??3月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了2023年1-2月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。國民經(jīng)濟(jì)整體向好，經(jīng)濟(jì)運行企穩(wěn)回升。整體房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)積極變化，主要表現(xiàn)在市場銷售轉(zhuǎn)暖、投資端降幅明顯收窄。1-2月全國商品房銷售面積下降3.6%，降幅比2022年全年大幅收窄，住宅銷售額更是同比增長3.5%。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金、開工投資方面的改善下，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降5.7%，2022年全年為下降10%。

??01

??前2月經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升

??但M2增速和社融規(guī)模

??與居民中長期貸款增量差距較大

??據(jù)國家統(tǒng)計局公布的一系列的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的表現(xiàn)來看，1-2月國民經(jīng)濟(jì)整體向好，經(jīng)濟(jì)循環(huán)加快，需求逐步恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)運行企穩(wěn)回升。拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車中，固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額1-2月同比分別增長5.5%、3.5%，貨物進(jìn)出口略有下降，同比下降0.8%。

??值得注意的有三點：第一，投資增速高于2022年全年0.4個百分點，扭轉(zhuǎn)了自去年四季度以來不斷下滑的趨勢，但民間投資依舊低迷，1-2月同比增長0.8%，仍在持續(xù)下滑。第二，疫情之后，餐飲收入8429億元，增長9.2%，創(chuàng)近一年新高，一定程度上代表了后疫情時代下消費活力的穩(wěn)步提升。第三，出口壓力仍存，尤其是美國全面啟動盟友和中國的脫鉤，一旦持續(xù)，今年整體GDP增速也會受到較大影響。

??盡管經(jīng)濟(jì)已現(xiàn)企穩(wěn)信號，但復(fù)蘇的持續(xù)性和恢復(fù)程度仍有較大的不確定性。

??從此前公布的金融數(shù)據(jù)同樣可以印證。M2、社融、信貸等數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出了各方面的修復(fù)，但多數(shù)源于前期基數(shù)較低，換而言之，部分指標(biāo)量能仍偏弱。

??貨幣需求上，2月M2增速攀升至12.9%，當(dāng)前市場上資金相對充裕，但M1M2的剪刀差仍在不斷擴(kuò)大，2月份M2-M1差值在7個百分點（增速），處在歷史相對較高的位置，放水之下經(jīng)濟(jì)活躍程度有待提升，資金空轉(zhuǎn)現(xiàn)象依然存在。結(jié)合CPI1.5%以及美國持續(xù)加息動作來看，需警惕資金流入市場后帶來的通脹以及潛在加息可能。

??社會融資規(guī)模增量為3.16萬億元，比上年同期多1.95萬億元。雖然同比仍在改善，但主要源于基數(shù)過低的原因，實際上新增社會融資規(guī)模總量仍然偏低。

??信貸層面，一方面，2月居民中長期貸款僅863億元，一定程度受提前還貸等因素影響。另一方面，居民存款仍然在同比多增。因此整體來看居民信心仍不足。

??02

??前2月商品房銷售面積同比降3.6%

??但住宅銷售額已同比增3.5%

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—2月，商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%；商品房銷售額15449億元，下降0.1%。二者較2022年12月末同比降幅均收窄28pcts。

??1-2月全國商品房市場出現(xiàn)點狀回暖。住宅品類尤為突出，1-2月商品住宅銷售面積同比下降0.6%，銷售額同比上漲3.5%。重慶、長沙、鄭州、廈門等弱二線城市以及徐州、淮安等三四線城市出現(xiàn)的點狀復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)的改善住房的成交增加使得住宅銷售額率先同比正增。

??另外值得注意的是，1-2月全國商品房銷售均價為10209元/平方米，同、環(huán)比分別上漲4%和2%。一二線以及大灣區(qū)三四線城市商品房銷售表現(xiàn)率先回暖，帶動整體銷售均價結(jié)構(gòu)性上升。

??03

??前2月加快竣工效果顯著、面積同比增8%

??新開工仍處低位、降幅達(dá)9.4%

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積750240萬平方米，同比下降4.4%。房屋新開工面積13567萬平方米，下降9.4%。房屋竣工面積13178萬平方米，增長8.0%。

??其中最為突出的是房屋竣工和新開工面積均顯著發(fā)力。一方面，1-2月新開工面積規(guī)模上為2022年下半年以來新高。另一方面，1-2月竣工面積同比上漲8%，僅次于2022年12月，為2022年以來次新高。

??無論從規(guī)模還是增速變化上來看，房屋竣工和新開工情況均大為好轉(zhuǎn)。這主要有兩方面原因，一是政策落實情況上，從2022年下半年開始各地強(qiáng)調(diào)的“保交樓”措施已轉(zhuǎn)化為實際行動落地，多地停工項目被盤活后實現(xiàn)復(fù)工和竣工；二是防疫政策優(yōu)化調(diào)整后，施工人員和施工材料得以順利進(jìn)場，施工強(qiáng)度的上升使得多地住房項目復(fù)工率大大提高。

??04

??前2月在建施工與新開工支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資額

??同比降幅收至5.7%

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%。從規(guī)模上來看，1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為2022年下半年以來新高。

??投資規(guī)模和增速的大幅回升主要源于兩個方面。一是房企資金面的突出改善。隨著1—2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21331億元，同比下降15.2%。規(guī)模上為2022年以來次高。二是以房屋新開工和房屋竣工為主的建安投資顯著提升。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：

??2023年隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極變化。1-2月主要體現(xiàn)在銷售端和投資端整體增速大幅提升上。當(dāng)前房地產(chǎn)市場還是處在調(diào)整階段，后期隨著整體經(jīng)濟(jì)逐步改善，市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。

??新房銷售方面，一季度銷售市場回暖主要源于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖、防疫調(diào)整后剛需購房者抓緊低信貸利率窗口期，積壓購房需求的集中釋放。但從央行公布的居民中長期貸款水平來看，當(dāng)前居民購房情緒仍不積極。同時1-2月點狀回暖的熱點城市當(dāng)前也出現(xiàn)到訪認(rèn)購量回落的現(xiàn)象。因此后續(xù)新房銷售規(guī)模和增速回升的持續(xù)性或?qū)⒉蛔恪?/p>

??房企拿地方面，1-2月全國宅地供應(yīng)明顯收縮，且由于“預(yù)供地”制度的推行供地節(jié)奏放緩。從市場端來看，雖然核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)高熱，但企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大，市場仍是高度集中。展望未來，在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷。

??房企施工方面，房屋新開工和竣工規(guī)模已由底部回升。隨著房企資金面情況改善以及停工項目陸續(xù)被盤活，后續(xù)建安投資在上半年仍將呈現(xiàn)積極回升的態(tài)勢。

??在土拓投資低位緩增的預(yù)期下，建安投資將成為開發(fā)投資的主要支撐。在建安投資的支撐下全國房地產(chǎn)開發(fā)投資將如期回升。但需要提出的是當(dāng)前房地產(chǎn)投資仍較為乏力，后續(xù)開發(fā)投資增速整體回正需較長時間。