??“中國國內旅游、休閑及娛樂業的持續發展，是中國經濟發展模式從制造業主導性向服務業及國內消費主導性轉移的宏偉戰略的重要組成部分。隨著可支配收入繼續增加、中產階級不斷壯大，對服務及產品的需求相應增長，新的機會也將繼續涌現。” 簡可，第一太平戴維斯中國市場研究部主管

??上海迪士尼度假區于2016年6月16日盛大開園，正式投入運營。迪士尼度假區位于浦東，占地約4平方公里，是上海打造國際旅游度假區恢弘計劃的一部分。其規劃始于十年前，最初預計投入近36.6億美元，由于工程延期、新增娛樂設施，投入資金增加至55億美元。

??目前度假區包含上海迪士尼樂園（含六個主題園區：米奇大街、奇想花園、探險島、寶藏灣、明日世界、夢幻世界）、兩家主題酒店以及迪士尼小鎮。此外，迪士尼還持有部分規劃土地，將用于后期擴建。

??預計迪士尼度假區每年將接納游客近1,500萬人次，年收入約人民幣330億元。

??直接影響

??酒店/服務式公寓市場

??上海迪士尼度假區將有大量游客來自上海本地（40%）或可當日來回的通勤城市。然而，游客仍將以需要在上海過夜的外地居民為主。此外，游客或許會繼續在上海觀光，選擇在市區或附近逗留，從而產生中心區域的入住需求。

??“迪士尼度假區帶來的酒店客戶或以有小孩的年輕家庭為主。目前上海現有酒店多定位為商務或者會議型，如何應對未來可能大量增長的家庭游客，順應到訪游客入住需求的變化，適時地進行酒店的更新改造，這或許將是上海酒店市場面臨的新問題。”王冰，第一太平戴維斯中國區酒店部董事

??零售市場

??上海迪士尼度假區及其他在建主題樂園推動旅游業增長，預計可產生顯著的溢出效應。與酒店市場類似，由于距離上海較遠的外地游客或許會在上海逗留觀光，主要旅游景點如新天地、外灘的零售銷售有望增加。

??“縱觀國際領先城市，它們都享有活躍而成熟的旅游市場，為旅游型商業區的銷售、客流及可見度帶來支撐。迪士尼度假區的落成以及上海旅游業的持續發展，將助力上海零售市場登上新臺階。”朱兆榮，第一太平戴維斯中國商鋪部主管

??經濟影響

??迪士尼度假區對上海經濟及房地產其他領域的影響多為間接影響，即所謂的旅游業“乘數效應”。其基本思路是，新的旅游景點催生對商品及服務的新需求，吸引新的公司、酒店及購物中心聚集，進而創造新的就業崗位。這些新企業的中央管理層需要辦公空間，此外就業增加相應意味著員工及其家庭可能會就近居住。收入的不斷增加可刺激消費需求，同時政府稅收收入增加，而這部分收入又可以進行再投資，為區域新的增長帶來支撐。上述這些因素有機綜合，形成區域發展及財富創造的良性循環。

??土地市場

??十多年前迪士尼計劃在上海浦東興建樂園的消息，將周邊區域的土地價格推入上行通道，因為普遍預期基礎設施、通達性會有所改善，且樂園本身也會刺激當地經濟及社區的發展。如今漲勢已有所消退，但樂園周邊的土地及房價仍高于其他區域的同類地段。

??“上海是最受投資者和開發商追捧的中國城市之一。地方政府積極進取，以商業為城市發展導向，將上海打造成了重要的金融、航運中心，如今更成為新的旅游樞紐，擁有包括迪士尼度假區在內的若干特色旅游項目。由于開發商尋求在上海市場立足甚至擴張，近幾個季度中土地價格迅速上漲。最近數月中價格漲勢過猛或現調整，但將仍然高于中國幾乎所有其他市場。”譚文紅，第一太平戴維斯中國區項目及開發顧問部主管

??寫字樓市場

??上海業已成為服務業主導城市，有三分之二以上的經濟產值來自第三產業，如今更得到旅游業的有力支撐。隨著中國經濟發展模式逐漸轉變為國民消費主導型，上海旅游業的發展將大大有助于增添城市魅力，吸引企業尤其是零售及酒店服務企業來此設立中國總部。這將與上海現有的金融、航運、數據中心等支柱產業形成良好互補。

??“上海迪士尼度假區對寫字樓市場的直接作用有限，但間接影響或將非常顯著，尤其是綜合考慮其他在建主題公園以及旅游設施的情況下。”鄭廷俊，第一太平戴維斯上海商業樓宇部高級董事

??住宅市場

??據估計，約有10萬名工人參與了迪士尼度假區的建設，這催生了工地周邊的住房需求。度假區持續運營期間，園內預計有1萬名左右的演職人員。這些員工或在周邊區域尋找長期居所，需要可以提供日常必用品及服務、非專為樂園游客而開的店鋪。而這些店鋪也需要員工，居住需求便像滾雪球一樣越滾越大。近年來，度假區周邊住宅價格與租金雙雙穩步增長，上漲動力既包括來自員工的長期/臨時居住需求，也包括全市住宅整體上漲的連帶作用。目前，度假區周邊新建住宅均價約為人民幣35,000元每平方米，而一年前僅為人民幣27,000-28,000元每平方米。

??“上海的住宅需求非常強勁。新旅游及娛樂設施的落成在創造就業及財富的同時，更為城市財富規模及多元設施服務提供了支撐，且未來這股驅動力還將繼續存在。區域通達性與配套設施的改善增加了這些區域對購房者的吸引力，即便購房者不是度假區員工。”唐華，第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事