??1月29日，上海市長(zhǎng)楊雄表示，上海樓市限購(gòu)措施不會(huì)改變；供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，希望多增加一些中小戶型的供應(yīng)量。2月中旬，上海市政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的事實(shí)意見(jiàn)》指出，今后一手住宅中小戶型比例至少60-70%以上。

??我們認(rèn)為，政策思路大方向是對(duì)的。在未來(lái)新增用地遞減的前提下，通過(guò)控制戶型來(lái)增加成套住宅供應(yīng)套數(shù)，滿足基本住房需求，緩解供需矛盾，保持樓市平穩(wěn)運(yùn)行。但具體執(zhí)行上，不能整齊劃一，因?yàn)楦鳝h(huán)線和板塊的情況差別太大，如果硬性規(guī)定，可能引發(fā)兩個(gè)不良后果：一是產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的市中心高總價(jià)小戶型去化難問(wèn)題；二是激化中高端、豪宅市場(chǎng)供需矛盾，引發(fā)大戶型改善產(chǎn)品新一輪價(jià)格飆升。

??上海樓市驅(qū)動(dòng)力：剛需、改善和“中高端和豪宅”各占1/3

??先了解一下當(dāng)前上海樓市的驅(qū)動(dòng)特征。方便起見(jiàn)，我們將套均總價(jià)在300萬(wàn)元以下、300萬(wàn)元-600萬(wàn)元、600萬(wàn)元-1000萬(wàn)元、1000萬(wàn)元以上的一手房分別定義為剛需、改善、中高端和豪宅。從成交面積占比趨勢(shì)看，近年來(lái)剛需住宅的成交面積占比在快速下滑，從2013年1月的64%下滑至2016年1月的38%，累計(jì)降幅高達(dá)25.53個(gè)百分點(diǎn)；相比之下，同一時(shí)期，改善住宅、中高端和豪宅的占比均有不同程度的上升，累計(jì)分別提高了9.0個(gè)百分點(diǎn)、4.0個(gè)百分點(diǎn)、12.6個(gè)百分點(diǎn)。到2016年1月，上海商品住宅的剛需、改善、中高端和豪宅成交面積占比分別為38%、31%、13%、18%。

??據(jù)此可得到兩個(gè)結(jié)論和一個(gè)預(yù)判：從總量看，上海一手住宅市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)力已經(jīng)從2013年、2014的“剛需主導(dǎo)、改善輔助、中高端和豪宅襯托”格局轉(zhuǎn)變?yōu)椤皠傂琛⒏纳坪汀懈叨撕秃勒愣αⅰ钡母窬郑粡脑隽靠矗昂勒椭懈叨恕笔堑谝或?qū)動(dòng)力，改善是第二驅(qū)動(dòng)力；從趨勢(shì)看，2016年上海樓市的剛需占比會(huì)更快下滑，改善占比可能小幅下滑，中高端占比將有所上升，豪宅占比則會(huì)顯著上升。

??中高端和豪宅成主流，內(nèi)環(huán)內(nèi)推新政有副作用

??新時(shí)期，上海樓市調(diào)控必須達(dá)到“促成交”和“控房?jī)r(jià)”雙重目的。“促成交”是當(dāng)前上海經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的客觀要求；“控房?jī)r(jià)”是上海保持經(jīng)濟(jì)活力和維護(hù)民生的內(nèi)在要求。

??我們認(rèn)為，如果每個(gè)區(qū)域/板塊整齊劃一地按規(guī)定比例來(lái)提高中小戶型供應(yīng)，可能達(dá)不到“控房?jī)r(jià)”和“促成交”的目的，卻可能引發(fā)兩大不良后果：

