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??樓市持續筑底，即使是傳統旺季的10月份也依舊成色不足。

??10月31日，多家房地產研究機構發布了房企銷售數據。根據機構發布的《2023年1~10月中國房地產企業銷售業績排行榜》來看，10月單月銷售額同比下降33.5%，環比下降7.5%；從累計業績來看，TOP100房企前10月銷售總額為52977億元，同比下降13.1%，降幅相比上月擴大2.8個百分點。

??其中，銷售額超千億元房企14家，較去年同期減少2家；百億元房企100家，較去年同期持平。TOP100房企權益銷售額為36181.6億元，權益銷售面積為21297.6萬平方米。

??慘淡的市場行情中，房企拿地更為謹慎且更為聚焦，僅熱點城市或核心區域地塊土地拍賣熱度較高。

??百強房企業績繼續縮水

??整個10月份，TOP100房企單月實現銷售操盤金額4476億元，環比降低7.5%，降幅高于往年平均，同比降幅較9月擴大9.4個百分點至33.5%。累計業績來看，百強房企1月~10月銷售操盤金額的同比降幅達13.1%，年內累計業績降幅繼續擴大。

??從各大陣營房企數量來看，今年前10月，銷售額超千億元房企有14家，較去年同期減少 2家；銷售額在500億元~1000億元間房企有12家，較去年同期減少7家；超百億元房企100家，較去年同期持平。

??從銷售榜單看，前三強分別是保利發展、萬科、中海地產，前10月銷售額分別為3681.5億元、3116億元和2642.3億元。排在第四名的華潤置地，前10個月銷售額2618.2億元；第五名是招商蛇口，共實現銷售額2473億元。

??去年1~10月銷售榜TOP5強分別是碧桂園、保利發展、萬科、中海地產、華潤置地。經過一年市場調整，保利發展已經以565.5億元的優勢領先第二名，穩居行業榜首；華潤置地已超過中海地產，躋身第四名；碧桂園已經退出銷售TOP5強陣營。

??在保利發展2022年度工作會議上，董事長劉平曾提出升級版目標——“進三爭一”，并表示2023年公司將繼續不斷做強做大自身，將按照既定戰略，把握市場機會。如今，保利發展顯然已經實現其提出的“進三爭一”的目標。

??盡管從銷售金額方面看，碧桂園已經退出銷售TOP5強陣營，但在銷售面積方面碧桂園仍“一騎絕塵”。

??今年1~10月，碧桂園全口徑銷售面積達2374.7萬平方米，超過第二名保利發展484.5萬平方米；權益銷售面積1971.6萬平方米，超過第二名萬科511.6萬平方米。

??不過，與去年同期相比，碧桂園全口徑銷售面積和權益銷售面積均出現大幅下滑，這也導致碧桂園在全口徑銷售額和權益銷售額榜單中從去年1~10月的榜首到今年同期跌出前五。

??對此，業內普遍認為，這與碧桂園長期以來重倉三四線城市策略有關。碧桂園也開始轉換策略。2022年業績會上，碧桂園董事會主席楊惠妍表示，在布局上從原先偏重三四線城市轉向一二線城市和三四線城市“五五開”的布局。

??慘淡的市場行情中，房企拿地更為謹慎且更為聚焦，僅熱點城市或核心區域地塊土拍熱度較高。根據中指數據，今年前三個季度，地方國資拿地金額占比僅為13%，較2022年全年下降29個百分點，民企拿地占比在兩成左右，仍處于低位。

??樓市交易呈現下降態勢

??8月底以來監管部門及地方頻繁出臺政策利好，多數城市限制性政策已基本放開，北上廣深等多地落實首套房“認房不認貸”，為市場注入信心。

??10月，明確大城市推動規劃建設保障性住房，城中村改造明確三類推進方式。同時，各地優化政策進一步落地推進，但政策效果持續性不足，全國房地產市場整體依然面臨一定壓力。

??克而瑞研究中心認為，目前，樓市復蘇動能不足、企業仍需加強供應和營銷力度以提振成交去化。10月近6成百強房企單月業績環比降低，近半數百強房企同環比雙降。有20家百強房企的單月業績環比降幅大于30%，40家的環比降幅在0～30%之間。

??機構認為，“認房不認貸”政策落地后，10月多地市場情緒回落，政策效果持續性不足，房價普跌、一線城市政策優化預期等因素依然制約著購房需求釋放節奏。

??供給端來看，10月份，企業推盤意愿回落。據中指院統計，10月份，重點100城新房成交面積同比下降約10%，降幅較9月收窄；重點50城批準上市面積環比下降超50%，同比下降超四成，供應規模處在低位。

??克而瑞研究中心發布的數據也顯示，10月供應顯著縮量，重點30城供應環比下降45%，前10月累計同比下降8%。成交環比上漲9%，同比減少4%，累計同比增幅收窄0.65個百分點至1.58%。

??分能級來看，一線城市平穩運行，9月小幅放量后10月再度回落，但仍好于7～8月水平；二三線城市成交環比持增，但可持續性不足。

??對此，克而瑞研究中心認為，四季度房地產下行壓力依然存在，供應或將低位回升，成交則不容樂觀，熱點城市和熱銷項目個數都將持續減少。