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2020上海市社聯(lián)學(xué)術(shù)團(tuán)體課題研究項目  之

【全球疫情蔓延背景下資產(chǎn)價格變動趨勢與中國房價走向】

??核心 · 觀點

??本次危機(jī)，在疫情爆發(fā)、油價暴跌和流動性沖擊下，2、3月份出現(xiàn)的全球風(fēng)險資產(chǎn)價格暴跌，速度超越歷史。一二季度全球經(jīng)濟(jì)明顯下滑，但全球股市已經(jīng)“收復(fù)失地”；全球房價以逆勢上漲為主，但出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。本次危機(jī)，以美股為代表的風(fēng)險資產(chǎn)從2月20日開始下跌，3月23日見底，標(biāo)普指數(shù)跌幅達(dá) 34%，猛烈程度超過1929年及30年代大蕭條時期，更超過2008年國際金融危機(jī)時期。全球經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，美國GDP增速一季度同比下降4.8%，二季度同比下降9.1%；主流經(jīng)濟(jì)體中中國經(jīng)濟(jì)最先復(fù)蘇，二季度GDP已經(jīng)同比轉(zhuǎn)增。截至10月份，股價方面，MSCI全球指數(shù)已經(jīng)回到疫情前水平，美股已經(jīng)創(chuàng)新高，股市反彈的力度很大。房價方面，洛杉磯、倫敦、東京、多倫多等基本面良好的發(fā)達(dá)國家或城市逆勢上漲，菲律賓、波蘭、曼谷、西班牙等部分發(fā)展中國家以及基本面較弱的發(fā)達(dá)國家則有所下跌。

??本次疫情通過經(jīng)濟(jì)、資產(chǎn)價格、刺激政策三條傳導(dǎo)路徑影響房價，預(yù)計全球股市二次下跌，全球房價先漲后跌，中國房價漲幅收窄。股市方面，在全球疫情二次反彈、經(jīng)濟(jì)衰退繼續(xù)、政策刺激效應(yīng)邊際遞減的情形下，全球股市大概率出現(xiàn)二次下跌，不過跌破于今年3月低點的概率不大。由于中國疫情控制效果好、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度大，預(yù)計中國股市走勢將強于歐美股市。房價方面，全球房價將經(jīng)歷先漲后跌，同時國家與城市明顯分化。疫情爆發(fā)之后的半年左右時間內(nèi)，政策刺激對全球房價起到主導(dǎo)作用，所以全球總體來房價運行并未受到?jīng)_擊。但隨著經(jīng)濟(jì)低迷與政策刺激效應(yīng)邊際遞減，預(yù)計全球房價未來一兩年上漲動能減弱。疫情爆發(fā)后，中國房價走勢同樣具有上述全球特征。展望未來一年，全國新房均價同比漲幅將趨于收窄，一年后回落至0－3%區(qū)間。70城二手房價格數(shù)同比漲幅將小幅收窄，一年后回落至0－1% 區(qū)間。

??為應(yīng)對可能出現(xiàn)的市場降溫，在政策、房企運營和個人購房上都應(yīng)做好調(diào)整和準(zhǔn)備。建議如下：（1）優(yōu)化調(diào)控政策。按本報告預(yù)測，未來一年我國房價漲幅還將繼續(xù)回落，弱勢地區(qū)將更加低迷；因此建優(yōu)化調(diào)控政策，既要堅持“房住不炒”，抑制少數(shù)地區(qū)房價偏熱，又要防范部分地區(qū)房地產(chǎn)市場下跌幅度過大，以便更好的實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，以及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長。（2）調(diào)整企業(yè)運營。鑒于未來一年甚至兩年，全國樓市總體呈降速降溫態(tài)勢，同時“三道紅線”的融資新政2021年即將全面實施，開發(fā)企業(yè)必須考慮由此帶來的經(jīng)營風(fēng)險，建議當(dāng)前宜謹(jǐn)慎投資，降低負(fù)債率，穩(wěn)健經(jīng)營。降低升值預(yù)期。（3）未來一年，全國大部分地區(qū)，房價上漲動能減弱，甚至可能下跌，當(dāng)前購房宜以自住需求為主，慎重投資。著眼長期，未來10－20年，中國房產(chǎn)的升值性將明顯弱于過去10－20年，房地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)過去，對于房產(chǎn)回報率不宜寄于厚望。

??危機(jī)背景與概況

??2020年1月下旬開始，我國新冠肺炎疫情傳染人數(shù)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，至3月份疫情已經(jīng)取得了較好的控制。但在海外，從3月開始，疫情在全球多國快速擴(kuò)散。從疫情在海外開始擴(kuò)散后，全球金融市場劇烈動蕩，資產(chǎn)價格大幅下跌，全球經(jīng)濟(jì)形勢堪憂。

??在此背景之下，研究中國樓市走勢意義變得重大。為了全面研究本次危機(jī)對中國樓市的影響，我們選擇了2008年全球金融危機(jī)作為借鑒對象。本報告主要從資產(chǎn)價格的角度，來窺探危機(jī)背景下，各類資產(chǎn)的表現(xiàn)及相關(guān)關(guān)系，并以此推演本次危機(jī)下，全球及中國樓市的可能走向。

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