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??隨著租購(gòu)并舉的政策推進(jìn)，北京長(zhǎng)租公寓供應(yīng)市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容，需求品質(zhì)不斷提升。

??2024上半年，北京新開業(yè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，新開業(yè)集中式公寓項(xiàng)目數(shù)量超20個(gè)。同時(shí)，北京保租房入市節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)，需求端市場(chǎng)較穩(wěn)定。

??截至7月底，北京集中式公寓平均坪效租金同比基本持平，表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。

??同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)的增加和互相競(jìng)爭(zhēng)的加劇使得產(chǎn)品逐漸進(jìn)入“內(nèi)卷”狀態(tài)，相關(guān)企業(yè)在產(chǎn)品力方向，包括空間設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)、智能化等方面的投入加大，產(chǎn)品品質(zhì)化提升成為市場(chǎng)共識(shí)。

??2024上半年，北京新開業(yè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)。

??根據(jù)CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)，2024上半年北京新開業(yè)集中式公寓項(xiàng)目數(shù)量超20個(gè)，新增房源數(shù)突破1.1萬間。這一現(xiàn)象不僅反映了市場(chǎng)實(shí)際需求的增長(zhǎng)，也體現(xiàn)了政策導(dǎo)向的積極作用，預(yù)示著住房租賃市場(chǎng)正步入一個(gè)更加市場(chǎng)化、規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展階段。

??2024上半年，多家運(yùn)營(yíng)商紛紛推出新開業(yè)項(xiàng)目，如首創(chuàng)和園繁星社區(qū)二期、芷岸公寓酒店·北京會(huì)議中心店、樂乎公寓酒店芍藥居店等，進(jìn)一步豐富了市場(chǎng)供給。這些新項(xiàng)目的開業(yè)，不僅增加了房源供應(yīng)，還通過優(yōu)化空間布局、提升居住品質(zhì)、豐富社區(qū)文化等舉措，滿足了不同租客群體的多元化需求。

??近年來住房租賃政策的加持以及市場(chǎng)愈發(fā)規(guī)范，給北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來了積極的推動(dòng)。北京市政府不斷加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管與服務(wù)，推動(dòng)租金監(jiān)管、押金托管等制度的落地實(shí)施，有效保障了租戶的合法權(quán)益。

??同時(shí)，政府還積極鼓勵(lì)社會(huì)資本參與保障性租賃住房建設(shè)，通過土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠等多種方式，為住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的支持。

??需求層面，隨著租客對(duì)居住品質(zhì)要求的提高，長(zhǎng)租公寓因其便捷、舒適、安全等特點(diǎn)，受到越來越多租客的青睞。目前，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)占有率逐年提升，隨著租客收入預(yù)期的變化和租住觀念的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)對(duì)于租住品質(zhì)和服務(wù)水平的要求也在不斷提高。

??過去一年，北京是一線城市中長(zhǎng)租公寓租金價(jià)格表現(xiàn)最穩(wěn)健的城市。

??受保租房項(xiàng)目持續(xù)入市，以及消費(fèi)意愿收縮等影響，上海等城市長(zhǎng)租公寓租金價(jià)格同比下降。截至7月底，上海、深圳、廣州集中式公寓平均坪效租金分別同比下跌6.4%、3.8%、2.0%。

??相對(duì)而言，北京保租房入市節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)，同時(shí)需求端市場(chǎng)較穩(wěn)定，在集中式公寓租金層面表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。截至7月底，北京集中式公寓平均坪效租金同比基本持平，小幅上漲。

??今年上半年，北京保租房入市項(xiàng)目主要以首創(chuàng)繁星社區(qū)二期、樂乎社區(qū)·紫錦園科學(xué)城店為代表，兩個(gè)項(xiàng)目位置均位于五環(huán)外，對(duì)市場(chǎng)租金的影響僅限于周邊區(qū)域市場(chǎng)。

??同時(shí)未來云城方隅服務(wù)公寓、芷岸公寓酒店（北京會(huì)議中心店）、瑞貝庭公寓酒店（首都機(jī)場(chǎng)新國(guó)展店、國(guó)貿(mào)勁松橋店）、城家高級(jí)公寓(天壇醫(yī)院店、三元橋燕莎使館區(qū)店)等中高端項(xiàng)目的集中入市，也在一定程度上提升了北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)整體租金。

??在這樣一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的市場(chǎng)環(huán)境下，長(zhǎng)租市場(chǎng)正經(jīng)歷著一場(chǎng)深刻的變革，其中一個(gè)顯著的現(xiàn)象便是“產(chǎn)品品質(zhì)內(nèi)卷”——即在有限的市場(chǎng)和區(qū)域空間內(nèi)，各長(zhǎng)租公寓品牌為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，不斷在空間設(shè)計(jì)、裝修品質(zhì)、服務(wù)體驗(yàn)、智能科技等方面加碼投入，力求以更高品質(zhì)的產(chǎn)品吸引并留住租客。

