建的房屋建筑面積。1～2月，全國房屋新開工面積1.03億平方米，累計同比下降44.9%；全國房屋施工面積69.42億平方米，累計同比增長2.9%；全國房屋竣工面積0.96億平方米，累計同比下降22.9%。土地市場出現供需兩弱的局面，1～2月，全國土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%；100大中城市供應土地占地面積7040萬方，累計同比下降15.7%。

??疫情后多地下發幫扶政策，明確受疫情影響項目可順延開竣工期限，在棚改收官之年，預計二季度投資增速跟隨銷售、開復工、拿地的修復有所改善。隨著疫情得到控制，各城市開始復工，房企新開工、施工面積將有所回升；銷售量逐步提高后，在地方政府供地計劃不減情況下，拿地規模也將提升，房企開發投資額將有所回升。

??政策：疫情期間調控政策“強幫扶”而非“強刺激”，不改“房住不炒”長期基調

??疫情以來，中央多部門多次提出保持政策連續性、一致性、穩定性，堅持“房住不炒”基調不變，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。調控基調以維穩為主，同時減輕受疫情影響的企業壓力。在“供給端”，多個城市密集出臺穩樓市政策扶持房地產企業“渡難關”，政策包括延期或分期繳納土地出讓金、順延項目開竣工時間、降低商品房預售門檻等。在“需求端”，政策有收有放，一方面衡陽、駐馬店、中山、欽州等少數城市出臺降低人才補貼、契稅減免、降低首付比例等調控政策；另一方面廣州公寓限購松綁政策“一日游”，海南進一步收緊了限購政策，體現政策重點端在于減輕企業層面的壓力，不會通過大規模加杠桿、刺激購房需求等違背“三穩”預期的舉措來緩解房企壓力。

??預計二季度，地方政府將更強調“因城施策”，不排除部分城市適度政策放松支撐財政托底經濟的可能，三四線城市因前期銷售較弱存在更大的微調空間，但調控目的在于加強對當地房企的扶持，保持當地市場的穩定，降低行業金融風險，在國家層面明確總體調控基調不變時，需求端政策放松將難以持續。

??到位資金：銷售回款拖累行業資金，預計二季度銷售復蘇、政策對沖將緩和房企資金壓力

??疫情在短期內對房企銷售回款形成負面影響，降幅較大，而疫情期間市場資金面相對寬裕，到位資金中國內貸款下滑幅度最小。2019年1～2月，房地產開發企業到位資金20210億元，同比下降17.50%，其中，國內貸款4547億元，同比下降8.6%；利用外資12億元，下降77.2%；自籌資金6161億元，下降15.4%；定金及預收款5603億元，下降23.9%；個人按揭貸款3030億元，下降12.4%。

??預計二季度，在銷售復蘇、政策、流動性的帶動下，到位資金同比降幅有望收窄。隨著疫情得到控制銷售將逐步恢復，同時“渡難關”因城施策密集實施及“降息周期”資金面相對寬松環境下，房企的資金壓力將有所緩和。融資集中度或將進一步提升，融資渠道更為通暢、凈負債率較低的龍頭房企將更加受益。