??總體來看，蘇北&皖北&豫南&魯南各城市疫后樓市整體下行壓力較大。

??研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康、李詩昀、張家樺

??2020年樓市行情可謂“一波三折”：年初新冠疫情“黑天鵝”突襲，成交“停擺”，疫后5-6月迎來需求爆發期，7月隨著熱點城市加碼調控，復蘇動能明顯轉弱，“金九銀十”爽約，市場下行壓力巨大，不同能級城市呈現出顯著的分化行情，三四線表現略好于預期，前11月累計同比已然回正，小幅微增3%。

??本文我們著力聚焦了蘇北&皖北&豫南&魯南等人口基數較大且人口外溢嚴重（戶籍人口超800萬人且常住戶籍人口比小于1）的11個典型三四線城市：徐州、鹽城、臨沂、濟寧、阜陽、亳州、周口、商丘、駐馬店、南陽、信陽，一方面這些城市與淮海經濟區核心城市重合度較高，享有規劃利好加持。另一方面，這些城市的樓市具有典型的“返鄉置業”特征，通過實地調研疫情前后樓市變化，也可從一定程度上反映新冠疫情對剛需購買力的影響大小。

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背景：豫南&皖北&蘇北

&魯南與淮河經濟區

城市重合度較高 ，享政策利好

??……本節有刪減……

??（一）淮海經濟區涵蓋四省20城，定位連結南北、溝通東西的重要經濟橋梁（本節有刪減）

（二）淮河經濟區集中全國近一成人口，以農業為支柱，經濟、購買力存短板）（本節有刪減）

1、區位優勢：占地17.8萬平方公里，亞歐大陸橋東部橋頭堡的戰略地位（略）

2、人口優勢：臨沂、徐州等人口基數大，商丘、周口均為對外輸出人口大市（本節有刪減）

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