??導 讀 

??利好政策，還是理性的。

◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??12月12日，國家發改委發布了《國家發展改革委關于支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，支持信用優良、經營穩健、對產業結構轉型升級或區域經濟發展具有引領作用的優質企業發行企業債券，其中第四類行業中包含房地產，這無疑為長期處于融資收緊環境中的房企帶來了一絲暖意。那么，此項政策出臺之后究竟會對房企融資產生多大影響，又有多少房企能夠受益呢？

??1 支持優質企業發債釋放融資回暖信號

??本次的《通知》明確表明支持主體信用等級達到AAA，同時滿足一定的經營財務指標優質房企發行企業債券，發行規模按照公開發行的企業債券和公司債券余額不超過凈資產40%的口徑進行計算。在債券發行方面，實行“一次核準額度、分期自主發行”的發行管理方式，加快和簡化審核程序，實行“即報即審”，安排專人對接、專項審核。

??在資金使用用途方面，允許使用不超過50%的債券募集資金用于補充營運資金，而此前公司債和中票募集資金最多只能有30%用于補充營運資金，這就意味著發行企業債，房企可以有更多補充營運資金，對于企業發展而言，可謂是一個不錯的利好消息。

??此外，《通知》實行正負面清單管理，“正面清單”應符合國家產業政策，聚焦企業經營主業，而“負面清單”則表明，不能將債券資金用于房地產投資和過剩產能投資。12月13日，由發改委主管的媒體《中國經濟導報》發文表示“目前國家發改委企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業地產項目“，進一步明確了《通知》要求。

??雖然資金用途受到了限制，但是對于優質企業補充營運資金和改善財務狀況都大有好處，在目前的融資環境下，這無疑是一個好的信號。

??本次發債政策支持的房企應當同時滿足以下幾個條件：

??主體信用等級達到AAA

??資產總額大于1500億（最近一年經審計數據，或最近三年經審計數據的平均數，取最大值）

??年營業收入大于300億（最近一年經審計數據，或最近三年經審計數據的平均數，取最大值）

??資產負債率不超過85%（最近一年經審計數據）

??2 19家房企符合《通知》支持條件

??按照《通知》條件篩選之后，在A股和H股的上市內房企中，目前僅有19家符合《通知》所述的優質房企的要求。根據克而瑞2018年1-11月的企業銷售排行榜，這19家房企中有16家位于TOP30之列，由此可見，這類行業領先的大中型房企在企業規模、經營能力以及財務控制能力上都有著較大的優勢。除了TOP30的房企之外，還有3家房企同樣符合要求，分別為首開股份、華僑城和金隅集團，這些企業均為央企或國企，因而信用評級和集團規模都比較符合優質房企的標準。

??值得一提的是，從2018年中報的數據來看，中國恒大和金科集團的各項指標也達到了優質企業的條件，若是全年繼續保持，可能在2018年報中符合《通知》的要求，在政策不變的情況下也可以得到政府對其發債的支持。

??總而言之，本次《通知》對于收緊已久的房企融資環境是一個利好消息，雖然其仍然限定了債券資金的使用范圍，受到支持的企業也并不多，基本只支持大中型且償債能力優秀的房企，但無疑釋放了融資環境有所放松的信號，有利于提振企業信心。