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??導語

??房價下跌或深調，新房供需錯配加劇，剛需轉戰二手是核心問題；建議可增加有效供給+延長限售以穩預期，四季度將改善但難回高點。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩、李詩昀

??2023年上半年，各地因城施策，支持剛性和改善性購房需求，鄭州、青島、長沙、天津這四個典型城市也不例外，利好政策頻出。就政策松綁力度而言，鄭州、青島松綁力度最大，長沙雖然政策出臺頻次多，但多為公積金等弱刺激，又或是限購的小步微調，整體受益范圍有限。天津上半年的政策都是對去年916新政的細節補充，落戶放寬變相松綁限購、公積金額度調整、允許土地出讓金分期等。從政策落地效果來看，難挽成交頹勢，2023年二季度以來四城成交、去化、來訪、認購持續走低。事實上，四城GDP規模皆在萬億以上，都是區域性經濟中心城市；且四城均為千萬人口大市。基本面不差的鄭州、青島、長沙、天津，政策利好加持下緣何樓市表現平平？

??PART.01

??“人+錢”基本面穩增、樓市刺激政策寬松
房地產市場卻表現平平（本節有刪減）

??（一）基本面：GDP超萬億為區域經濟中心、常住人口均超千萬且持續凈流入（本節有刪減）

??青島、長沙、天津、鄭州GDP規模皆在萬億以上，都是區域性經濟中心城市。天津早在2014年就地區生產總值就突破了萬億，其他三城也在2017年前后躋身萬億GDP俱樂部。長沙、鄭州既是省會也是經濟中心，首位度都在20%以上，青島GDP占山東省的17.1%，比例高于省會濟南。

??人口層面來看，四城均為千萬人口大市，截至2022年末，天津、鄭州人口在1300萬左右，青島、長沙人口也在1000萬以上。

??四城均為人口凈流入型城市，2013年-2021年，常住戶籍人口比都在1以上，表明人口整體處在凈流入狀態中。從變化趨勢來看，青島常住戶籍人口比長期持穩1.2左右，長沙、天津戶籍人口穩步增長，常住人口的增減走勢決定了常住戶籍人口比值變化方向。

??（二）政策面：鄭長高頻發布寬松政策，鄭青松綁力度大

??四城中，鄭州、長沙政策出臺頻次最高，各有5次寬松性政策落地，排在全國城市的前10位。天津有5月相繼出臺公積金和土拍新政，加上四月的落戶政策松綁也將側面影響房地產市場。而青島作為2022年出臺過8次新政、頻次排名全國第5位的城市，今年上半年政策發布節奏放緩，僅在6月調整過相關政策。

??就政策松綁力度而言，鄭州、青島松綁力度最大，長沙次之，天津力度最弱。鄭州兩次限購縮圈，限購范圍收縮至二環內，一改自2017年以來市8區+近郊4區市的限購格局，限售期限也在2022年4月出臺的取證滿1年基礎上進一步放寬，只要網簽、契稅、取證任一滿1年即可。青島一舉松綁了限貸、限售，首付比例下調至首套2成、二套3成起，限售年限也有所縮短，并重啟貨幣化安置、試點房票以激活購房需求。長沙雖然政策出臺頻次多，但多為公積金等弱刺激，又或是限購的小步微調，整體受益范圍有限，對市場的刺激作用也不明顯。天津上半年的政策都是對去年916新政的細節補充，落戶放寬變相松綁限購、公積金額度調整、允許土地出讓金分期等，信號意義大于實際效果。

??四個典型城市現行限制性購房政策由嚴到松排序：長沙、青島、天津、鄭州。一度以調控嚴苛著稱的長沙，即便歷經多輪政策松綁，也是四城中限制性政策最多的，就拿限購來說，其他三城戶籍居民都可以買兩套，而長沙首套滿4年才能買第二套，非戶籍更是需要滿24個月才能購房，反觀天津、青島購房的社保或居住年限要求都已調降至6個月。購房政策門檻最低的當屬鄭州，首套房最低2成起、認貸不認房，以及低至3.7%的首套房貸利率，都為促進剛需購房提供了有利條件。

