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??2024年迎來了長達8天的春節假期，各行各業喜報連連：春運人數走高：2月10日-17日（農歷正月初一至初八），全社會跨區域人員流動量累計22.93億人次；春節檔電影票房“飄紅”：2024年春節假期全國電影票房為80.16億元，觀影人次為1.63億，相比2023年春節假期票房和人次分別增長了18.47%和26.36%。春節旅游熱：全國國內旅游出游4.74億人次，同比增長34.3%；國內游客出游總花費6326.87億元，同比增長47.3%。而樓市層面，略顯平淡，核心一二線城市熱度轉降、三四線返鄉置業缺席，今年春節成交同比下降40%，居民購房信心不足，觀望情緒持續加劇。

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??50城春節兩周供應同比下降1成

??多數城市房企營銷躺平，力度較弱

??2024年春節假期房企推盤積極性普遍不高，受樓市低迷行情影響，房企多以順銷平銷、去庫存為主，多數城市春節周（2024年2月9日-2月15日，下同）近乎于0供應， 結合春節前一周（2024年2月2日-2月8日）累計兩周的新增供應來看依舊不容樂觀：據CRIC監測，50個重點城市在春節兩周（2024年2月2日-2月15日，下同）的新增供應量僅為396.44萬平方米，同比下降11%，較2022年同期下降了53%。 

??一線穩步放量，同比上漲73%，僅北京因去年基數較高影響，同比下降42%；二線穩中有降、同比“腰斬”，較2022年跌幅達8成以上。僅長沙、南京少數城市節前一周放量，帶動供應同比正增。三四線小幅放量，肇慶、惠州、無錫、麗水、溫州、東莞等核心東南沿海城市同比“翻番”，房企推盤積極性相對較高。

??結合調研數據來看，春節期間房企推盤積極性普遍不高，一些弱二三城市諸如濟南、青島、長春等部分售樓處已進入關門歇業階段，還有部分開業售樓處也多以1-2人值班為主，并未安排集中性開盤。從房企營銷折扣來看，也多與節前持平、手法力度相對常規，特價房、一口價、送家電等，房企營銷“躺平”一方面與當前低迷的市場環境密切相關；另一方面，針對于城市外圍去化不佳的剛需盤而言，降價策略效果平平，只會稀釋本就不足的利潤空間，因而房企讓利動機不強。

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??成交同比降40%

??一線高位回落、二線輪動復蘇

??三四線返鄉置業爽約

??受房企推盤積極性較低影響，2024年春節樓市成交延續平淡行情。CRIC監測數據顯示，44個重點城市在春節周成交量僅為23.38萬平方米，環比下降87%，同比下降40%，較2022年同期降幅也達到了82%。即便年前核心一二線相繼松綁限購、放松限貸，對于購房者的刺激作用依然有限。

??細化到日度變化，2024年春節前一周成交量開始波動下行，春節周降至低位，自年初二開始，日度成交開始緩步上行，至2月17日（正月初八）達到11萬平方米為春節假期單日高點，但整體成交尚未恢復到節前一周水平。

??分能級來看，一線熱度高位回落，同環比降幅均超8成。因春節外出務工人員返鄉，各城市春節期間表現均較為平淡，即便是節前出臺利好政策的上海、深圳等，假期成交也屬低位。二線成交表現略好于一線，8個典型城市春節周成交僅為3.56萬，環比下降94%，同比增長44%%。僅青島、武漢、成都等少數城市因去年基數較低同比持增。三四線延續探底行情，返鄉置業并未出現，32個三四線城市環比下降81%，同比下降43%，僅韶關、煙臺、東莞等個別城市同比漲幅顯著均平均。

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??僅西安重慶杭州等項目來訪

??認購好于去年春節

??學區改善盤去化優于剛需

??結合17個典型城市認購重點監測城市單項目平均來訪客戶組數和認購套數來看，多數項目來訪組數在20-50組不等，春節期間也多為2-3套零星成交。從與1月周均和去年同期變動情況來看，幾近全線飄綠，北京主要得益于節前新政刺激，春節期間單盤認購套數增至4套。西安、重慶今年單盤來訪、認購表現也顯著好于去年同期， 不過較節前熱度還是有了穩步下滑。余下大多數城市春節項目來訪、認購較為慘淡，鄭州、徐州等跌幅均在5成以上。

??事實上，當前熱點城市和熱點項目個數減少已是不爭的事實，不過仍有部分項目實現了逆勢熱銷，大體特征如下：

??一是地處供應稀缺、配套健全的核心片區的改善盤，項目走量尚佳。譬如招商萬科山水間項目，基本已屬于銅山區大學路板塊內為數不多的在售改善項目，春節期間銷售套數達22套。而擁有學區等核心資源加持樓盤仍是購房者爭搶對象，譬如昆明學區項目萬科城、公園城市、龍湖青云賦、書香云海、金地學府名著等項目春節期間客戶轉化率均在10%以上。二是剛改和改善需求持續釋放，改善客群韌性好于剛需，熱銷戶型主力面積段集中在100-130平不等。三是熱銷項目優惠讓利幅度普遍較低，不再依托單純價格戰來帶動去化。以武漢為例，大折扣力度項目未必能實現熱銷，相較而言網紅盤諸如武漢城建萬科云泊江岸項目額外釋放全民營銷1%春節限時優惠，即可實現12套認購。而合肥春節期間銷量居前的項目也幾乎都未推出額外的價格優惠。

??值得關注的是，傳統的人口輸出大省諸如安徽、蘇北、川渝等，今年并未迎來傳統返鄉置業潮，房企推盤力度上升，折扣力度延續節前，但是收效甚微。以徐州為例，假期期間多達五個項目推新，較22/23年同期推盤頻次及推盤量均顯著增加，各案場春節主題活動超150余次，覆蓋特價房、春節專屬優惠、買贈等多種形式，但受市場行情不佳影響，整體去化不理想。

??綜上，2024年開局依舊很“難”，年前核心一二線城市諸如上海、蘇州、深圳等相繼松綁限購，不過密集利好政策疊加似乎并未在春節樓市激起太大的浪花：一是熱點城市、熱點項目個數仍在不斷下降，春節樓市僅西安、杭州、重慶等少數城市市場表現略好于去年同期；二是三四線返鄉置業爽約，尤其是安徽、四川、蘇北等三四線城市，剛需購買力降級對樓市的負面作用也在逐步顯現。三是上海、北京、合肥等核心城市二手房市場暫無明顯起色，置換需求難于釋放?；诖?，我們認為，2024年2月整體成交環比或將進一步下行，市場恢復預期要至3-4月，供應稀缺、配套健全的改善盤仍將是成交主力，剛需客群購買力還將持續降級，二手房成交占比有望進一步上升。