5月房價(jià)上漲動(dòng)力減弱，房價(jià)預(yù)期短期維持在“合理區(qū)”

??上海易居房地產(chǎn)研究院2021年06月17日發(fā)布《2021年5月份70城房價(jià)指數(shù)報(bào)告》。該報(bào)告顯示：

??70城5月新建商品住宅價(jià)格漲幅穩(wěn)定，二手住宅價(jià)格漲幅略收窄。5月，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲4.5%；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲3.5%。新建商品住宅價(jià)格上漲城市數(shù)量不變，二手住宅上漲城市數(shù)量減少4個(gè)。

??重慶、廣州、揚(yáng)州三城繼續(xù)領(lǐng)漲，一線城市排名穩(wěn)定。重慶5月環(huán)比上漲幅度為1.9%，相比4月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，可能是受到了4月28日和29日集中供地土拍火爆的影響。二手住宅方面，揚(yáng)州漲幅為1.1%，和北京并列第一。

??一線城市房價(jià)漲幅繼續(xù)收窄，二三線城市漲幅較小。北京的二手住宅價(jià)格漲幅從4月的1.2%下降到5月的1.1%，上海從4月的0.9%下降到5月的0.7%，廣州從1.2%下降到0.9%，深圳從4月的0.0%下降到5月的-0.1%。二、三線城市漲幅較小，收窄約0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??調(diào)控政策和信貸控制下，房價(jià)預(yù)期短期內(nèi)維持在“合理區(qū)”。《土地供應(yīng)雙集中政策》、《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》政策雙管齊下，使得短期市場熱度并不足以支撐房價(jià)持續(xù)上漲，房價(jià)短期上漲脫離合理區(qū)間的可能性不大。

??易居研究院研究員潘竑羽表示，5月新建商品住宅價(jià)格漲幅穩(wěn)定，二手住宅價(jià)格漲幅略收窄；重慶、廣州、揚(yáng)州三城繼續(xù)領(lǐng)漲；一線城市房價(jià)漲幅收窄，二三線城市漲幅較小，預(yù)期未來半年一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將進(jìn)一步收窄。同時(shí)，在調(diào)控政策和信貸控制下，房價(jià)預(yù)期短期內(nèi)維持在“合理區(qū)”。

??報(bào)告正文如下：

??一、 70城5月新建商品住宅價(jià)格漲幅穩(wěn)定，二手住宅價(jià)格漲幅略收窄

??1、新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%

??易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2021年6月17日公布的《2021年5月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》,對70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均。計(jì)算得知，2021年5月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為0.52%，相比4月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為0.30%，相比4月減小0.1個(gè)百分點(diǎn)。目前70城新房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)73個(gè)月上漲。

??2、新建商品住宅價(jià)格同比上漲4.5%，二手住宅價(jià)格同比上漲3.5%

??對70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均，計(jì)算得知，2021年5月，70城新建商品住宅、二手住宅價(jià)格同比漲幅分別為4.47%和3.47%，相比2021年3月分別擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)、0.05個(gè)百分點(diǎn),可見5月70城新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格漲幅穩(wěn)定。

??3、新建商品住宅價(jià)格上漲城市數(shù)量不變，二手住宅減少4個(gè)

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格上漲的城市有62個(gè)，持平的城市有3個(gè)，下跌的城市有5個(gè)。相比4月無任何變化，房價(jià)總體較為穩(wěn)定。

??與此同時(shí)，二手住宅價(jià)格上漲的城市有50個(gè)，持平的城市有3個(gè)，下跌的城市有17個(gè)。相比4月，5月房價(jià)上漲的城市數(shù)量減少4個(gè)，房價(jià)持平的城市數(shù)量增加1個(gè)，房價(jià)下跌的城市數(shù)量增加3個(gè)。與新建商品住宅價(jià)格相比，二手住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量稍有增多。

??二、重慶、廣州、揚(yáng)州三城繼續(xù)領(lǐng)漲，一線城市排名穩(wěn)定

??新建商品住宅價(jià)格5月環(huán)比漲幅排名前十的城市分別是重慶、廣州、大連、濟(jì)南、銀川、徐州、濟(jì)寧、沈陽、廈門、武漢。其中，重慶4月和5月份均為全國新房價(jià)格環(huán)比上漲最快的城市，其5月環(huán)比上漲幅度為1.9%，相比4月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，可能是受到了4月28日和29日集中供地土拍火爆的影響；廣州5月新房價(jià)格環(huán)比上漲1.5%，相比4月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；大連5月環(huán)比漲幅為1.2%，位居第三。另外，濟(jì)南、銀川、徐州、濟(jì)寧四城新房價(jià)格均環(huán)比上漲1%，并列排名全國第四；沈陽、廈門、武漢的環(huán)比漲幅均為0.9%。排名后五位的城市分別是安慶、南充、蚌埠、常德和大理，其漲幅均為負(fù)數(shù)。

