??政治局會議房地產表態：預期管理，穩字當頭

??1、要下決心解決好的是哪些房地產市場問題？

??結合會議內容，我們認為當前房地產市場問題核心在于：1、結構性供需的不均衡；2、以及由于供需問題所衍生的市場秩序問題。其中有關于“因城施策”、“引導預期”、“整治秩序”、“長效機制”等表述其實與5月19日的住建部發文并沒有太大差別。我們認為圍繞著上述2個問題的解決將構成下半年調控思路的重心，下半年將在需求端打擊投資炒作，供應端整頓違規行為，加速供給。

??2、堅決遏制房價上漲的表述是否超預期？

??這樣的表述似乎第一次在政治局會議中提出，但是在執行層面其實對市場而言并不陌生。2016年底以來重點城市的預售證管理已經實施了快2年，這些城市的統計口徑價格上漲確實得到了明顯的“遏制”。所以在整體供應并未完全跟上的市場中，以“限價”、“搖號”等以時間換空間的政策還會執行下去，但內容上不用擔心有更新的手段。我們認為如同經濟的“六穩”目標，房地產的調控思路也是穩定，而不是打擊，這種表述更加類似于預期管理。

??深圳樓市新政

??我們在7月初的報告《從近期政策變化展望下半年調控思路》中就提出熱點城市在之前嚴格的政策環境下所衍生出來的一些新增亂象，將是下半年查缺補漏的重點。本次深圳樓市新政首先在上周就已經有預期，而且內容上除了限售，其余如限制企業購房、堵漏離婚買房等都是屬于補丁政策。

??百強房企7月銷售：再創高峰

??根據克而瑞披露數據以及已完成實際銷售情況所作的修正，2018年前7月百強房企銷售額達到5.36萬億元，同比增長39.4%，增速較上半年提高2.5個百分點；其中Top10房企銷售額為2.29萬億元，同比增長30.2%，增速較上半年提高0.2個百分點。

??邊際改善未完待續，板塊估值亟待修復

??政治局會議明確房地產調控思路延續，但同時我們也能看到在整體經濟不確定性增加環境下，圍繞著流動性、去杠桿節奏的邊際改善也在發生，對于房地產市場而言，積極因素也正在逐步累積，行業銷售增速持續修復，我們認為對于地產板塊的過度悲觀情緒有望得到修正。當前房地產行業估值無論是絕對水平還是和歷史相比較都已足夠便宜，貨幣政策的邊際改善未完待續，低庫存環境疊加宏觀流動性改善是市場延續的動力，板塊估值具備進一步修復的空間。

??風險提示：房地產成交超預期調整等。