??研究背景

??2021年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)較大的變化，即部分城市推行了“二手住房成交參考價(jià)格”制度，也可以理解為指導(dǎo)價(jià)或限價(jià)制度。本報(bào)告將其簡稱為“參考價(jià)制度”。參考價(jià)制度推行，將二手住房價(jià)格正式納入監(jiān)管體系中，完善了二手住房市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)管。雖然過去二手住房的價(jià)格監(jiān)管也有，但更多體現(xiàn)為市場(chǎng)交易秩序的管控。而模仿、參考一手房限價(jià)政策的，則是此次的二手住房成交參考價(jià)格制度。

??此次制度的出臺(tái)，和幾個(gè)大背景有關(guān)系：2020年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“解決好大城市住房突出問題”、2021年4月中央政治局會(huì)議提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)”、2021年4月住建部約談全國5城時(shí)明確“強(qiáng)化二手房交易管理”。而從市場(chǎng)本身來看，當(dāng)前各大城市二手住房交易規(guī)模大、占比高，同時(shí)二手住房尤其是學(xué)區(qū)房等價(jià)格虛高、炒作現(xiàn)象較為明顯。基于此類原因，積極對(duì)二手住房價(jià)格進(jìn)行調(diào)控非常有必要，這樣才能真正促進(jìn)二手住房市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，也才能真正促進(jìn)一二手房市場(chǎng)全方位的健康發(fā)展。

??目前全國有4個(gè)城市明確推出二手住房成交參考價(jià)制度，其積極落實(shí)“房住不炒”精神、主動(dòng)出擊，為二手住房價(jià)格穩(wěn)定提供了值得借鑒的模板。研究此類城市的政策內(nèi)容、關(guān)注政策效應(yīng)，成為其他城市需要積極去做的。該制度的推進(jìn)，將會(huì)影響到房源掛牌、房源定價(jià)、市場(chǎng)成交、市場(chǎng)價(jià)格等內(nèi)容。但是從目前市場(chǎng)反饋的情況看，市場(chǎng)參與者會(huì)更多關(guān)注“二手房價(jià)格跌多少”、“什么城市會(huì)跟進(jìn)”等內(nèi)容。基于此，本報(bào)告重點(diǎn)聚焦“參考價(jià)制度下的房價(jià)趨勢(shì)”主題，通過相關(guān)分析，以對(duì)這一新政策有更深刻的認(rèn)識(shí)，同時(shí)為各市場(chǎng)參與主體提供更多的參考。

??二手房價(jià)過熱的城市名單

??二手住房參考價(jià)制度的推行，和二手住房價(jià)格虛高、房價(jià)炒作等有直接的關(guān)聯(lián)。當(dāng)前對(duì)于二手住房價(jià)格的冷熱界定，還缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。不過從全國部分城市具體政策來看，如蘇州、武漢等都提出了二手住房價(jià)格年度漲幅不超過5%的規(guī)定。據(jù)此，我們將“房價(jià)指數(shù)同比漲幅大于5%”界定為“房價(jià)偏熱”。

??本報(bào)告選取全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)進(jìn)行分析，以研究二手住房價(jià)格的冷熱程度。統(tǒng)計(jì)顯示，今年6月份，全國70個(gè)城市中，二手住房價(jià)格指數(shù)同比漲幅超過5%的共有25個(gè)城市，其位于“房價(jià)偏熱”區(qū)間。其中，最熱的10個(gè)城市包括廣州、徐州、上海、北京、寧波、深圳、杭州、銀川、金華和泉州，即四個(gè)一線城市均在其中，同時(shí)徐州、金華和泉州3個(gè)三線城市也在此名單中。這25個(gè)城市二手住房價(jià)格指數(shù)過熱，一定程度上會(huì)加快調(diào)控的升級(jí)。其中有4個(gè)城市已經(jīng)落實(shí)了二手住房參考價(jià)制度，預(yù)計(jì)剩下的21個(gè)城市升級(jí)或推進(jìn)的概率較大，尤其是一二線重點(diǎn)城市。

??參考價(jià)制度下的房價(jià)走勢(shì)

??今年全國有4個(gè)城市即深圳、寧波、成都和西安推行了二手住房參考價(jià)制度，充分說明部分地方政府調(diào)控有主動(dòng)性和決心，對(duì)二手住房炒作現(xiàn)象采取了零容忍的態(tài)度。此類城市二手住房參考價(jià)的形成機(jī)制有差異，但總體上會(huì)參考二手住房網(wǎng)簽價(jià)格、周邊一手住房價(jià)格等因素，且是以住宅小區(qū)為單位進(jìn)行發(fā)布。這4個(gè)城市的政策屬于先行者，其改革思路、政策內(nèi)容、推進(jìn)情況、政策效應(yīng)等都值得其他城市的學(xué)習(xí)和借鑒。相關(guān)政策內(nèi)容如下表。

??此類城市相關(guān)政策落實(shí)后，市場(chǎng)反應(yīng)和效果如何？這里我們將這四個(gè)城市二手住房價(jià)格指數(shù)走勢(shì)和全國70城二手住房價(jià)格指數(shù)走勢(shì)進(jìn)行對(duì)比。其中4城二手住房價(jià)格指數(shù)為4個(gè)城市相對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)的簡單算術(shù)平均值。數(shù)據(jù)顯示，對(duì)這4個(gè)城市而言，在2019年三季度前，二手住房價(jià)格有降溫現(xiàn)象，房價(jià)走勢(shì)相對(duì)不強(qiáng)勢(shì)。而在2020年期間，疫情沖擊下各類資金加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)一手房房源不足的情況下二手房交易趨于活躍，此時(shí)二手住房價(jià)格指數(shù)明顯攀升。到了2021年2月份該曲線處于頂部，4城二手住房價(jià)格指數(shù)同比漲幅為10.0%，且明顯高于全國70城的平均水平。

