??強化經營貸管理、加強限售管理，土地集中出讓……今年以來，全國各城市調控頻出，目標直指自去年年末以來過熱的樓市。而今看來，這些政策正在開發揮效應。貝殼研究院4月27日發布《2021年4月樓市報告》（以下簡稱“報告”）指出，2021年4月，全國66城新房市場成交量增速收窄，貝殼50城二手房成交量環比降約20%，二手房價格指數漲幅收窄，傳統春節后租賃旺季也進入尾聲。

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??各線城市新房市場降溫，東南沿海重點二線城市活躍度超越一線

??新房交易市場未延續年初熱潮，在輪番政策影響之下，4月開始出現增速下降態勢。報告顯示，1-4月新房市場成交套數同比增長74.8%，成交面積同比增長70.5%，相較1-3月成交量增速收窄約25個百分點。即使與2019年同期相比，1-4月成交套數和面積也呈現增速下滑，增速分別為31.0%和30.4%。從4月單月來看，成交量較2020年和2019年同期亦回落。

??4月，各線城市新房成交套數、成交面積累計同比增幅均有所回落，其中，三四線城市收縮最為明顯。……貝殼研究院方面分析，調控政策力度加強疊加小陽春動力趨弱，后市在全國新房整體成交量累計同比增幅或將逐漸平穩的大勢之下，三四線城市將會顯著放緩。

??熱度降溫在調控劇烈的一線城市表現也較為突出。具體來看，北京、上海、廣州、深圳2021年4月新房成交面積同比增幅較3月均下降10-20個百分點。《報告》預計，一線城市未來樓市成交量同比增幅將會進一步收窄，而受供應量提升影響，廣州、深圳新房成交量同比增速仍將保持高位。

??相較而言，二線城市市場活躍度仍然較高，特別是長三角、長江中游、東南沿海城市，武漢、南京、杭州、溫州、寧波、福州、廈門、揚州、泰州等全國重點區域的強二線城市2021年1-4月新房成交面積較2019年1-4月，均有30%以上的增長。

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??二手房市場高位回調，50個城市中41個城市景氣度指數下降

??與新房市場步調一致，受調控與季節性因素影響，二手房市場在3月見頂之后高位回調。貝殼研究院數據顯示，2021年4月，貝殼平臺上50城中絕大部分城市二手房成交量環比下降。盡管整體成交絕對水平仍處2020年以來高位，但50城二手房成交量仍環比下降約20%。其中，合肥環比降超40%，合肥、寧波、廈門等熱點城市環比降超30%，廣州、上海、東莞、泉州等環比降幅也都超過20%的平均水平。

??同時，貝殼50城4月二手房價格指數漲幅由3月的1.6%收窄至1.0%，32個城市漲幅收窄或由微漲轉為微跌。二線城市二手房價格指數環比漲幅均有所縮小，廈門二手房市場調整幅度較大，縮小超過2個百分點，東莞二手房價格指數環比漲幅縮小至1%以內。北京、上海、廣州等一線城市二手房價格環比漲幅均較上月縮小，廣州、上海縮小幅度較大。

??與3月供需兩端均高度活躍不同，4月貝殼50城二手房新增掛牌房源環比降約7%，客戶帶看量與上月基本持平。50城二手房景氣度指數較上月下降4至33，連續第2個月回調，50城中41城景氣度指數下降，僅蕪湖、佛山、重慶、南昌、鄭州上升。其中，上海、廣州、深圳調整幅度較大，合肥、杭州、廈門、寧波及泉州、紹興、嘉興市場景氣度回調。

??“市場熱度由一二線城市向周邊三線城市轉移，未來此類城市調控收緊的壓力較大。”《報告》分析，調控開始向三四線城市下沉，政策覆蓋到縣級城市，未來土地市場升溫的三四線城市隨時可能被調控。另外，房地產貸款集中度約束下銀行面臨調降壓力，預計未來房貸利率繼續上浮，且更多的城市將實行房貸加息。

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??租賃旺季進入尾聲， 全國重點40城成交量環比均降超10%

??走過3月小陽春的房屋租賃市場，4月進入春節后租賃旺季尾聲。貝殼研究院數據顯示，2021年4月，全國重點40城租賃成交量環比減少20.4%，各城市成交量均環比減少超過10%，北京成交量環比減少18.5%。40城平均月租金38.6元/平米，盡管租金指數環比微漲0.5%，同比卻下跌3.3%。

??其中，呼和浩特、太原和煙臺4月租賃成交量環比降幅最大，無錫、寧波、佛山、蘇州和南昌市環比降幅最小。一線城市中上海環比降幅最大，達到近30%，北京、深圳和廣州環比降幅在20%以內；新一線城市中西安、青島環比降幅最大，西安環比降幅超過25%，蘇州、佛山和長沙環比降幅最小，在15%以內。

??成交量下滑暫未帶動租金價格變動。4月，全國重點40城中26城租金指數環比上漲，占比達到65%。哈爾濱、蕪湖和太原租金指數環比漲幅最高。從同比來看，八成城市租金水平同比下跌，除上海、蕪湖、杭州、南通、合肥等長三角城市群城市，西安、廈門和成都等城市租金指數同比上漲或持平外，其余32城均現同比下跌。新一線城市中西安、杭州、成都和合肥租金指數同比上漲或持平，其余11個城市均同比下跌。

??《報告》指出，高校畢業生帶來租賃旺季將逐步顯現，5月租賃市場活躍度或將再次提升，北京等對人才吸引力較強的一、二線城市租賃市場升溫更為顯著。這在業主出租信心加強上可見一斑，數據顯示，4月新增房源掛牌均價環比和同比均上漲，全國重點40城新增房源掛牌均價為38.4元/平米，環比小幅上漲1.5%，同比上漲3.8%。