??一是引發(fā)結(jié)構(gòu)性的去化難問(wèn)題。目 前上海商品住宅的消化周期只有3.7個(gè)月，整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)；但局部仍有不少難去化的庫(kù)存，主要問(wèn)題還是戶型面積、功能結(jié)構(gòu)與當(dāng)前市場(chǎng)相脫離。換個(gè) 角度看，其實(shí)是該種產(chǎn)品的供應(yīng)超過(guò)了市場(chǎng)需求。在開(kāi)發(fā)商自由決定的情況下，不會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的結(jié)構(gòu)性死庫(kù)存。而如果整齊劃一實(shí)行中小戶型占比不低于 60-70%的硬性規(guī)定，特別是在中高端和豪宅需求強(qiáng)烈的內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊，有可能產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的庫(kù)存問(wèn)題——改善需求人群夠不著，中高端和豪宅人群 看不上。

??第二個(gè)是激化中高端、豪宅市場(chǎng)的供需矛盾，引發(fā)新一輪價(jià)格快升。時(shí)移世易，現(xiàn)在的上海樓市已經(jīng)不是以前的上海樓市，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面積和金額分別占26.05%和45.68%，已是市場(chǎng)成交面積的第二主力和成交金額的第一絕對(duì)主力，絕對(duì)不能輕視。

??此外，還要指出一個(gè)事實(shí)：剛需和改善可以在任何地段上實(shí)現(xiàn)，而中高端和豪宅只能在內(nèi)環(huán)內(nèi)和部分熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊實(shí)現(xiàn)。比如內(nèi)環(huán)內(nèi)，按照2015年的成交均價(jià)75190元/平方米，只要戶型面積低于40平方米和80平方米，就可以達(dá)到剛需和改善的門(mén)檻；但中高端和豪宅項(xiàng)目在絕大部分內(nèi)中環(huán)和外環(huán)內(nèi)區(qū)域都不適合。需要進(jìn)一步指出的是，2015年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一手住宅成交套均面積高達(dá)156平方米，遠(yuǎn)高于內(nèi)外環(huán)和外環(huán)外，說(shuō)明中高端和豪宅置業(yè)群體更偏愛(ài)中大戶型。

??基于此，我們認(rèn)為新 政還有改善空間。根據(jù)新政，中心城區(qū)新增供應(yīng)用地住宅中小戶型配比不低于70%，這意味著中高端和豪宅的供應(yīng)將大幅縮水。最終，原本可以在內(nèi)外環(huán)之間得到 滿足的改善需求，被吸引到內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊；原本可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊較好滿足的中高端和豪宅，被嚴(yán)重?cái)D壓，得不到充分滿足。長(zhǎng)遠(yuǎn)下去，中 高端和豪宅供不應(yīng)求的矛盾被激化，中高端和豪宅房?jī)r(jià)將猛烈上漲。

??一直以來(lái)，中高端、豪宅房?jī)r(jià)對(duì)上海整體房?jī)r(jià)有引領(lǐng)帶動(dòng)作用。中高端、豪宅房?jī)r(jià)躍升，將打開(kāi)上海全市房?jī)r(jià)的上漲空間。同時(shí)，房?jī)r(jià)越高，對(duì)剛需和改善需求的抑制效應(yīng)越明顯。最終可能的結(jié)果是，新政實(shí)行一段時(shí)間后，房?jī)r(jià)會(huì)更快上升，成交量也會(huì)沖高回落，從而有違政策制定的初衷。

??我們認(rèn)為，上海確實(shí)有提高中小戶型供應(yīng)的必要，但不能一刀切，應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域和板塊分類(lèi)施策。具體來(lái)看，內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊的戶型比例還是由開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況自主決定為佳，如 果非要有個(gè)比例，我們認(rèn)為30%-40%的靈活區(qū)間比較合適，一方面可以疏導(dǎo)中心城區(qū)人口密度，另一方面也契合當(dāng)起及未來(lái)“以小換大”的改善需求趨勢(shì)。小 部分內(nèi)外環(huán)間和外環(huán)外區(qū)域則可以增加中小戶型的供應(yīng)比重至70%-100%；在地鐵交通樞紐板塊，不僅要增加中小戶型供應(yīng)，還要大量增加小戶型、mini 戶型和微戶型的供應(yīng)。如此，才能平衡剛需、改善、中高端和豪宅的需求，平衡自住和租賃的需求，才能讓政策真正擲地有聲。