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??物企上市規模又有了新的突破。10月30日，世茂服務、合景悠活同一日在港交所成功上市，至此月內已有4家物企上市，行業再次迎來物業上市大潮。

       克而瑞物管數據顯示，截止目前，全國上市物企已達到34家，其中2020年上市數量已至10家，已遞交招股書尚未上市交易的物企有10家，其中融創服務、金科服務已通過上市聆訊，將于近期上市。無疑，2020年將成為物企上市“大年”，上市數量將創歷年最高。

       值得注意的是，行業快速裂變的勢頭已經明顯。一方面物企上市規模再創新高，另一方面資本市場表現開始分化，10月已有3家物企出現上市首日破發的情況。此外，9月以來整體物業股出現短期下行，這意味著市場對行業的認知會進入到一個更合理的水平，但物業股仍然是漲幅較大的一個版塊。

??房企分拆物管上市還將持續，但能夠獲得資本市場關注核心股的數量是有限的，未來股票之間會繼續分化，這將與企業的實際運營能力相關。目前行業仍處于向成熟階段跨越的關鍵時期，整體市場和單個企業仍具有較大增量空間，未來2-5年行業將快速裂變，行業已進入規模增長和品質提升的關鍵階段。 

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??上市物企規模已至34家

??2020年作為物企的能力建設年，疫情給行業帶來更多發展機會。上市潮無疑已今年物企資本市場關鍵詞，截至10月30日，上市物企已達34家，本年已有10家物業公司成功上市，另有10家企業已遞表排隊等待中，而融創服務和金科服務已通過上市聆訊，成功上市已板上釘釘。

??此外，恒大物業、建發物業、華潤萬象生活等相繼遞交招股書。結合已知部分企業的上市計劃，四季度有望繼續新增多家物業公司遞表，并有前述物業公司正式上市交易，全年上市企業數量將再創新高。2020年全年，物管行業的資本窗口期將繼續開放，物企業績保持雙位數增長。

??2019年底，物業管理行業市場規模達到10512億元，由于企業不斷延展市政環衛、城市服務等新市場，行業未來潛在市場規模則更大。在萬億市場中，TOP10的集中度低于15%，TOP100企業的集中度剛接近30%。

??目前行業集中度偏低，仍處于向成熟階段跨越的關鍵時期，整體市場和單個企業仍具有較大增量空間，高增長仍會持續，未來2-5年行業將快速裂變，行業已進入規模增長和品質提升的關鍵階段。

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??物業股回調頻現破發

??近日，前期活躍的物業股有明顯回調跡象。

??物業股股價明顯下挫，年初至10月30日，34家物業股平均漲幅為30%，平均漲幅有所收窄。單月來看，9月份，30家物業股的跌幅約為10%，其中13家跌幅在10%以上。究其原因，一方面是前期疫情期間，物業股熱度被推至最高；另一方面，近期資金分散，物業股在中期業績之后，獲利投資者轉移。

??其次，10月成功上市的4家物企有3家企業股價破發。而自2018年下半年開始的物業上市潮，超過20家新上市物企，已至少五家物企上市首日出現跌破發行價的情況，其中10月22日成功上市的第一服務上市首日跌約27%，刷新紀錄。

??隨后，10月30日，世茂服務與和合景悠活雙雙掛牌交易，但兩家公司上市首日均受冷，先后破發，世茂服務于當日收盤保住發行價。這意味著大型物企或者背靠有實力的母公司，企業抗風險能力及潛在價值空間將更能獲得資本市場認可，而小型物企劣勢則較為明顯。

??從以上種種表現來看，短期內行業已進入冷靜調整新周期，市場對物管行業的認知會進入到一個更合理的水平。但這并不會影響房企分拆物管上市的節奏，需要注意的是，未來物業股之間會繼續分化，能夠獲得資本市場關注的核心物管股數量有限，企業的實際運營能力將影響到資本市場表現。

