??導 讀 

??房企堅持多元化戰略，大健康產業是諸多房企選擇的方向。

??◎  作者 / 朱一鳴、王映雪

??11月下旬，融創戰略投資強森醫療完成。此前幾月，奧園健康計劃控股浙江醫美企業連天美的消息也引起了市場關注。奧園雖然11月底決定終止該收購事項，但是仍在積極尋找其他投資機會。房企投資大健康的熱情一直很高，早些年的投資已經取得一定成果，如今房企開始更深入健康產業鏈，投資布局也表現出新的特征。

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??房企布局大健康顯露成效

??大多數房企早已走在多元化的路上，涉及多項產業、多種業態，其中越來越多的企業瞄準大健康賽道。2019年，深耕文旅領域的融創推出康養品牌“融愛家”，宣布全面布局醫療康養產業。2020年，越秀地產宣布將養老產業升級至康養產業。“房企+健康”戰略得到越來越多房企的認同。

??早些年進入健康領域的房企陸續通過定期公告披露布局進展，整體看來，通過養老概念入局是大部分房企的選擇，恒大、保利、華潤、招商、遠洋和富力的健康布局均涉及這方面的布局，相關項目陸續開始運營。這些項目大部分定位利潤較高的中高端市場。

??從資產結構看，典型房企基本采取了輕重資產相結合的投資模式，既持有重資產，也運營輕資產。在重資產方面，房企布局最多的是以地產開發為載體的康養地產、長者公寓、養老院、醫院等項目。在輕資產方面，房企從社區養老服務、康復護理這些可歸入物業增值服務類別的業務開始。

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??“+養老”是房企的首選方向

??人口老齡化是社會必然的趨勢。2019年底,我國65歲以上老年人口已有1.76億，不僅基數高，而且增長快，因此養老需求供給面臨較大的缺口，值得房企深耕。房企選擇養老產業作為健康布局的切入點固然有外部需求的考量，但更多是因為養老概念有助于房企發揮自身的地產基因優勢。

??一方面，為項目開發增加養老概念有助于房企賦能主業。在收儲時，房企可以通過劃撥、協議出讓等方式以較低的價格獲得項目用地。即使是建設非營利性養老設施，也會提升周圍可售產品的溢價，發揮協同效應。對于運營型養老項目，房企可以通過提升服務質量，獲得自持物業增值，擴大品牌影響力。恒大養生谷系列產品并不局限于養老概念，而是將老年人住宅與普通住宅混合在同一個社區里，社區服務也擴展至各年齡段人群的全方位養生，配合租購旅并舉的會員服務體系，充分賦能地產項目。

??另一方面，養老服務有助于房企的輕資產化。地產開發屬重資產管理，養老服務的核心是輕資產運營，其業務模式是可復制、可持續的，有助于房企降低經營風險，實現與主業的優勢互補。尤其是隨著行業逐漸由增量市場過渡到存量市場，房企需要轉變經營思路和盈利模式，養老品牌輸出是比較合適的發展路徑。遠洋布局養老產業便是通過租用場地的方式布局養老公寓，實現連鎖化的輕資產運營和品牌輸出。

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??醫美成為房企布局的新熱點

房企取得的成果主要集中在養老賽道上，進入較早的房企相關產業已經開始規模化擴張。與此同時，房企也在大健康領域內繼續“下注”，其投資目前正沿著產業鏈深入。2020年，新城、格力、金科、奧園、雅居樂、上實城開、融創等房企在大健康領域加大布局力度，其中奧園、雅居樂和上實城開均瞄準醫美板塊。

??房企積極布局醫美，體現出健康板塊經營思路的轉變。房企的投資重心由“地產”向“健康”過渡，運營的核心也由項目轉為客戶流量。早期房企布局的養老產業，其主要客群是老年人群和亞健康人群，房企通過銷售或出租房產發展客戶，關注的仍然是客戶的居住需求，其經營模式與傳統地產開發的項目運營具有較高的相似性，客群卻相對局限。

??近年來，非手術的微整形技術逐漸成熟，醫美項目越來越安全便捷，消費也越來越大眾化。醫美的目標客群將更多的健康人群囊括進來，房企多年積累的業主與住戶，是房企布局醫美的天然流量入口；多年服務為房企積累了較好的口碑，房企新增服務可以先天獲得較高的信任度。房地產市場由增量市場向存量市場轉變，醫美行業有助于房企實現存量客戶資源的對接與激活。

??融資監管趨緊后，房企更為重視大健康板塊的消費屬性。養老地產主要突出的是居住屬性，其投資具有長周期、高投入的特點，盈利模式仍在探索，回報的不確定性也較高。醫美產業則兼具消費和醫療的雙重屬性，具有進入門檻低、現金流充裕的特點，房企的投資也能更快的獲得正向回報。隨著融資強監管成為常態，房企更傾向確定性高、見效快的細分領域，需求旺盛、模式可快速復制、高毛利的醫美板塊脫穎而出，成為“房企+健康”的新熱點。

??總結：房企堅持多元化戰略，大健康產業是諸多房企選擇的方向。在眾多細分領域中，養老板塊因有助于賦能主業和實現輕資產化而獲得房企青睞，部分房企多年布局已經卓有成效。隨著行業環境的轉變與布局的深入，“地產+健康”模式的布局重心由“地產”向“健康”過渡，房企的經營思路也有類地產的項目運營向客戶流量運營轉變，具有消費和醫療的雙重屬性的醫美行業成為新的投資熱點，未來有望構建起房企新的利潤增長點。