??10月29日，貝殼研究院發(fā)布《2020城市剛需購(gòu)房報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告），報(bào)告首次盤(pán)點(diǎn)了主要城市“剛需上車(chē)基準(zhǔn)線”。其中，一線城市北京（350萬(wàn)）、深圳（345萬(wàn)）和上海（295萬(wàn)）剛需上車(chē)門(mén)檻最高，廈門(mén)總價(jià)266萬(wàn)元緊隨其后；長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、重慶等8城市剛需上車(chē)門(mén)檻稍低，平均購(gòu)房總價(jià)在百萬(wàn)以內(nèi)。

??報(bào)告基于貝殼找房數(shù)據(jù)平臺(tái)近1年來(lái)剛需成交數(shù)據(jù)，選取4個(gè)一線城市、15個(gè)新一線城市與11個(gè)二線城市共30個(gè)城市作為研究樣本，比較各城市剛需購(gòu)房群體在購(gòu)房總價(jià)、面積、區(qū)位等方面的選擇差異特征；同時(shí)，結(jié)合調(diào)研和平臺(tái)交易數(shù)據(jù)，真實(shí)描摹城市剛需群體置業(yè)需求和消費(fèi)趨勢(shì)。

??30城剛需“上車(chē)線”，了解一下

??剛需，相對(duì)彈性需求而言，是指受房?jī)r(jià)因素影響較小，為滿足城市基本居住需求而購(gòu)房置業(yè)的群體。剛需人群購(gòu)房資金有限，買(mǎi)房時(shí)優(yōu)先會(huì)考慮自我承受能力。

??綜合來(lái)看，這類(lèi)人群可以歸納為以下幾個(gè)特征：從置業(yè)次數(shù)來(lái)說(shuō)，一般是首套房/生活范圍內(nèi)唯一房產(chǎn)；從置業(yè)需求來(lái)說(shuō)，一般是婚房、異地安家、孩子上學(xué)、落戶等，有不得不買(mǎi)房的強(qiáng)烈因素；從產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，一般是面積緊湊中小戶型，低總價(jià)，維持居住的基本配置。

??為準(zhǔn)確地描摹城市剛需購(gòu)房狀況，綜合貝殼交易數(shù)據(jù)維度分析，研究給出了各城市剛需購(gòu)房“上車(chē)線”。

??在總價(jià)排名前十的城市中，北京（350萬(wàn)）、深圳（345萬(wàn)）、上海（295萬(wàn)）三城領(lǐng)跑，組成了“300萬(wàn)區(qū)間”的第一陣營(yíng)；廈門(mén)（266萬(wàn)）、杭州（226萬(wàn)）以超過(guò)200萬(wàn)水平，構(gòu)成了第二梯隊(duì)；值得一提的是，2020年前9月廈門(mén)二手房均價(jià)40242元/ 平，超過(guò)眾多新一線和二線城市房?jī)r(jià)，躋身于房?jī)r(jià)一線陣營(yíng)。

??而“160萬(wàn)”成為第三道分水嶺，由廣州（198萬(wàn)）、南京（190萬(wàn)）、寧波（175萬(wàn)）、東莞（160萬(wàn)）、蘇州（159萬(wàn)）五城組成，五城幾乎以超過(guò)160萬(wàn) “上車(chē)價(jià)”，擠入城市排行榜前十。

??除了TOP10城市，再加上中部核心城市武漢（140萬(wàn)）、西南中心城市成都（106萬(wàn)），此次統(tǒng)計(jì)中共有12個(gè)新一線及二線城市，剛需上車(chē)線超過(guò)100萬(wàn)元。

??而長(zhǎng)沙（84萬(wàn)）、沈陽(yáng)（73萬(wàn)）等8城市剛需上車(chē)門(mén)檻稍低，平均購(gòu)房套均總價(jià)在百萬(wàn)以內(nèi)。以沈陽(yáng)為例，剛需房總價(jià)水平僅為北京的五分之一。

??那么，剛需人群是否是城市購(gòu)房的主流人群呢？報(bào)告從另外一個(gè)維度——將“剛需上車(chē)價(jià)”與城市” 整體交易房?jī)r(jià)”，進(jìn)行了對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，“高房?jī)r(jià)城市”才有典型的“剛需人群”。

??在30個(gè)樣本城市中，北京、深圳、廈門(mén)、杭州等高房?jī)r(jià)城市，剛需上車(chē)均價(jià)顯著偏離整個(gè)市場(chǎng)交易均價(jià)。其中，北京剛需客戶置業(yè)套均總價(jià)比全市成交套均價(jià)低77萬(wàn)元，深圳低63萬(wàn)元。從房屋總價(jià)來(lái)看，剛需群體存在著充足的居住提升改善空間。

??而房?jī)r(jià)相對(duì)較低城市如惠州、南通、重慶、合肥等，居住負(fù)擔(dān)整體不高，剛需客戶購(gòu)房總價(jià)與市場(chǎng)整體水平幾近持平。

??大面積-低價(jià)格，才是真的“居住友好”