??二手住宅方面，環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為北京、揚(yáng)州、重慶、西安、杭州、廣州、銀川、上海、成都、徐州。北京和揚(yáng)州二手住宅價(jià)格均環(huán)比上漲1.1%，并列第一；重慶和西安均上漲1.0%，杭州和廣州則均上漲0.9%。其中，5月?lián)P州和重慶繼續(xù)領(lǐng)漲。一線城市中除深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌-0.1%外，其他三城均上漲。

??三、一線城市房價(jià)漲幅繼續(xù)收窄，二三線城市漲幅較小

??本報(bào)告對一二三線70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算數(shù)平均，計(jì)算得知：5月份一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.7%、0.6%、0.4%；二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.7%、0.4%、0.2%。此前一線城市調(diào)控政策頻出，5月一線城市二手住宅價(jià)格漲幅繼續(xù)收窄，相比4月減小0.18個(gè)百分點(diǎn)：一線城市中，北京的二手住宅價(jià)格漲幅從4月的1.2%下降到5月的1.1%，上海從4月的0.9%下降到5月的0.7%，廣州從1.2%下降到0.9%，深圳甚至環(huán)比收窄至負(fù)數(shù)，從4月的0.0%下降到5月的-0.1%。而二、三線城市房價(jià)漲幅較小，漲幅收窄約0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??同比來看，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格分別上漲5.9%、5.0%、3.8%；二手住宅價(jià)格分別上漲10.8%、3.3%、2.8%。主要受去年同期低基數(shù)影響，5月二三線城市房價(jià)漲幅明顯擴(kuò)大。

??房價(jià)的同比增幅走勢在很大程度上能夠模擬和指代樓市的周期波動(dòng)規(guī)律。觀察2015年1月至2021年5月一二三線城市二手住宅價(jià)格的周期波動(dòng)，可以明顯看出，一線城市的價(jià)格波動(dòng)一般領(lǐng)先于二、三線城市。同時(shí)，可以根據(jù)走勢大致劃分為三個(gè)階段：

??第一階段：2015年1月至2017年8月。2015年初，全國各地庫存嚴(yán)重，于是中央出臺了“330新政”，鼓勵(lì)大家購房“去庫存”。在巨大的購房需求和政策導(dǎo)向下，一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅大幅領(lǐng)先于二、三線城市，二線城市漲幅小幅領(lǐng)先三線城市。

??第二階段：2017年9月至2020年2月。隨著“因城制策”房地產(chǎn)政策的推進(jìn)，房價(jià)漲幅進(jìn)入下行周期，二線城市和三線城市同比漲幅曲線幾乎重合并高于一線城市，一線城市漲幅趨零。

??第三階段：2020年3月至2021年5月。一線城市同比漲幅再次領(lǐng)先二、三線城市，二、三線城市同比漲幅維持在0%-0.5%區(qū)間。我們認(rèn)為，2021年3月一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅在本輪周期中見頂，并于5月呈收窄趨勢，預(yù)期未來半年一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將進(jìn)一步收窄。

??四、調(diào)控政策和信貸控制下，房價(jià)上漲動(dòng)力減弱，預(yù)期短期內(nèi)維持在“合理區(qū)”

??70城二手住宅房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅從2019年8月至2020年12月期間，幾乎均停留在“偏冷區(qū)”。隨著疫情結(jié)束，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，從2021年1月開始，二手住宅價(jià)格平均每月保持0.4%的環(huán)比漲幅，二手住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)入“合理區(qū)”。

??但進(jìn)入2021年以來，在“房住不炒”的導(dǎo)向下，調(diào)控政策紛紛出臺。2月24日，自然資源部出臺《土地供應(yīng)雙集中政策》。雙集中供地政策下，各地供地更為集中，減少了搶地的行為，防范了高地價(jià)的現(xiàn)象和風(fēng)險(xiǎn)。此外，各城市紛紛因地制宜，出臺調(diào)控政策。部分熱點(diǎn)城市如杭州、上海、深圳紛紛出臺房地產(chǎn)市場規(guī)范政策，嚴(yán)格限購限貸，打擊炒房現(xiàn)象。在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響下，短期市場熱度并不足以支撐房價(jià)持續(xù)上漲。

??同時(shí)，相比2020年，今年財(cái)政政策基調(diào)強(qiáng)調(diào)回歸常態(tài)，貨幣政策也比去年更加謹(jǐn)慎：3月央行舉行座談會(huì)，明確信貸政策和房住不炒政策掛鉤。3月26日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)和住建部三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)對經(jīng)營貸的管控。從貨幣政策的調(diào)控?cái)?shù)據(jù)上看，2021年第一季度中國的回購利率（如DR007）傾向于收緊，盡管收緊的幅度不是很明顯。在調(diào)控政策和信貸政策仍然嚴(yán)格的情況下，房價(jià)短期上漲脫離合理區(qū)間的可能性不大。

??5月，70城新建商品住房價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，二手住房價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，相比4月變化較小，同時(shí)各等級城市房價(jià)依然堅(jiān)挺。預(yù)計(jì)下月房價(jià)漲幅仍與本月相比變化不大，總體保持穩(wěn)定。

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