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??8月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了7月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，從主要生產(chǎn)指標來看，盡管部分數(shù)據(jù)呈現(xiàn)季節(jié)性波動，整體經(jīng)濟依然延續(xù)向好態(tài)勢。但結(jié)合前幾日金融數(shù)據(jù)大幅低于預期來看，內(nèi)生型需求不足的問題依舊突出。

??房地產(chǎn)數(shù)據(jù)季節(jié)性如期回調(diào)，商品房銷售面積累計同比降幅擴大1.2個百分點，金額同比增速由正轉(zhuǎn)負。新開工、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)承壓，累計同比降幅雙雙走擴，尚未有明顯企穩(wěn)跡象。僅有竣工數(shù)據(jù)在“保交樓”下保持較高增長。

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??經(jīng)濟總體延續(xù)向好態(tài)勢

??金融數(shù)據(jù)走弱凸顯內(nèi)生需求薄弱

??7月份，統(tǒng)計局公布的部分經(jīng)濟指標增速有所放緩，但仍屬于月度之間的正常波動，從經(jīng)濟運行情況來看，國民經(jīng)濟持續(xù)恢復，總體延續(xù)向好態(tài)勢。

??第一是國內(nèi)需求繼續(xù)擴大，7月份社會消費品零售同比增長2.5%；第二是產(chǎn)業(yè)升級態(tài)勢持續(xù)，1-7月份高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資同比增長11.5%，明顯快于全部投資的增速；第三是就業(yè)物價總體穩(wěn)定，扣除食品和能源的核心CPI同比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.4個百分點。此外，在創(chuàng)新和綠色發(fā)展以及民生保障方面也穩(wěn)步向好。

??不過，金融數(shù)據(jù)壓力頗大，盡管存在季節(jié)性回落的影響，但多項指標大幅低于預期和正常的季節(jié)性表現(xiàn)。綜合而言，進入信貸淡季，金融數(shù)據(jù)的全面走弱，一定程度上體現(xiàn)了內(nèi)生性需求不足的問題。

??其中，7月新增社會融資規(guī)模為2016年8月以來的最低水平，社會融資規(guī)模存量同比增長8.9%，創(chuàng)歷史新低；M1、M2增速持續(xù)回落，M2增速降至近一年新低，M1增速創(chuàng)下2022年2月以來新低，映射企業(yè)生產(chǎn)活躍度有所下行。且M1與M2的剪刀差持續(xù)走闊；此外，7月新增信貸僅3459億，同比大幅少增3331億，創(chuàng)下2009年11月以來的新低，居民中長期貸款再次轉(zhuǎn)負，結(jié)合存款減少來看，提前還貸，從而使資產(chǎn)負債表出現(xiàn)收縮。

??02

??7月商品房銷售面積同比降幅收窄2.7pcts

??住宅銷售額保持正增長

??1-7月商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，降幅較1-6月擴大1.2個百分點，累計增速連續(xù)三個月下滑，降速略有放緩。商品房銷售額70450億元，累計同比自3月之后首次轉(zhuǎn)負為-1.5%，較1-6月減少2.6個百分點，僅住宅銷售金額仍能維持正增長，前7月累計增長0.7%。

??實際上金額、面積累計增速持續(xù)走弱反映了當前市場在弱復蘇下壓力仍存，未來政策端仍需在供求兩段進一步發(fā)力，刺激需求、改善預期的同時，增加有效供應。

??就單月表現(xiàn)而言，在6月基數(shù)較高以及季節(jié)性回落、購房預期偏弱等因素影響下，7月商品房銷售面積、金額雙雙走弱。

??其中，7月商品房銷售面積7048萬平方米，環(huán)比跌46%，超近五年同期環(huán)比跌幅，且與4月份市場由升轉(zhuǎn)弱降幅度幾乎相持平。7月商品房成交金額7358億元，環(huán)比下降45%，跌幅超4月份。

??同比來看降幅則有所收窄。7月商品房銷售面積、金額同比分別下降15.5%和19.3%，面積同比較上月收窄2.7個百分點，金額與6月份降幅持平。

??綜合而言，7月成交季節(jié)性如期回調(diào)，各城市走勢也相對一致。7月CRIC重點監(jiān)測的30城中，單月26城同比普降，環(huán)比也僅有少數(shù)城市成交增長。而累計同比負值城市由六月的7個城市增加至11個。我們認為，市場走弱一方面受制于供應短缺，另一方面在于購房預期、購房信心不足，改善需求也未能接棒剛需成為市場支柱。但隨著政策不斷釋放以及落地，未來銷售有望底部企穩(wěn)。

??03

??7月竣工同比增幅擴大16個百分點至33%

??新開工同比降幅收窄4.4個百分點至26%

??1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬平方米，同比下降6.8%。房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%。其中，住宅新開工面積41546萬平方米，下降25.0%。房屋竣工面積38405萬平方米，增長20.5%。其中，住宅竣工面積27954萬平方米，增長20.8%。