??（三）房地產市場：規模沖高后顯著回調，今年上半年去化來訪認購走低（略）

??PART.02

??核心問題：房價下跌或深調，新房供需錯配加劇，剛需轉戰二手（本節有刪減）

??（一）新房房價滯漲、二手房價持跌，購房財富效應減弱加劇觀望（本節有刪減）

??短期來看，購房信心缺失是各城市成交低迷的重要原因。房價滯漲甚至不漲反跌使得居民觀望情緒加劇。縱觀四城新房房價走勢，經歷了前期快速爬升之后基本都到了階段性瓶頸期，部分城市諸如鄭州、青島甚至出現回調。

??分城市來看，長沙房價持續上漲，由2013年的6108元/平方米升至2023年的12995元/平方米，其余三城基本都處于快速爬升期后的滯漲期，自2018年之后整體增速明顯放緩，鄭州、青島2013年前7月房價較2022年穩步下滑，青島回落幅度4%，鄭州微降1%，整體房價回到了2021年水平。

??從項目層面來看，鄭州價格戰持續加劇，主城和環鄭網簽價格下調項目占比均在55%以上，價格下調幅度在10-2500元/平方米不等。青島魯信和璧花園、天津金地水西印等項目2023年的銷售價格，與曾經的高點相比下降了3成以上。

??除了與往年價格相比價格下滑，一些項目今年以來每批次推售價格都在下調，更是使得客戶趨于觀望。鄭州美盛教育港灣2、3月均有推盤，同樣推售超高層產品，2月批次的新房價格在20000元/平方米左右，3月價格就降到19000元/平方米以下。天津、青島不少項目也在以8-9折促銷。

??二手房成交均價則在持續走低。天津今年以來二手房成交均價由1月的22656元/平方米一路走低至7月的20089元/平方米，累計跌幅達到13%。青島、鄭州二手房也在3月達到階段性小高點后持續下滑，7月與3月相比價格回落幅度分別達到5%和9%。相比之下，長沙二手房價格整體持穩，波動幅度相對較小。

??從項目層面來看，鄭州、天津等重點城市上半年成交量排名靠前的二手房小區，大多靠的是降價走量。就比如鄭州正商明鉆、橡樹玫瑰城等價格降幅超過2成。

??（二）土地市場低成交、低溢價，廣義庫存基數高難去化，新房難有上漲預期（本節有刪減）

??2023年上半年，集中供地政策優化，由“雙集中”供地變為“擬供應清單”模式，重點城市受提質減量供地策略的影響，入市地塊數量減少，成交規模走低。據CRIC監測，青島、長沙、鄭州2023年前7月涉宅用地成交規模均不及2022年全年41%，基本都創了前7月同期新低；僅天津加強了供地強度，今年上半年涉宅用地成交規模高達260萬平，占2022年全年65%。

??從各城市土拍情況來看，2023年以來基本保持著相對慘淡的行情。具體體現在以下三方面：一是四城均以底價成交為主，成交占比均在65%以上。二是從前7月各城市溢價率來看，均在5%以內，且拿地主要以國央企和優質民企為主，房企對于這些城市投資相對謹慎，持觀望態度。三是從前7月流拍率來看，天津流拍率最低也達到了4%，長沙、青島持穩在6%，而鄭州高達12%，34宗地塊中有4宗流拍，地市慘淡程度可見一般。

??地市的成交低迷也反映出房企拿地投資積極性較低，行業信心不足的特征。事實上，每一次樓市大熱行情的啟動都伴隨著地價瘋漲，地王頻出，而低迷的地市行情也使得本就觸底的市場信心更加悲觀，短期來看對于樓市的負面影響還在持續加劇。

??此外，廣義庫存高企問題也值得引起高度關注：據CRIC監測，青島廣義庫存量已經逼近1億平，潛在庫存消化周期已經突破100個月，整體庫存問題仍需要較長時間化解。天津、鄭州次之，基本廣義庫存去化周期在4-5年之間，而長沙庫存風險相對可控，廣義庫存去化周期在30個月以內。

