??我國住房市場化改革以來，住房的總量、人均住房面積、住房自有率不斷提高，人民生活環(huán)境不斷改善。住房資產(chǎn)增值，也是分享了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程中的紅利。與此同時(shí)住房帶來的財(cái)富分配不均等現(xiàn)象也越來越嚴(yán)重，對社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一定影響。

??01

??住房面積分布不均衡程度較為嚴(yán)重

??第七次人口普查數(shù)據(jù)中，將人均住房建筑面積分布情況分為十份對應(yīng)不同家庭戶數(shù)。計(jì)算得出在城鎮(zhèn)地區(qū)，不同面積段對應(yīng)的家庭戶數(shù)占比。舉例說明：人均建筑面積在8平方米及以下的城市家庭戶占比為2.5%，人均建筑面積在70平方米及以上的城市家庭戶占比為15.8%。

??再次按戶數(shù)、平均家庭戶規(guī)模、人均住房建筑面積測算，粗略得出不同面積段住房建筑總面積及占比情況。舉例說明：人均建筑面積在8平方米及以下的城市家庭戶總建筑面積為0.8億平方米，占全國總建筑面積的0.4%；人均建筑面積在70平方米及以上的城市家庭戶總建筑面積為54.4億平方米，占全國總建筑面積的29.0%；

??綜合兩個(gè)表格來看，“8及以下”“9-12”“13-16”三個(gè)面積段對應(yīng)的城市和鎮(zhèn)家庭戶占比為20.9%，其對應(yīng)的住房使用面積占比合計(jì)6.0%；“60-69”“70及以上”兩個(gè)面積段對應(yīng)的城市家庭戶占比為22.1%，其對應(yīng)的住房使用面積占比合計(jì)39.4%；“70及以上”對應(yīng)鎮(zhèn)家庭戶占比為21.9%，對應(yīng)的住房使用面積占比35.5%。我們可以認(rèn)為在城鎮(zhèn)區(qū)域，住房使用面積上分布不均衡程度比較嚴(yán)重，表現(xiàn)為少數(shù)人群擁有大量住房。這些人群相對持有更多財(cái)富或者有更高的收入，住房資產(chǎn)增值收益持續(xù)高企引發(fā)了這類人群持續(xù)不斷的進(jìn)入房地產(chǎn)市場，占有大量住房。低收入群體住房困難的現(xiàn)象仍然普遍存在，其實(shí)際擁有的住房面積占比可能更低。

??02

??不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富快速積累的價(jià)值導(dǎo)向下，滋生投機(jī)炒房等行為

??上文分析中可以看出，在房價(jià)快速上漲的階段，居民持有住房帶來的財(cái)富增長是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于勞動(dòng)（工資）收入增長的，在社會(huì)上形成了勞動(dòng)所獲不如買房收益的價(jià)值導(dǎo)向。房價(jià)持續(xù)上漲預(yù)期，給投資者帶來較高的回報(bào)，投資房產(chǎn)被認(rèn)為是積累財(cái)富的捷徑，也由此滋生了炒房行為和團(tuán)體。炒房團(tuán)體囤積房源，通過新聞炒作、散布、傳播虛假消息，影響房地產(chǎn)市場價(jià)格，再通過房地產(chǎn)交易獲取利潤。最為熟知的是溫州炒房團(tuán)，在他們的行為影響下，2011年前后，溫州房價(jià)超過北京、上海。除了在房地產(chǎn)進(jìn)程中房價(jià)上漲帶來炒房行為外，還有受“限價(jià)”政策影響造成的新房和二手房價(jià)格倒掛，進(jìn)而產(chǎn)生的“打新”行為。這背后涉及房產(chǎn)眾籌、代持、違規(guī)套取信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場、隱瞞收入偷逃稅款、偽造國家機(jī)關(guān)公文、非法集資等違法違規(guī)問題。

??03

??對城鎮(zhèn)化進(jìn)程形成阻礙

??2021年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)64.7%。《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》提出，到2025年，全國常住人口城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提高，戶籍人口城鎮(zhèn)化率明顯提高，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距明顯縮小。從國際上主要國家看，2019年日本城鎮(zhèn)化率超過90%，美國、英國、韓國、法國2019年超過80%。相比之下，我國城市化率離國際上的發(fā)達(dá)國家還有十多個(gè)增長點(diǎn)。在從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移到工業(yè)、服務(wù)業(yè)的過程中，需要為大量進(jìn)城工作的人員提供穩(wěn)定居所，為商業(yè)服務(wù)業(yè)提供經(jīng)營場所。