??前7月新開工走弱、竣工高增長的格局并未有實質(zhì)性改變。一方面是新開工指標的持續(xù)承壓，房企開工意愿處在低位，累計同比降幅仍在擴大，市場銷售萎靡導致企業(yè)開工、拿地進入惡性循環(huán)，穩(wěn)資金、穩(wěn)安全、穩(wěn)信用仍是當前首要任務。另一方面，得益于前期“保交樓”政策的推動，今年以來竣工持續(xù)向好，無論是從1-7月累計還是單月來看，增速都有所提升。

??其中，竣工累計增速較1-6月提升1.5個百分點，達到年內(nèi)高峰，并連續(xù)7個月維持正增長，增幅為近20個月新高。

??7月竣工面積為4501萬平方米，環(huán)比下降26%，絕對量較2023年均值減少三成。同比增幅則較6月增長16.8個百分點至33.1%，接近三月份水平，僅次于今年4月42%的高增速。

??新開工累計增速則尚未出現(xiàn)企穩(wěn)信號，增速始終保持在低位運行，連續(xù)四個月跌幅超過20%。1-7月新開工累計增速較1-6月降幅擴大0.2個百分點。

??7月新開工面積7089萬平方米，同比下降25.9%，降幅較上個月收窄4.4個百分點，單月同比跌幅僅高于1-2月，單月增速略有好轉(zhuǎn)。受到6月基數(shù)影響，7月新開工環(huán)比下跌30%。

??04

??7月住宅開發(fā)投資同比降幅收窄1個百分點

??未來逐步回歸合理水平

??1—7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%，降幅較1-6月擴大0.6個百分點。累計同比降幅自1-2月大幅收窄后持續(xù)5個月下滑，同比降幅回到了2022年1-9月水平，開發(fā)投資意愿低迷。

??單月來看，7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達9167億元，同比下降12.2%，跌幅較1-6月擴大1.9個百分點。7月開發(fā)投資環(huán)比跌幅29%，考慮到歷年6月份開發(fā)投資額達到高點后均會出現(xiàn)季節(jié)性回落，整體跌幅相較往年同期仍在合理水平之內(nèi)，2022年、2021年7月開發(fā)投資環(huán)比跌幅分別為27%和29%。值得注意的是，住宅開發(fā)投資略有好轉(zhuǎn)，單月同比下降9.4%，降幅較6月收窄1個百分點。

??開發(fā)投資的持續(xù)走低依舊是受到新開工低迷和土地市場不振的影響，尤其是部分熱點城市土地市場是開始出現(xiàn)降溫跡象，土地投資正從“局部火熱”轉(zhuǎn)向“整體冷淡”，也讓開發(fā)投資未來持續(xù)承壓。

??分區(qū)域來看，開發(fā)投資累計增速降幅呈現(xiàn)東部<中西<西部<東北，東部、中部地區(qū)前7月開發(fā)投資額同比降幅為3.2%、8.2%，這與長三角、部分中西部核心城市市場相對堅挺不無關(guān)系。

??總體來看，短期房地產(chǎn)投資額尚未有企穩(wěn)回升的跡象，繼續(xù)保持低位運行是常態(tài)。但是隨著政策落地以及城中村改造的加速，未來房地產(chǎn)投資將逐步回歸正常合理水平。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??政策面，7月下旬中央頻繁表釋放利好信號，強化居民購房預期。緊跟著一線城市和部分核心二線也相繼表態(tài)，整體雖暫無具體細則，但我們認為政策拐點已致，寬松將是下半年主旋律。政策聚焦點主要集中在限購的松綁甚至取消，下調(diào)商貸首付比例以及取消認房又認貸、引導落實存量房貸降息、適當放松限價、減稅降費、調(diào)降住房交易成本等方面。

??值得注意的是，中央發(fā)聲到地方落實尚需時日，若核心一二線能穩(wěn)步落實局部松綁“四限”，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但基于當前購買力乏力的事實，也很難再現(xiàn)當年的V型反轉(zhuǎn)行情。

??城市面，因供應節(jié)制，目前各城市行情分化主要與改善盤的供應密切相關(guān)，不過熱點城市和熱點項目個數(shù)減少仍是大概率事件。

??北京、武漢、蘇州、南京等經(jīng)歷調(diào)整后，后期伴隨著改善盤供應占比上升，成交尚有小幅回暖空間。而諸如上海、合肥、杭州等受限于核心區(qū)域供應不足，整體成交難有放量空間。對諸如昆明、南寧、福州弱二線和無錫、常州、徐州、珠海、惠州等廣大三四線城市而言，短期內(nèi)剛需購買力仍需修復，成交難有明顯起色。

??接下來，行業(yè)大概率仍然維持弱復蘇的態(tài)勢，企業(yè)融資尚未大幅改善疊加銷售走弱，短期土地投資、新開工意愿繼續(xù)保持低位運行，開發(fā)投資短期未有企穩(wěn)信號，長期則將回歸合理水平。