??北京甲級寫字樓市場季度新增供應達歷史新高，租金回調為企業帶來減負機遇

??---北京甲級寫字樓市場回顧與展望

??2019年，北京市各區政府積極響應政府提出的“優化企業營商環境”的倡議，著力于為企業提供更加良好的營商環境。經過前兩個季度新增供應的預熱階段，第三季度北京甲級寫字樓市場開始放量，新增供應達到單季度的歷史頂峰。高供應量也在一定程度上拉低了全市整體的租金水平。截止到2019年第三季度，北京甲級寫字樓需求呈現回暖跡象，凈吸納量錄得264,700平方米，環比增長212.7%。這樣大量的吸納量不僅超過上半年凈吸納量總和，也創造了歷史新高。

??然而，一半以上的吸納量來自本季度新入市項目之前積累的預租成交。若不計預租的影響，在整體經濟環境不明朗的大背景下，本季度租賃市場活躍度并未明顯提升，租戶依然對市場保持觀望態度，存量甲級寫字樓項目的吸納量僅小幅提升。除此之外，傳統金融及科技類租戶的需求仍較為穩定，本季度國企表現相對活躍，在多個商圈承租面積。鑒于境內外資本對于聯合辦公行業的悲觀預期，各聯合辦公運營商在本季度的擴張基本處于停滯狀態。企業租戶在經濟下行壓力的影響下，對于由搬遷寫字樓而引起的固定資產投資表現的更為謹慎。部分中小型租戶在本季度開始更加青睞于選擇租期靈活的聯合辦公，同時這種新的辦公模式也更受到年輕員工的青睞。

??逐步回暖的租賃需求尚不足以支撐北京寫字樓租賃的巨量供應，再加上租金下調的市場預期，整個市場的空置率在第三季度拉升到13.8%，達到近8年的最高值。本季度五個高品質寫字樓項目入市，其中有兩個項目位于CBD核心區，其他三個項目分散于金融街， 麗澤和亞奧。CBD高品質項目的集中入市將直接提升整個東二環和東三環區域的寫字樓競爭狀況，特別是與其相鄰的東城商務區商圈和燕莎商圈。

??第三季度，北京甲級寫字樓整體租金水平環比下調2.4%至人民幣389元每月每平方米。由于本季度新入市項目高于平均的租金水平，亞奧商圈錄得本季度最大環比租金漲幅。得益于傳統金融類租戶的穩定需求和去年入市項目良好的去化情況，金融街和望京-酒仙橋商圈的租金水平保持穩定。除此之外，其他商圈的租金均呈下降趨勢。

??從2019年三季度開始，北京甲級寫字樓市場的新增供應量將從高點逐步下行，整體空置率依然處于上升通道，但呈現增速放緩的狀態。隨著市場漸漸回暖，且空置率逐步見頂，回暖的吸納量將逐步消化這些市場空置面積，整體市場或將在2020年下半年對于租金下調的預期有所轉變。從2019年三季度到2020年底的這一年左右的時間，或將成為租戶進行辦公面積調整的相對理想的時間窗口。

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