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深圳市住房和建設局關于印發《關于規范城市更新實施工作的若干意見》的通知

深建規〔2025〕4號

各有關單位：

??《關于規范城市更新實施工作的若干意見》已經市政府同意，現予以印發，請遵照執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市住房建設局反映。

??特此通知。

深圳市住房和建設局

2025年3月25日

關于規范城市更新實施工作的若干意見

??為貫徹落實黨的二十屆三中全會精神，根據《深圳經濟特區城市更新條例》等規定，結合我市實際，進一步規范我市城市更新工作，穩妥有序推進項目實施，制定本意見。

??一、加強計劃統籌管控

??（一）各區人民政府（含新區管理機構，以下簡稱各區政府）、深圳市前海深港現代服務業合作區管理局（以下簡稱市前海管理局）應綜合研判轄區房地產市場情況以及城市更新項目推進情況，充分論證城市更新項目必要性、可行性、緊迫性，除工改普通工業以及以建設保障性住房為主的以外，審慎新增城市更新單元計劃。

??（二）城市更新單元計劃公告未明確有效期且城市更新單元規劃未經批準的，各區城市更新部門、市前海管理局應自本意見施行之日起30日內，對上述城市更新單元計劃統一按照《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》（深規劃資源規〔2019〕4號）設定有效期，并對項目可實施性進行研究，針對不具備可實施性的項目，按程序確認后公告失效。

??已明確有效期的城市更新單元計劃，經區政府或市前海管理局審查并明確因政府原因導致超過計劃有效期的，計劃有效期可根據實際情況從本意見施行之日起或原城市更新單元計劃有效期截止之日起順延，單次順延時間不超過1年。

??城市更新單元計劃申報主體應至少在計劃有效期屆滿前3個月，將符合《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃編制技術規定》（深規土〔2018〕708號）要求的城市更新單元規劃草案，報送有關部門審查。有效期內城市更新單元規劃草案已完成公示程序但未獲批準的，應在城市更新單元計劃有效期內按規定上報審批；自城市更新單元規劃草案公示結束之日起3個月內城市更新單元規劃未獲批準且已過計劃有效期并未完成延期的，城市更新單元計劃由各區城市更新部門、市前海管理局確認并公告后失效。

??城市更新單元涉及提前拆除部分建筑物情形的，各區城市更新部門、市前海管理局在確認并公告城市更新單元計劃失效前，應督促計劃申報主體厘清城市更新單元涉及的經濟關系及法律關系。

??（三）2023年7月24日前已公告城市更新單元計劃的城中村改造項目，可按既有城市更新模式推進。已開展部分前期工作但未列入計劃的城中村改造項目，原則上按照《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》（深府辦規〔2024〕1號）實施。符合以下情形之一的，可向區政府或市前海管理局申請按照既有城市更新模式推進：

??1.不超過3000平方米的零星城中村居住用地，確需與周邊其他類型用地統籌進行城市更新的。其中，涉及多塊零星城中村居住用地的，其總面積不超過拆除范圍的10%。

??2.2023年7月24日前因落實法定規劃公共利益用地需要，經區政府或市前海管理局同意提前拆除，且已拆除或雖未拆除但已簽搬遷補償協議并支付搬遷補償款的城中村改造項目。經區政府或市前海管理局審批同意的，應在本意見施行之日起2年內完成城市更新單元計劃公告。未能在規定時限內完成的，市場主體應自行厘清經濟關系及法律關系且不得再按既有城市更新模式推進。

??3.2023年7月24日前已開展城市更新單元計劃公示的城中村改造項目。經區政府或市前海管理局審批同意的，應在本意見施行之日起2個月內完成計劃公告。未能在規定時限內完成的，市場主體應自行厘清經濟關系及法律關系且不得再按既有城市更新模式推進。

??4.2023年7月24日前已經市政府明確按既有城市更新模式改造的城中村改造項目。

??二、合理優化規劃指標

??（四）在堅持土地集約節約利用、保障商業用地結構均衡的前提下，嚴格落實國土空間規劃及《深圳市城市規劃標準與準則》要求，合理減少商業規劃指標。對于本意見施行之日前已經批準城市更新單元規劃但尚未簽訂國有建設用地使用權出讓合同的城市更新項目（含城市更新單元內未簽訂土地使用權出讓合同的部分用地），在保持規劃批準的非商業類建筑面積不變的前提下，減少商業類建筑面積，不涉及地塊功能改變的，可無需申請規劃修改，直接在用地批準或用地規劃許可階段同步研究確定；涉及地塊功能改變，但不涉及單元主導功能改變的，可按照城市更新單元規劃非強制性內容的修改程序申請規劃修改。