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??物業股仍是成長性較大板塊

??受新冠疫情的影響，雖然資本市場整體表現不盡人意，但物管板塊平均增幅達到了30%。從市值方面看，截止到2020年10月30日，34家上市物業市值總額4649億元，從市盈率角度看，物業服務企業市盈率大多超過20倍，普遍高于地產母公司。

??實際上，物業股具備較強的防御特性。在戰“疫”的關鍵時刻，物業服務企業迎來新的一輪價值突破。進入二月第一周以來，同期已上市的物業服務企業整體止跌上揚，平均漲幅均值在13%左右，遠超同期大盤表現。

??此外，物業行業可預期性較強。從收入端來看，物業服務本身具有輕資產運營的特性，營收可預測、現金流穩定。從規模增長潛力來看，未來1～2年內能釋放出千億級別的市場增量，隨著物業管理社會化的不斷深入，一些原本“封閉”的領域，如“三供一業”、軍隊營區物業管理等，也正在向行業層面開放。

??物管行業是低利潤、弱周期的領域，但并不是一個高負債的行業，相比房企每年必須通過銷售來產生新的收入而言，物業服務企業只要不丟盤，每年的基本收入是確定的。因此，市場的短期波動是資金和情緒左右的結果，物業股仍然是接下來成長性比較確定的板塊，而且成熟企業在加重專業服務的比重，未來在利潤上物業公司也會擁有更多增長。

??截止2020年10月30日34家上市物企市盈率及母公司市盈率

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??跑馬圈地后更需城市深耕

??一直以來，規模化增長是物管企業經營的主要指標，在規模達到一定程度后，企業需要加速提升自身城市深耕“濃度”。目前，行業內差距有10倍之多，做深區域，企業將會帶來更多增長預期，也會帶來更多新商業模式的可能性。

??實際上，物業公司應該注重提高自身服務的附加值，并逐步改變自身盈利結構，提升自身競爭護城河。克而瑞物管數據顯示，17家物業公司中，超過65%平均物管收入是上升的，我們認為，即使在存量領域，隨著物業服務價格的逐步放開，物業公司有望獲得更高的盈利質量，而專項服務的開展使企業不再依賴單一物管收入，也重構了物業的增長邏輯。

??行業發展一大重要待解決的問題在于能否行穩致遠，這取決于能夠吸納人才的數量、層次，并且企業能夠有效留下人才。今年頭部物企新招聘人員數約為現有規模的20%，除了傳統的物業安保、客服外，更多引進財務、投資、市場及營銷、數字化產品開發等人才。跨界、多元人才涌入，塑造了物業服務企業面向未來的競爭力。

??服務力仍然是未來企業發展的核心，物業管理行業的本質是以“服務”為核心的商業活動，必然要以專業的服務價值來體現。過去傳統的、粗獷的服務一去不復返，數字化時代，借助人工智能、大數據、互聯網與物聯網的結合，在新理念、新技術和新思維的改造之下，將實現服務專業度和服務質量的提升。

??股價是短期博弈的結果，物業公司的基本面并沒有發生變化，這仍然是一個在加速增長的行業。行業的真正價值是企業的“服務力”與居民生活所需、城市發展所需的碰撞所創造出巨大可能性，這是一個廣闊的市場。

??實際上，資本市場的表現一定程度上代表著上市物企的分化表現，物企資本表現與其背后實力強、操盤面積大的相關房地產企業不無關系。從另一角度看，分化的背景下物企市場仍較分散，也遠未達到充分競爭的狀態，這意味著行業整合、龍頭物企市場占有率的提升還有很大空間。

??展望未來，后續物管行業上市潮仍將持續，據克而瑞物管統計的數據，目前還有10余家物業公司在香港遞表排隊等待上市，其中，融創服務和金科服務已通過上市聆訊，第四季度可能還將新增多家物業公司遞表，全年上市企業數量將再創新高。可以預見，在標的不斷增多，業績持續分化的前提下，物業板塊的估值短期內可能還將繼續承壓。

??長期來看，整體市場和單個企業仍具有很大的增量空間，高增長仍然會持續，未來3-5年行業將快速裂變，行業已進入規模增長、收并購拓展、品質提升的關鍵階段。