??由此，長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品力成為了決定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的品質(zhì)內(nèi)卷，體現(xiàn)了行業(yè)對(duì)租客需求的敏銳洞察和積極響應(yīng)，推動(dòng)了居住環(huán)境的整體改善。

??面對(duì)品質(zhì)內(nèi)卷的現(xiàn)狀，行業(yè)內(nèi)逐漸形成共識(shí)：真正的競(jìng)爭(zhēng)力來源于對(duì)居住品質(zhì)的本質(zhì)提升，而非表面的堆砌與模仿。品質(zhì)化提升不僅關(guān)乎硬件設(shè)施的完善，更需要通過精細(xì)化管理和創(chuàng)新服務(wù)模式，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌價(jià)值，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

??具體在功能空間設(shè)計(jì)方面，頭部標(biāo)桿企業(yè)對(duì)于空間功能的界定、設(shè)計(jì)與細(xì)節(jié)考究，已經(jīng)形成完整的體系，其中以瓴寓3.0空間設(shè)計(jì)、保利和寓六大功能模塊為代表。

??瓴寓3.0將租賃空間拆解為“私密、半私密、公共”三類空間，并在租賃空間內(nèi)系統(tǒng)規(guī)劃出了私密社交場(chǎng)所——半私密空間。作為居室功能的外延，半私密空間是可提供一定邊界感私密社交、中頻使用的空間，可以根據(jù)租客不同的需求，在15分鐘內(nèi)實(shí)現(xiàn)家庭聚餐、小型派對(duì)、私享沙龍等不同社交場(chǎng)景的轉(zhuǎn)場(chǎng)。

??而保利和寓在空間模塊設(shè)計(jì)上，參考年輕人群對(duì)生活空間的場(chǎng)景需求，精心打造了睡眠、休閑、餐廚、衛(wèi)浴、玄關(guān)、晾曬六大模塊，旨在滿足不同活動(dòng)所需。模塊化配套的最大優(yōu)勢(shì)，在于不打破房間布局的情況下，可根據(jù)實(shí)際使用需求，將空間轉(zhuǎn)變?yōu)椴煌膱?chǎng)景模式。

??在產(chǎn)品品質(zhì)方面，兼顧顏值和實(shí)用，這要求公寓運(yùn)營(yíng)商在公寓裝修裝飾、品牌材質(zhì)、維修保潔等各個(gè)環(huán)節(jié)都遵循統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和流程，確保產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性和可靠性。

??冠寓4.0在產(chǎn)品品質(zhì)提升上做了很多嘗試及探索，將顏值與實(shí)用性相融合，通過皮革質(zhì)感、親膚墻布、品質(zhì)木皮等不同肌理的材質(zhì)組合，以及一體式定制家具的運(yùn)用，打造出富有層次感和張力的視覺效果，使房間更具輕奢風(fēng)格和現(xiàn)代感。同時(shí)通過全屋裝配墻板、全遮光窗簾等設(shè)計(jì)，提升了房間的隔音、防潮和遮光性能，為租戶營(yíng)造了一個(gè)更加舒適自在的居住空間。

??另外，智能化管理與運(yùn)營(yíng)，已成為長(zhǎng)租公寓品質(zhì)化提升的重要方向。通過引入物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商可以實(shí)現(xiàn)公寓的智能化管理和運(yùn)營(yíng)。

??部分運(yùn)營(yíng)商自開發(fā)了智能化管理系統(tǒng)，接入智能門鎖、智能水電表等設(shè)備，為租客提供更加便捷和安全的居住體驗(yàn)。智能化管理不僅提高了公寓的運(yùn)營(yíng)效率，還降低了運(yùn)營(yíng)成本。通過數(shù)據(jù)分析，運(yùn)營(yíng)商可以根據(jù)租客的需求和偏好，為產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)優(yōu)化提供有力支持。

??2024上半年，北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，未來隨著政策環(huán)境的不斷優(yōu)化和市場(chǎng)需求的不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)將繼續(xù)保持發(fā)展勢(shì)頭。同時(shí)，隨著品質(zhì)化、品牌化、個(gè)性化等趨勢(shì)的加強(qiáng)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也將迎來更多的發(fā)展機(jī)遇和空間。

??公寓運(yùn)營(yíng)商需要不斷提升產(chǎn)品力以滿足和引導(dǎo)消費(fèi)者的多元化需求，并應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力。具體而言，空間功能界定與設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)、收納細(xì)節(jié)、智能化等方面，都是提升產(chǎn)品力的重要方向。