??（三）“新增+存量”的供給顯著縮量，遠郊剛需為主的供需錯配制約成交（本節有刪減）

??當前四城或多或少都面臨供給約束：一方面整體供應縮量顯著，供小于求持續加劇，限制成交放量。據CRIC監測數據，四城2020年之后整體新房供應規模便開始逐年下行，2022年基本都迎來階段性低點，2023年如是，四城前7月供求比均小于1。

??二是當前各城市還存在不同程度的供需錯配，以天津為例，前期成交暴漲，主要源于本地剛需、剛改部分恐慌性購房情緒影響，因當前成交分化加劇，30%項目貢獻80%成交量，而短庫存項目占比高，未來部分區域也將面臨供應短缺，從而限制成交放量。

??結合典型4城8月預期供給結構，我們也不難看出，仍以剛需為主導，青島、長沙、天津加強了近郊和遠郊盤供給，但是從當前改善盤熱度不退的需求結構來看，短期供應實則難以有效適配客群需求，因而這也是影響成交放量的主要因素。

??從庫存結構來看，核心區域適銷對路產品基本已經銷售殆盡，目前廣義庫存主要集中在城市外圍去化難的剛需片區。以青島為例，即墨、膠州、膠南廣義庫存面積均超1200萬平方米，在售項目扎堆，未來去化依舊道阻且艱。

??（四）二手房掛牌量增價跌，全面吸收有效剛需、分流新房客戶（本節有刪減）

??重點城市2023年以來二手房市場相對活躍，自住需求剛需消費降級，涌入二手房市場置業，分流新房熱度，致使寬松政策對新房市場刺激作用不顯。

??典型城市二手房市場經歷階段性小陽春，二手房市場一般先于新房復蘇。從走勢來看，天津、青島二手房成交呈沖高回落走勢，鄭州二手房成交更為堅挺。天津、青島二手房成交靠前發力，在2月二手房成交面積就已經逼近或創造2022年以來最高點，3月成交更是躍升，天津成交接近200萬平，創3年來新高，青島成交也達到66萬平。鄭州起勢晚但持續久，2月成交還比較低迷，3月成交環比倍增，這一増勢一直延續到5月，成交沖高至72萬平，創2020年以來單月新高，6月，鄭州二手房成交雖然不免下滑但整體還處在高位，市場猶存韌性。

??典型城市二手房市場表現優于新房，二手房成交占比普增。長沙二手房成交占比首次突破四成，較去年下半年增長9個百分點。大鄭州二手房成交面積升至44%，主城區二手房成交規模更是首次超過新房，達到53%，市場進入存量時代。

??二手房成交規模增長亦顯著于新房。尤其是鄭州，2023年前7月二手房累計成交354萬平方米，已經達到去年前三季度累計成交水平，環比增長96%、同比增長60%，增幅均高于新房。青島二手房成交同比翻番，增幅同樣遠高于新房。

??表：天津、青島、鄭州2023年前7月一二手房成交占比

??數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

??之所以二手房更能有效導入剛需，成交表現能優于新房，我們認為主要有以下三方面原因：一是供應顯著放量，二手房掛牌量穩中有增。就比如鄭州，2-6月月均新增掛牌近1.8萬套，較去年下半年的月均新增掛牌量翻倍，3月單月更是達到2萬套，創2022年以來新高。天津亦是如此，前7月累計新增掛牌14萬套，而去年一整年僅新增18萬套。

??掛牌量激增一方面由于是限售期集中期滿，或限售松綁加速到期所致，前者如長沙，2017年9月長沙出臺限售政策，按照早期取證1-2年的交付周期計算，大多數房源在2022年前后開始解禁，后者如鄭州、青島，限售松綁也釋放了一批房源，另一方面是投資客借勢出貨，套現離場，乘2-3月小陽春之東風，投資客集中掛牌出讓手中房源，以鄭州為例，掛牌房源中10年以內的次新房，面積段在90-140平的偏大面積房源占比較高，這類人群大概率賣舊不買新。

??二是二手房以價換量，單價優勢凸顯，新房倒掛紅利漸失。限售松綁掛牌增加、買方更有議價權，部分房主急于套現也在主動降價，二手房價格優勢因此凸顯。以鄭州和天津為例，新房與二手房間的價差呈逐漸拉大之勢，鄭州2023前7月一二手房成交均價相差約2654元/平方米，而天津更是達到了5769元/平方米。

