??近日，全國違建治理工作會議在金華召開，會上住建部表態，違建是阻礙城市健康發展和城鄉規劃執行的重大毒瘤，對存量違法建筑，將用5年的時間在全國開展拆除行動，分類處置，分階段按計劃逐步治理。

??受城市邊界快速擴張、農村城市化等歷史因素影響，目前我國違建體量巨大，并且在經濟起步較早的一二線城市，違建現象更為嚴重，并且還有“越查越 多”的現象。以深圳為例，在冊城中村違建近4億平方米(2014年)，占全市總建筑面積近一半。再譬如北京，2013年開展違建整治工作時，表示在冊違建 大約2000萬平方米，至2014年底，已經完成拆違2000多萬平方米，但2015年拆違的目標仍是1500萬平方米。

??違建的本質是繞開供應環節，侵占國家土地資源以獲利；與房地產從業者的沖突在于，繞過了開發商環節，解決了部分居住/生產用地需求。因此對于房地產行業而言，“拆違”不僅僅會帶來巨量優質供應，更意味著大量的新增有效需求。

??供應端：增加優質土地供應，緩解一二線城市供地困境

??從供應角度來看，正如中規院副院長所言，目前城鎮化建設擴容的空間已經不大，違法、違章建筑擠占了大量土地、空間，通過拆違，可以給城市帶來更多優質土地供應，為城鎮化獲得巨大的發展空間。

??在拆除違建后的土地處理上，除了城中村優質地塊或用作宅地外，目前大多數情況還是以“還耕”、“還綠”為主，并不會為土地市場帶來直接有效供應。但考慮到城市規劃是整體“一盤棋”，拆違后增加的綠地等公共設施配套，實際上是提升了城市整體的居住環境和人口承載能力，也為別處新增土地出讓帶來了更多可能。

??“拆違”所帶來的土地供應利好，在土地儲備稀缺、城中村林立的大城市更加明顯。以北京為例，據市規劃委公布信息，2015年計劃拆除1500萬平方米違建，拆除量與2014年經營性用地成交建面正好持平，并且朝陽、海淀等中心城區仍是今年拆違重點區域。

??需求端：推動經濟轉型發展，釋放”隱藏”住房需求

??分為兩個方面，一是促進經濟轉型發展，提升居民支付能力。

??對于違法建筑的拆除和治理，不僅可改善居住、生態環境，更有助于推動產業轉型升級，加速經濟發展。浙江省在推廣拆違經驗時提到，近年來，浙江省通過專項治理取締、關停、轉移了一批“低、小、散”工業企業、作坊式企業，落后產業被迫淘汰，推動了產業的升級和轉型。最新統計數據顯示，在今年北京、山東、江蘇、福建等沿海省市GDP增速齊齊放緩的情況下，2015年前三季度浙江省GDP同比增長8%，比去年同期加快0.6個百分點，高于全國1.1個百分點，居民人均可支配收入為27469元，比去年同期增長9.2%。 

??二是有助于釋放積壓需求，加快市場去化。

??與商品房不同，違建房屋的空置現象要少得多。畢竟除了私自搭建、以出售為目的小產權房外，或是為了改善居住條件，或是為了出租，或是為了生產擴大再經營，大多數違建都是即建即用，極少出現空置現象，可以說“違建量”=“需求量”。以深圳為例，目前尚有大量的人口居住在城中村的違建房內，據深圳公安部門的說法，目前深圳約有1200萬人居住在城中村中，若能將其中具備購房能力的需求釋放出來，今年深圳樓市的火熱或許會再上一層樓。

??需要說明的是，居住在違建中的大部分人群雖然收入較低，“拆違”后可能還是無力購房，但大量涌入的租房需求還是會引起房租的上漲，在租金回報率 提高的情況下，居民購房預期取暖、房價預期上升其實也在情理之中。所以即便是居住在違建的“蟻族”買不起房，但拆違之后的波及效應，還是會成為房價上漲的 背后推手。

??“拆違”利好在未來三到五年內緩慢釋放，將會在一線城市率先兌現

??不過在拆違的工作進度上，目前政府也并非強行全面推進。譬如對于出于自住需要，對城市環境影響不大的違建，一般還是予以緩拆、或是適當收費轉性處理。這一點不論是從住建部要求學習的浙江省推廣經驗，還是從北京、深圳等一線城市執行情況來看均是如此。即便是對于情況較為惡劣的違建拆除，也要考慮社會穩定因素，一至兩年內全面強拆的可能性不大。所以從總量上來看，“拆違”應該會是一個緩釋的過程，后續利好也將在未來三到五年內緩慢釋放。

??因此對于開發企業來說，在全國層面上，“拆違”所帶來的供需利好或難短期兌現。但對于一線城市和部分發達二線城市來說，由于土地價值更高，社會法制意識也更為普及，“拆違”工作有望更快推進，并成為當下一、二線城市投資火熱的又一重要背書：土地市場上，有望看到更多優質地塊入市，在商品房市場上，也有望更快看到新增需求所帶來的波及效應利好。

??TIP：常見的違建情況分類及一般處置方式(按建筑形態劃分)

??第一類：非法加高，多見于城中村、農村宅基地，形式多為自有土地違建。

??第二類：小區內違建，多為改善居住需求，形式多為底層沿樓、樓頂加蓋等。

??第三類：非法整片占用土地(本文針對情況)，常見于非法侵占田地、河流堤岸、鐵路兩側、城中村非法建設住宅小區等，大規模侵占土地多見于此，通常會用于廠房、宅地等。

??第四類，因歷史遺留問題而造成的其他“違建”。常見有未獲土地證的學校、商場、公園等公共設施，如農村學校幾乎都無土地證、房產證。

??就目前各地政府的“拆違”動作來看，第一類、第二類，通常是用于居住，拉低生活成本，解決基本生存需求，所以除非太過影響區域其他居民生活，政 府一般是予以緩拆處理。第四類現象多為歷史遺留問題，也一般會以冷處理為主。但對于第三類現象，此類違建不僅違法情節更為嚴重，并且往往會對城市建設、居 住環境帶來顯著負面影響，地方政府都是盡全力希望做到盡快整改，本文中所談及的“拆違”，也主要是針對此類情況。