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??實業公司又出手“抄底”地產了。

??8月20日，有報道稱，上海證大房地產有限公司（以下簡稱“上海證大”，0755.HK）宣布與升瑞祥（香港）有限公司（以下簡稱“升瑞祥”）簽署協議，出售價值28.766億元的資產包，而買家是山東空調巨頭瑞冬集團股份有限公司（以下簡稱“瑞冬集團”）的全資附屬公司。

??根據上海證大發布的公告顯示，此次出售的物業資產包括商業、酒店、土地等多種類型。這些資產出售后將不再是上海證大的附屬公司，因此，相關業績、資產及負債將不再納入上海證大的財務報表。

??上海證大表示，此次出售事項的主要目的是重組本集團的不良及困境資產，并改善財務狀況。

??上海證大再出售資產包

??公開資料顯示，上海證大成立于1992年，起初是一家主要從事物業業務的香港投資控股公司，后逐步涉足房地產領域。通過多年的發展，上海證大逐漸在上海及周邊地區積累了豐富的房地產開發和經營經驗，并打造了多個業內知名項目，比如證大家園、九間堂園林別墅、大拇指商業廣場、證大麗笙酒店等等。

??但最近幾年，上海證大的發展并不順利。從其經營層面來看，上海證大最近兩年的業績較不穩定，2021年，公司虧損20.7億元，但在2022年扭虧為盈利28.84億元，到了2023年中期，上海證大又陷入虧損，虧損額接近2億元，但在2023年底又實現扭虧為盈。

??2022年之后，上海證大接連處置資產，隨之而來的是，公司的總資產和總負債規模逐步下降。

??上海證大此次出售的資產包中包含：上海證大大拇指廣場之2個商鋪單位（超市部分）、25個商鋪單位、證大美爵酒店及475個停車位；青島證大大拇指廣場之一個設有地下停車位的購物中心及一間酒店；證大喜馬拉雅中心45%股權；揚州、西鎮、煙臺、證大五道口等項目的商鋪、停車位，以及一些其他資不抵債的公司股權。

??其中，最引人關注的是上海證大大拇指廣場，該項目也是上海證大旗下比較廣為人知的代表作，位于上海浦東，是一個綜合發展項目，包含商鋪、超市、酒店及停車位。

??上海證大大拇指廣場于2005年竣工，由上海證大運營近20年。此前該項目若干部分已出售，剩余未出售物業由上海證大持有，作為投資物業或酒店運營。而隨著此次交易完成，這也意味著，上海證大大拇指廣場已全部出售。

??根據公告顯示，截至2024年5月31日，上海證大大拇指廣場商鋪單元的出租率約為64%。酒店由獨立第三方以“美爵”品牌運營，今年前五個月，酒店的平均入住率約為58%。

??在公告中，上海證大也坦言公司經營中遭遇的困難。上海證大表示，由于中國房地產開發商及運營商的經營環境困難，過去數年未能產生利潤；過度舉債，依靠大量債務融資進行開發，但產生的現金流無法償還債務；資產大部分已作為借款的抵押品，其中部分資產因出售集團未能償還部分借款而被法院查封，比如此次出售的上海證大大拇指廣場物業已作為貸款的抵押物，而青島證大大拇指廣場物業也已經作為貸款的抵押物，由于貸款違約已被法院查封，等等。

??通過出售此次的資產包，上海證大可以改善財務狀況，在此次交易后，上海證大的計息借款將大幅減少至僅約2.185億港元，且余下集團的任何資產未被抵押，預計在交易完成后，上海證大的流動資金和財務狀況都將得到顯著改善，在上海證大看來，這能夠使公司更好應對當前艱難的經營環境，繼續物業開發、物業租賃及物業管理和經營業務。

??此外，出售事項完成后，上海證大還將委任瑞冬集團為上海證大大拇指廣場項目提供改造工程咨詢、運營及管理服務。

??實業“抄底”地產屢見不鮮

??值得注意的是，在交易對價上，估值師曾于2024年5月31日評估此次出售的物業資產（包括受查封令約束且尚未獲得適當所有權證書的物業），總價值約為28.766億元。截至2024年5月31日，上海證大權益持有人應占未經審計的合并負債凈額約為10.39億港元。

??根據交易雙方簽署的協議，此次交易的最終收購價僅為1100萬港元，由升瑞祥在完成時以現金支付。

??僅以1100萬港元就“抄底”收獲了價值28.766億元的資產，升瑞祥何許人也？

??據公告顯示，此次交易的買方——升瑞祥是瑞冬集團的全資附屬公司，而瑞冬集團可謂山東的“空調巨頭”，是一家集中央空調、通風產品的設計、生產、銷售、安裝及維保為一體的現代化大型綜合企業。

??公開資料中關于瑞冬集團的信息并不多，瑞冬集團的法定代表人為張慶榮，注冊資本1.56億元。通過股權穿透得知，瑞冬集團的實際控制人疑為王文暉，也是該公司的創始人。

??2011年8月，王文暉開啟自己的創業生涯，籌備并建立了山東瑞冬空調有限公司，他自己擔任公司的總經理，而山東瑞冬空調有限公司即為瑞冬集團的前身。在掌舵瑞冬集團期間，這位年輕的創業者曾當選過德州市政協委員，在環保和新能源推廣等領域有獨到見解。

??這樣一家實業公司在此時“抄底”收購地產公司的資產，又是出于何種意圖？

??中國房地產報記者致電了瑞冬集團官網電話，一位宋姓經理對此次交易似乎并不知情，在記者提及此次交易時表示：“打錯電話了。”不過，記者從瑞冬集團官網確實未找到與此次交易相關的信息，而從瑞冬集團官網上顯示的信息來看，這家企業與房地產行業關聯也并不明顯。

??華東一上市房企副總裁認為，此次交易可能是這家實業公司在嘗試多元化經營和資源整合方面作出的戰略考量。一般做實業的公司在長期經營中積累了穩定的現金流和市場影響力，這些資源可以用于拓展新的業務領域，實現資源的優化配置。

??實際上，最近兩年，一些實業大佬們把目光聚焦在地產行業，除了有偉星置業、亞倫地產等房企在土地市場攬獲宅地進行開發業務，還有一些實業家們趁勢抄底房地產行業存量資產，比如去年金峰水泥接連收購上海酒店資產，等等。

??“對于實業資本來說，他們更關注項目的長期回報和盈利能力。在當前市場環境下，一些優質項目和地塊的利潤空間已經相對確定且較為可觀。這些項目往往位于核心城市或熱門區域，具有較好的市場需求和升值潛力。因此，實業資本選擇抄底這些優質項目也是出于對其盈利空間的認可。”上述副總裁表示，實業資本通常具備較強的成本控制和運營效率優勢。他們可以通過優化管理流程、降低采購成本等方式來提高項目的盈利能力。同時，他們還可以利用自身在實業領域的資源和經驗來推動房地產項目的創新和發展，從而進一步提升項目的市場競爭力和盈利能力。”