??（五）在嚴格落實國土空間規劃、分區規劃的指標傳導和空間管控要求，落實《深圳市城市規劃標準與準則》，滿足片區學位配套、市政交通承載力的前提下，本意見施行之日前已批準列入城市更新單元計劃但尚未批準城市更新單元規劃的城中村改造項目，經區政府或市前海管理局確認2年內可確認實施主體的，可按照《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃容積率審查規定》（深規劃資源規〔2019〕1號）第八條規定對規劃容積進行校核，不受現狀容積率不低于2.5限制。

??（六）對于經區政府或市前海管理局同意的因公共利益提前拆除部分物業的項目，可以將臨近的多個項目統籌考慮，重新劃定城市更新單元拆除范圍，并按規定編制城市更新單元規劃。

??（七）合理控制項目土地移交率，在符合上層次規劃和城市更新政策的前提下，合理配置城市更新項目的公共利益用地和公共配套設施。

??三、優化用地管理機制

??（八）國有土地使用權期限屆滿前2年內的用地原則上不得申請納入城市更新單元計劃。納入城市更新單元計劃后使用權期限屆滿的，可按照我市城市更新政策繼續推進。

??四、落實稅收優惠政策

??（九）落實好房地產相關稅收優惠政策，符合條件的城市更新項目可依法申請享受稅收優惠減免。

??（十）通過引入第三方承接的項目，新實施主體全額承接原實施主體實際支付的與取得項目有關的、真實合理的支出，依法取得合法有效扣除憑證的，準予按規定作為成本扣除。

??（十一）通過引入第三方承接的項目，承接后如分期開發，屬同一實施主體的部分，符合土地增值稅相關規定的可整體清算。分期開發的項目所發生的回遷物業等成本費用應按照土地增值稅相關規定進行處理。

??五、加大融資支持力度

??（十二）允許以“開發企業+融資平臺（投資方）+銀行+施工企業”多方監管方式替代現金保函，降低企業資金壓力，封閉管理資金，明確資金使用用途，優先支付安置過渡費及施工建設。住建部門在更新項目商品房預售階段將回遷安置物業建設資金納入到預售資金監管范圍并實施監管的，各區城市更新部門、市前海管理局可以根據實施主體的申請，解除對應部分的回遷安置物業建設專項資金監管。

??（十三）加大城市更新項目融資支持力度，支持金融機構對條件成熟的項目提供信貸服務；鼓勵已對項目融資貸款的金融機構參與項目處置，繼續投入資金，激活市場活力，推動項目實施。

??鼓勵支持金融機構為城市更新項目提供配套金融服務。對于第三方承接的項目，支持存量債權金融機構運用結構化金融工具進行股權及債務重組。支持金融機構提供針對第三方的并購貸款等配套金融服務。

??六、推動多元化安置補償

??（十四）建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑。

??七、提高行政審批效率

??（十五）因城市更新單元規劃審批前未進行土地權屬核查或土地權屬核查存在誤差等原因，城市更新單元拆除范圍內包含已征轉用地或無法注銷的產權用地的，應優化相應用地范圍。導致已批城市更新單元規劃開發建設用地減少的，相應計容建筑面積從規劃建筑總面積中等比例（減少的開發建設用地面積占拆除范圍面積的比例，下同）扣減，按照城市更新單元規劃非強制性內容的修改程序申請規劃修改。

??城市更新單元規劃在《深圳市城市更新單元規劃容積率審查技術指引（試行）》（深規土〔2015〕525號）施行前已經批準或者公示的城市更新項目存在上述情況的，可視為技術誤差，無需修改計容建筑面積。

??（十六）對于歷史上未明確具體土地用途的行政劃撥用地、協議出讓用地，可依據產權、報建、規劃驗收或建設期間經市規劃土地主管部門下屬測繪單位出具的測繪報告等歷史資料明確的建筑用途按比例劃分居住、商辦、工業等功能。

??八、促進項目實施

??（十七）在滿足城市更新單元規劃合理性和可行性以及公共利益用地面積不減少的前提下，已簽訂搬遷補償協議的物業權利人的用地面積不少于總用地面積的95%時，申報主體可申請調整城市更新單元計劃拆除范圍。由各區城市更新部門、市前海管理局對調出部分或調整后拆除范圍內更新意愿進行核實，符合《深圳經濟特區城市更新條例》第二十五條要求后，可按程序對城市更新單元計劃拆除范圍進行調整。相應計容建筑面積等比例扣減。

??（十八）基于政府急需實施的城市基礎設施和公共配套設施等公共利益需要，可由政府依法組織對城市更新單元拆除范圍內公共利益用地進行房屋征收，相應用地由各區城市更新部門、市前海管理局公告后調出城市更新單元計劃。

??九、其他

??（十九）本意見自2025年4月9日起施行，有效期3年。