??2021年，我國農(nóng)村居民人均可支配收入為18931元，全國商品住房銷售均價(jià)10396元/平米。按鄉(xiāng)村平均家庭戶規(guī)模2.7人/戶計(jì)算，家庭年度總收入為51114元，全款支付一套100平方米的住房需要20年；如果按揭購房，需要支付三成首付款，31.3萬元，按等額本息還款每月需4600元左右，全年還貸額超過家庭年總收入。就當(dāng)前房價(jià)而言，農(nóng)村人口在城市購房能力不足，保障房對這些人群的覆蓋率也很低。住房、就業(yè)等得不到保障，農(nóng)村人口向城市流動(dòng)動(dòng)力不足，對城鎮(zhèn)化進(jìn)程產(chǎn)生阻礙。目前我們城鎮(zhèn)住房的保障制度發(fā)揮的作用有限，政府對廉租房等保障性住房資金投入不足，同時(shí)在具體實(shí)施過程中不斷出現(xiàn)“尋租”問題，住房保障體系的建設(shè)仍重道遠(yuǎn)。

??04

??中低收入人群、新市民生存壓力增加

??對于城市中低收入人群來說，其初始條件或財(cái)富持有本來就處于弱勢地位，收入水平無力承擔(dān)住房支出，被直接擠出購房市場，錯(cuò)失房價(jià)上漲帶來的財(cái)富分配浪潮。同時(shí)高房租也讓這些群體生活壓力劇增。新市民在進(jìn)入城市時(shí)，高房價(jià)已經(jīng)客觀存在，他們再進(jìn)入高房價(jià)的市場，購買住房的成本全面上升，除了承受較高的首付款，每月還要承擔(dān)較高的還款額度，也擠壓了這些人群其他方面的購買力。受到近年來住房市場各種限制政策影響，房價(jià)的財(cái)富效應(yīng)也在減弱。城市發(fā)展要吸引人口流入，政策面向中低收入人群和新市民的住房或租賃房供給時(shí)，要更多給予稅收優(yōu)惠支持、提升購買力，同時(shí)提供相應(yīng)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等配套資源。

??05

??加劇地區(qū)間的發(fā)展差距

??第七次全國人口普查結(jié)果顯示，我國流動(dòng)人口為37582萬人。人口流動(dòng)主要是由中小城市流向中心城市，由經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)流向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由中西部地區(qū)流向東部沿海地區(qū)。這些城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、公共服務(wù)健全、就業(yè)機(jī)會(huì)充足、上升空間大，吸引了中小城市資金、人才的流入和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。伴隨著人口的流出，中小城市發(fā)展會(huì)更加緩慢。但是由于高房價(jià)，大部分流動(dòng)人口并不在工作地定居，他們在大城市工作，為常居地的政府提供財(cái)政收入。但享受戶籍地的教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障資源，這些人口流出的城市自身存在產(chǎn)業(yè)不足、政府財(cái)政收入有限的問題，這樣更加劇了收支矛盾。進(jìn)步加大了地區(qū)間的不均衡發(fā)展。

??06

??社會(huì)財(cái)富分配不公導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定性因素增多

??社會(huì)財(cái)富分配不公、差距過大導(dǎo)將致社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政治不穩(wěn)定性因素增多。首先貧富差距的加大造成不良的社會(huì)心理，特別是投機(jī)鉆營者、食利階層等不合理、不合法的收入分配現(xiàn)象，打擊多勞動(dòng)低收入者積極性，仇官、仇富現(xiàn)象嚴(yán)重，催生違法犯罪行為，影響社會(huì)秩序。如果政策向富人傾斜，將會(huì)加劇貧富矛盾，最終為轉(zhuǎn)化為對社會(huì)、對國家、對政治經(jīng)濟(jì)體制的不滿和仇視。其次損害社會(huì)經(jīng)濟(jì)效率。高素質(zhì)的勞動(dòng)者是提高經(jīng)濟(jì)效率基本條件，低收入人群缺乏資金用于醫(yī)療、養(yǎng)老與子女教育等領(lǐng)域，導(dǎo)致社會(huì)人力資本積累降低，低素質(zhì)勞動(dòng)者比重偏大制約經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)、交換等發(fā)展過程。當(dāng)前共同富裕不斷被提出，需要正確處理效率和公平的關(guān)系，構(gòu)建三次分配配套的基礎(chǔ)性制度安排，提高稅收、社保、轉(zhuǎn)移支付等調(diào)節(jié)力度等。在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)稅被認(rèn)為是共同富裕中實(shí)現(xiàn)“房住不炒” 的重要手段，政策制定同時(shí)需要警惕，避免稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等問題。