??再比如長沙，由于二手房價格滯漲，加上土地限價逐步放開，長沙一二手房價格倒掛的紅利更是逐漸消失，就比如2020年時代梅溪領峰新房售價14700元/平方米，比周圍二手房均價便宜近2000元/平方米，而2023年上市的長沙北中心保利時代，新房售價1.1萬元/平方米，比周圍二手房價格貴了2100元/平方米，二手房性價比凸顯，也吸引不少需求由新房市場轉入二手房市場。

??三是新房產品“越做越大”，二手房總價更友好，倒逼剛需買二手房。例如長沙，2017年-2023前7月，入市新房套均面積已經從117平方米升至142平方米，即便不考慮單價漲幅，套均總價也明顯增加，而二手房110平左右的三房房源數量更多，足以滿足剛需對總價和面積的雙重要求。又比如鄭州，123萬就能上車一套二手房，而新房平均則需要161萬以上，天津新房、二手房的套均價更是相差近1倍，對于購買力有限的自住剛需而言買新房支付壓力較大，故而轉投二手。

??PART.03

??展望：可增加有效供給+延長限售以穩預期，四季度預期將改善但難回高點
（本節有刪減）

??（一）短期政策可強化需求端刺激，延長限售期限倒逼剛需回流

??當前樓市的低迷行情實則是多方因素綜合導致，短期來看，利好政策基本呈現出應出盡出的情況，后續我們認為，還可以從以下幾方面出發：

??供給端，地方政府應當延續當前“提質縮量”的供地策略，壓縮供地量的同時進行供地結構的調整，對于熱度較高、供給稀缺的片區增強優質地塊供應，而對于庫存較大的片區縮減甚至無需供地，以時間換空間。

??需求端，持續刺激。一方面不斷提升居民購買力：一是放松公積金貸款，減輕剛需家庭購房壓力，必要情況下可以提取公積金余額支付首付。二是通過財稅刺激托底樓市，鼓勵新市民、多孩家庭及各類人才購房消費，主要涉及下調房地產交易稅費，并實行購房補貼。三是定向紓困收入困難群體，緩解其恐慌情緒，主要涉及合理延后還貸期限，減免住房按揭貸款利息。另一方面，還可通過延長限售年限來維穩新房市場。具體來看，限售年限的延長可以控制短期二手掛牌量不至于顯著激增，供求平穩的情況下，業主降價跑量的情況也會得以緩解，部分剛需客群有望重回新房市場。

??（二）中長期應解決購買力不足，本質要促經濟、穩就業提振預期（略）

??（三）四城新房成交或邊際改善但增幅有限，二手成交動能轉弱

??以當前各城市新房供求走勢來看，除了長沙上半年成交同比微降之外，余下城市均超過去年同期，結合各城市往年上半年成交占比情況進行推算，今年成交規模超2022年問題不大，不過要重回2021年高點尚有難度，整體行情仍處于弱復蘇態勢。

??而從未來的推貨結構來看，以銷定產仍是房企主流策略，尤其是品牌房企也加強了核心區域土儲補倉，下半年改善產品仍將占據較大的比例，以長沙為例，預計2023年全年將有938萬方供應量，略低于去年水平；根據推算，下半年預供應520萬方。其中谷山、省府北、洋湖南、金星北、高鐵新城西等核心板塊下半年供應量較高，預計單個板塊供應均在18萬平方米以上。由此不難推斷，高端改善成交占比還將持續加大。

??從二手房行情來看，整體成交動能也有轉弱跡象，未來大概率穩中有降。主要是基于以下幾點：一是掛牌量增價跌，房東基本都在調低心理預期；很多城市業主拋售的都是90-120平房齡6-15年房源為主，即功能性較為完備的次新房，整體呈現出看跌后市；二是居住需求回歸自住，目前二手房全面承接剛需剛改，依托于二手業主提供的高性價房源，而從新房市場分流，后續隨著這部分房源消耗殆盡，整體剛需購買力降級，業主預期房價和購房者所能支付的總價之間的鴻溝也將逐步拉大，后續整體成交增長動能還將轉弱。