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??保利物業（06049.HK）二度削減并購金，近20億港元的份額劃轉到增值服務的賬上。

??7月16日，保利物業用于戰略投資和收并購的資金“對半砍”，原本有19.3億港元投入，如今擬投入的資金只剩下約9.6億港元。

??這是繼4月份的首次減少后，第二次“動刀”并購金。4月1日，保利物業首次調整上市募集資金的用途，用于“戰略投資及收并購”的金額減少超10億港元。

??兩次調整之后，戰投和收并購的金額已經從29.74億港元減少至9.6億港元。而兩次從并購金中扣除的資金，最后都劃到“開拓增值服務”上。

??截至目前，其用于增值服務的金額從7.82億港元上漲至32.6億港元，增加的24.78億港元，其中20億港元來自并購金，余下4.7億元則來自“升級數字化及智能化管理系統”的經費。

??二度縮減并購金，連投增值服務，這一內部資金流動，變相提振了股價。公告后的第一個交易日，其股價一改前幾天起起伏伏的波動狀態，一路上揚。截至7月19日收盤，股票報收49港元/股，當天漲幅5.04%。

??20億加身增值服務

??“目前，保利物業在公共服務領域還處于規模擴張階段，并不急于輸出增值服務。”保利物業總經理吳玉蘭去年曾在一次采訪中說道。

??然而，隨著公共服務賽道的競爭者越來越多，或許保利物業也不得不提前釋放其增值服務的內容，今年兩次加碼增值服務就是信號。

??除了增加競爭的籌碼，重倉增值服務，也有自身利潤的考慮。一方面，增值服務的毛利率遠高于基礎的物業管理服務；另一方面，增值服務的收入占比少于物業管理服務，還有較大的增長空間。

??過去一年，保利物業營收80.37億元，同比增長34.7%。其中物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務的收入分別為49.47億元、13.41億元、17.48億元。物業管理服務收入占比最高，為61.6%，其次是社區增值服務21.7%，以及非業主增值服務16.7%。

??雖然兩項增值業務的營收占比不到50%，但是在增長率方面均高于物業管理服務。截至去年底，物業管理服務的營收增速為28.7%，而非業主增值服務和社區增值服務的增幅分別為38.5%、51.5%，拉高了整體營收。

??毛利率方面，增值服務也占據著較高位置。去年，其毛利為14.99億元，同比增長23.8%；毛利率18.7%，同比下降1.6個百分點。

??分攤到各業務線，非業主增值服務與社區增值服務的毛利率均高于整體毛利率，分別為20.1%和30.3%，物業管理服務的毛利占比達到46.7%，而毛利率則只有14.2%。

??招投標占比超9成

??招投標、成立合營公司，以及收并購，是大部分物企外拓的三條道路，保利物業也不例外。

??不過在保利物業的業務拓展中，招投標占據舉足輕重的位置，收并購則較少。

??截至2020年12月31日，保利物業來自第三方的合同管理面積約為3.27億平方米，較2019年12月31日的合同管理面積增長約3870萬平方米。同時，新增第三方合同管理項目382個，對應單年合同金額約17.15億元（不含續簽項目）。

??其中，有超九成的項目數量來自招投標，對應合同金額占比也超過90%。上一年，保利物業通過招投標新簽約合同管理項目355個，對應單年合同金額達到16.4億元（不含續簽項目），金額比例為95.6%。招投標的項目中，非住業態的特色也較為鮮明，其中非住業態單年合同金額占比超過65%。

??此外，保利物業在湖南、江西、浙江等地通過資本化的運作，最終與國企、地方國資平臺等合作方以合資合作的形式，成立了4家公司。

??相比之下，收并購外拓，保利物業一直用得不多。自上市以來，保利物業通過收并購僅拿下一個項目，并且，這唯一一筆收購項目——華昌物業也選在了非住宅領域，主要服務于商辦及公建領域的公司。

??去年，保利物業以8100萬元收購華昌物業80%股權，然而華昌物業年內為保利物業帶來的收入不到800萬元。收并購的回報不穩定，或許也是其削減收并購金額的原因之一。

??公共物業增速超60%

??縮減并購金的另一層原因，與保利物業當前的業態探索也有關聯。

??近兩年，物企的邊界不斷模糊，業態、規模、空間、服務都在朝著更深更遠的方向延伸。碧桂園服務發展“新物業”，萬物云則表示要提供空間運營服務，保利物業在做“大物業”。

??“大物業”的探索中，除了在住宅與非住宅外，公共服務領域的布局也很明顯。一般而言，公共服務項目多是與政府達成合作，通過收并購的方式較難獲得穩定的項目來源。

??“對公共服務空間的拓展，是可能同步實現在管面積和服務內容、方式的兩方面增長的方式。”吳玉蘭就同時表示，“現在保利物業服務的所有城鎮，沒有一個房地產投資項目。”

??保利物業早年間便推出產品——“鎮興中國”，以自身的管理體系與管理能力，提供政府或其他企事業單位采購的公共產品與服務，承接政府所剝離的部分公共服務管理職能。

??目前，在保利物業的業態布局中，公共及其他物業的的管理面積超過半數。去年，保利物業在管面積達到3.8億方，公共及其他物業、住宅社區和商業及寫字樓的在管面積分別是2億方、1.67億方、1130萬方，占比分別是52.9%、44.1%、3%。

??雖然，公共及其他物業的只貢獻了16.2%的物業管理服務營收，不過該項業務的收入在去年實現了超60%的增長速度。截至2020年底，公共物業的收入為8.04億元，較2019年同比增長了67.5%。

??并且在過去幾年，公共物業一直保持倍速增長。2016年-2019年，收入分別為947萬元、3725萬元、2.2億元、4.8億元，2017年-2019年的增幅分別為293%、490.6%、118%。