??2021年2月份開始，深圳率先在全國推行二手住房成交參考價(jià)格制度。而后寧波、成都和西安陸續(xù)跟進(jìn)。疊加其他政策管控，4城二手住房價(jià)格指數(shù)以降溫為方向。到了6月底，4城二手住房價(jià)格指數(shù)同比漲幅為8.1%，相比2月份的水平已壓縮了兩個(gè)百分點(diǎn)。雖然其壓力依然存在，如漲幅明顯高于全國70城3.5%的水平，但是至少說明調(diào)控效力在顯現(xiàn)。后續(xù)若跟進(jìn)的城市數(shù)量增加、疊加二手房信貸政策收緊等因素，那么此類價(jià)格指數(shù)曲線的下行動(dòng)力將更強(qiáng)。

??成交均價(jià)走勢(shì)也有類似表現(xiàn)。在這四個(gè)城市中，深圳作為全國最早落實(shí)二手住房成交參考價(jià)制度的城市，調(diào)控力度大、政策效應(yīng)最為明顯。數(shù)據(jù)顯示，今年1月份深圳二手住房價(jià)格出現(xiàn)歷史最高點(diǎn)，即為72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價(jià)制度的推進(jìn)，房價(jià)下跌或降溫成為趨勢(shì)。到了6月份，其價(jià)格為61500元/平方米，累計(jì)下跌10936元/平方米，價(jià)格縮水了15%。類似走勢(shì)在深圳具體下轄區(qū)中也得到體現(xiàn)。以此前二手房交易較熱、房價(jià)較高的南山區(qū)為例，其在今年1月份房價(jià)為105055元/平方米，而6月份則下跌為87871元/平方米，累計(jì)下跌17184元/平方米，縮水16%。此類數(shù)據(jù)充分說明政策調(diào)控積極有效，二手住房價(jià)格逐漸回歸合理區(qū)間。

??其他一些房價(jià)管控政策

??部分重點(diǎn)城市雖然沒有直接出臺(tái)二手住房成交參考價(jià)制度，但在市場(chǎng)運(yùn)作過程中，也有各類調(diào)控和監(jiān)管措施，以更好地促進(jìn)二手住房價(jià)格的穩(wěn)定和市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。統(tǒng)計(jì)顯示，除前面4個(gè)出臺(tái)參考價(jià)制度的城市以外，全國至少有9個(gè)城市對(duì)二手住房價(jià)格進(jìn)行了重點(diǎn)規(guī)范和管控。此類管控形式多樣，涉及嚴(yán)打業(yè)主哄抬房價(jià)的行為、建立二手住房價(jià)格信息發(fā)布機(jī)制、增加價(jià)格信息核驗(yàn)等，對(duì)二手住房價(jià)格的穩(wěn)定發(fā)揮了積極的作用。當(dāng)然從力度和約束力上看，這些舉措要弱于二手住房成交參考價(jià)制度。后續(xù)完全可以在既有調(diào)控政策基礎(chǔ)上，升級(jí)為參考價(jià)制度。相關(guān)政策內(nèi)容如下表。

??下半年二手房價(jià)新動(dòng)向

??當(dāng)前參考價(jià)制度的推進(jìn)，引發(fā)了二手房市場(chǎng)各參與者的積極討論，充分說明大家對(duì)于這一新政策的關(guān)注。當(dāng)然這中間也有各類疑問和建議，值得后續(xù)相關(guān)城市推進(jìn)中積極研究。其中，有一個(gè)問題值得相關(guān)城市的關(guān)注，即后續(xù)要密切關(guān)注市場(chǎng)新動(dòng)向，同時(shí)防范房東變相加價(jià)、違規(guī)漲價(jià)等行為。只有讓參考價(jià)制度真正扎實(shí)有效地推進(jìn)，才能讓此類政策受到大家的擁護(hù)和支持。

??二手住房成交參考價(jià)制度的推進(jìn)，成為今年二手房市場(chǎng)最重要的一項(xiàng)政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)全方位監(jiān)管的導(dǎo)向。后續(xù)此類政策推進(jìn)過程中，地方政府、中介、房東和購房者等都應(yīng)該積極做調(diào)整。第一、對(duì)于地方政府來說，需要基于所在城市二手住房的實(shí)際情況，科學(xué)高效地發(fā)布二手住房參考價(jià)，促進(jìn)二手住房價(jià)格回歸合理水平。第二、對(duì)于中介來說，需要充分認(rèn)識(shí)到二手住房監(jiān)管政策的嚴(yán)厲性，后續(xù)業(yè)務(wù)操作需要合規(guī)，積極促進(jìn)二手住房價(jià)格的穩(wěn)定。第三、對(duì)于房東來說，要了解房屋新的交易規(guī)則，合規(guī)、理性處理房源的掛牌和出售等事項(xiàng)。第四、對(duì)于購房者來說，需要基于參考價(jià)制度了解房價(jià)的未來走勢(shì)，科學(xué)有序地安排置業(yè)計(jì)劃。