??【引言】

??2020年極為不凡，這個庚子年給整個世界帶來太多改變，從國際到國內，從政治到經濟，其中有些改變的影響將是深遠的。而對于中國的房地產行業，在經歷短暫停擺到快速修復過程中，“三道紅線”的規則或許挑戰了行業過去發展的底層邏輯。由于國情的特殊性，帶來房地產行業的發展趨于非理性繁榮，而在“房住不炒”的堅定立場和因城施策、因企施策的調控浪潮中，房企試圖在行業轉軌中尋找新的發展契機，由此2020年的房企財報尤為關鍵，不僅是疫情后的首張成績單，更是“三道紅線”后的首次財報披露。

??【數據說明】

??本文基于房企2020年財務報告，針對性選擇100家上市房企作為研究對象（下文簡稱樣本房企），具體名單詳見附件。

??需要說明的本文關于“三道紅線”的統計方式，為了具有更高“可比性”，均采用統一計算公式，個別與房企披露數據存在差異，實為計算口徑的差異，不存在實質沖突。

??三道紅線計算公式：

??1) 剔除預收款項的資產負債率=（總負債-預收款項-合同負債）/（總資產-預收款項-合同負債）

??2) 凈負債率=（有息負債-貨幣現金）/總權益

??3) 現金短債比=貨幣現金/短期債務

第一章  快速降檔與短期波動

??踩線現狀：從金融有益論，到金融中性論，“三道紅線”及時且必要；40%樣本房企成功實現降檔，看重降檔結果是短時的，而關注降檔質量是長期的。

??樣本房企2020年零踩線房企數量29家，占比29%，較2019年增加12家。從變化情況看，降檔（降1檔與降2檔）房企占比達40%，其中10家房企較2019年下降2檔，1家房企快速下降3檔。2020年房企財務表現中降檔、“變綠”成為主旋律。

??政策背景為2020年8月，住建部、人民銀行召開重點房地產企業座談會，參會的重點12家房企出席會議，會后“三道紅線”信息迅速普及全行業。盡管截至目前尚未有“三道紅線”官方標準出臺，而彼時距離2020年末所剩的時間已不多，可最終通過房企2020年財務數據上分析，房企降負債的結果超預期。

??事實上，金融相關產業在房地產行業中扮演著至關重要的角色，一定限度內的金融密集度上升有利于行業發展，但兩者之間的關系非線性，也并非無限制，超過合理水平，尤其是債務規模達到邊際點后，金融擴張可能是有害的，從金融有益的論調，回歸金融中性。房地產行業在近幾年債務創造過度，此時金融監管“三道紅線”政策的出臺必要且及時，為我國房地產行業長期穩定發展建立風險保障體系。而少數房企如此快速的降負債，其降檔質量、安全性和穩定性還有待觀察。

??點擊查看完整版報告：[貝殼研究院]房企2020年度財務報告解讀