??值得關(guān)注的是，如果單從性價(jià)比角度考慮，“大面積-低價(jià)格”無(wú)疑是最優(yōu)的。貝殼研究院此次分析中，“大面積-低價(jià)格”剛需友好置業(yè)城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長(zhǎng)沙等新一線城市及濟(jì)南、南通、昆明等二線城市。

??與之相反，北上廣深、廈門(mén)和南京，屬于典型的“小面積-高價(jià)格”類(lèi)型，受到供需關(guān)系等因素影響，剛需群體上車(chē)難度較大，且在居住體驗(yàn)方面也有待提高。特別是廈門(mén)及南京，兩個(gè)城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型（兩居及以下），高房?jī)r(jià)下居住面積相對(duì)其他城市較小。

??當(dāng)然購(gòu)房置業(yè)，除了價(jià)格與面積，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，就業(yè)機(jī)會(huì)、未來(lái)成長(zhǎng)空間等也是重要的參考指標(biāo)。

??貝殼研究院此次報(bào)告，綜合了城市人口潛在需求、城市發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)，構(gòu)建出城市置業(yè)動(dòng)力指數(shù)。研究結(jié)果顯示，四個(gè)一線城市購(gòu)房動(dòng)力綜合水平仍然領(lǐng)跑全國(guó)，其中深圳置業(yè)動(dòng)力指數(shù)最高，排名居于百城購(gòu)房動(dòng)力榜榜首。分項(xiàng)指標(biāo)上，重慶、深圳、東莞在人口潛在需求上排名前三；而在城市發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)上，新一線城市南京、杭州表現(xiàn)亮眼。

??綜合對(duì)比來(lái)看，以長(zhǎng)沙、成都、西安等為代表的城市，在居住友好性、就業(yè)機(jī)會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，對(duì)剛需群體會(huì)形成持續(xù)吸引力。

??“剛需上車(chē)”的時(shí)間與空間

??然而，如何衡量剛需購(gòu)房者上車(chē)難度？理想與現(xiàn)實(shí)差距到底有多遠(yuǎn)？

??在貝殼研究院對(duì)2987人的在線問(wèn)卷中，6成左右的受訪者表示，首套房首付款（或計(jì)劃首付款）在30萬(wàn)元以內(nèi)，而30萬(wàn)的首付區(qū)間，與剛需購(gòu)房門(mén)檻還有著較大差距。從購(gòu)房資金來(lái)源方面看，購(gòu)買(mǎi)首套房不止考驗(yàn)買(mǎi)房者的購(gòu)買(mǎi)力，更考驗(yàn)家庭的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。調(diào)查顯示，購(gòu)房資金來(lái)源同時(shí)包括自己、配偶、家人三方的比例，無(wú)房計(jì)劃買(mǎi)房人群為29.0%，而有房群體在買(mǎi)首套房時(shí)“掏空六個(gè)錢(qián)包”的比例為21.5%，房?jī)r(jià)上漲之下，剛需上車(chē)的難度增加，需要更多的家庭支持。不過(guò)，在有買(mǎi)房需求的人群中，認(rèn)為僅靠自己努力10年內(nèi)能攢夠首套房首付款的比例為60.8%。

??同時(shí)，剛需上車(chē)難在購(gòu)房年齡上得到充分體現(xiàn)。近年來(lái)，多城市平均購(gòu)房年齡逐步增加，全面進(jìn)入“30+”時(shí)代。并且此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，剛需購(gòu)房平均年齡在多數(shù)城市高于城市購(gòu)房平均年齡。

??以購(gòu)房年齡最大的天津?yàn)槔瑒傂栀?gòu)房平均約37.5歲，而天津整體平均購(gòu)房年齡在35.4歲水平。與之相對(duì)的，重慶、成都、合肥、西安、鄭州等新一線城市的剛需平均購(gòu)房年齡相對(duì)較低，其中重慶剛需購(gòu)房年齡最低，約為29.4歲。

??除了用時(shí)間換取“上車(chē)票”，從更加微觀的城市剛需購(gòu)房熱門(mén)商圈區(qū)位看，剛需們也在空間上做著取舍。

??由于對(duì)資金價(jià)格敏感但城市房?jī)r(jià)又高企，剛需置業(yè)選擇更偏向遠(yuǎn)離市中心。以北京為例，從空間分布情況來(lái)看，剛需購(gòu)房群體主要集中在五環(huán)外區(qū)域，越靠近市中心，成交量越小。同樣，上海表現(xiàn)出類(lèi)似情況，主流成交商圈主要分布在中環(huán)外，內(nèi)環(huán)核心商圈成交占比較小。

??具體看北京交易情況，剛需熱門(mén)TOP5商圈包括回龍觀、長(zhǎng)陽(yáng)、北苑、常營(yíng)和順義城，集聚了近15%的剛需客戶，其中有“睡城“之稱的回龍觀商圈位居首位，成為剛需客群購(gòu)房的重要選擇區(qū)域。而成都的大豐、廣州的市橋、杭州的臨平等非市中心熱門(mén)置業(yè)商圈，都成了剛需購(gòu)房用戶城市生活的“第一站”。