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??隨著存量房時(shí)代的到來(lái)，物管行業(yè)逐漸成為資本市場(chǎng)的新寵，不僅有遠(yuǎn)超房地產(chǎn)幾倍甚至幾十倍的市盈率，還有輕負(fù)債、穩(wěn)收入等優(yōu)勢(shì)。

??頭部房企覬覦這個(gè)萬(wàn)億級(jí)物業(yè)藍(lán)海的野心也逐漸顯露，分拆物業(yè)板塊上市，便是他們?cè)谖飿I(yè)資本市場(chǎng)掘金的第一步。

??截止目前，A+H股上市物企達(dá)31家，據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，至少還有13家物企已遞交招股書(shū)，排隊(duì)等待上市。

??在遞交招股書(shū)的名單中，第一服務(wù)、卓越商企、世茂服務(wù)、合景悠活已于近日紛紛通過(guò)港交所聆訊，這給其他備戰(zhàn)上市的物企再次增添了信心。

??通過(guò)聆訊的物企也為后來(lái)者提供了多個(gè)參考樣本。房企分拆物業(yè)板塊上市，有著天然優(yōu)勢(shì)，可以為物業(yè)公司輸送大量的管理面積。不過(guò)，相對(duì)于這一優(yōu)勢(shì)，資本市場(chǎng)似乎更看重企業(yè)的獨(dú)立性和外拓能力。

??母公司依賴也成了大多數(shù)脫胎于房企的物業(yè)公司所具有的特性。于是，在上市前夜突擊收并購(gòu)，便成了各家物企不謀而合的最大默契。

??世茂服務(wù)耗資12億元并購(gòu)

??近日，世茂服務(wù)通過(guò)港交所聆訊，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)尤為突出，2020年上半年?duì)I收為15.65億元，去年同期僅為8.45億元；上半年利潤(rùn)達(dá)2.55億元，去年同期為1.09億元。

??利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)離不開(kāi)規(guī)模的擴(kuò)張，截至2020年6月30日，世茂服務(wù)共管理293項(xiàng)物業(yè)，總在管建筑面積為8572萬(wàn)平方米，比去年年底增加1755萬(wàn)平方米。

??此外，世茂服務(wù)第三方物業(yè)管理面積占比也從2018年的0.81%，到2019年的25.52%，再到2020年上半年的37.88%，逐漸降低對(duì)母公司的依賴性。

??世茂服務(wù)通過(guò)一系列的收并購(gòu)，實(shí)現(xiàn)了第三方物業(yè)管理面積的快速增長(zhǎng)。

??從2019年到2020年8月，世茂服務(wù)先后收購(gòu)了海亮物業(yè)、泉州三遠(yuǎn)、廣州粵泰、福晟生活服務(wù)、成都信誼、北京冠城、浙大新宇等物業(yè)管理公司的不同股權(quán)?？傇诠苊娣e達(dá)4485萬(wàn)平方米，相當(dāng)于世茂服務(wù)上半年服務(wù)體量的一半，總耗資約12.22億元。

??合景悠活2個(gè)月收購(gòu)5家

??相比世茂服務(wù)，剛剛通過(guò)港交所聆訊的合景悠活規(guī)模并不算大。

??截止2019年底，合景悠活住宅部分在管面積1830萬(wàn)平方米，合約建筑面積2940萬(wàn)平方米；商業(yè)部分在管面積330萬(wàn)平方米，合約建筑面積450萬(wàn)平方米。

??截止2020年4月30日，合景悠活總在管建筑面積為2214.8萬(wàn)平方米，在31家已上市物企中，規(guī)模排名較后。

??合景悠活絕大部分物業(yè)管理收入均來(lái)自關(guān)聯(lián)公司。2017年至2019年，來(lái)自合景泰富及其關(guān)聯(lián)公司的物業(yè)管理服務(wù)收入分別占合景悠活物業(yè)管理服務(wù)總收入的100%、100%及91.8%。

??直到2019年，通過(guò)1.97億元收購(gòu)罡昱企業(yè)后，才獲得第三方物業(yè)管理面積。截止2020年4月30日，來(lái)自第三方物業(yè)管理面積達(dá)到了477.1萬(wàn)平方米，占比總在管面積的21.5%。

??就在通過(guò)聆訊前夕，合景悠活又斥資6736萬(wàn)元，于8月份和9月份先后收購(gòu)了5家物業(yè)公司。

??第一服務(wù)的重組加法

??與上市物企相比，同屬小規(guī)模的第一服務(wù)于近日也通過(guò)了聆訊，擬于10月22日正式掛牌上市。

??在2017-2019年，第一服務(wù)在管面積分別為731.8萬(wàn)平方米、1062.6萬(wàn)平方米、1354.3萬(wàn)平方米，到2020年4月30日才增至1500萬(wàn)平方米。

??來(lái)自第三方物業(yè)的在管面積從2017年的91.4萬(wàn)平方米提升至2020年4月30日的411.8萬(wàn)平方米，第三方物業(yè)在管面積比例達(dá)27.4%，依舊存在母公司依賴性。

??無(wú)法拼規(guī)模的第一服務(wù)，選擇另辟蹊徑，他為資本市場(chǎng)講了一個(gè)“好故事”，即主打綠色人居。

??上市前當(dāng)代置業(yè)董事局主席張雷將第一物業(yè)和第一人居進(jìn)行了一系列重組。第一人居主要從事提供綠色人居解決方案，這也為第一服務(wù)找到了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

??2020年2月，第一物業(yè)收購(gòu)第一人居72.1%股權(quán)，兩家公司合二為一。隨后，第一資產(chǎn)、張雷分別將持有第一物業(yè)的64.6%及4.2%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予第一服務(wù)，緊接著第一資產(chǎn)再度轉(zhuǎn)讓第一物業(yè)31.2%股權(quán)。

??至此，第一人居成為第一物業(yè)子公司，同時(shí)第一物業(yè)成為了第一服務(wù)控股(香港)的全資子公司。

??招股書(shū)顯示，2019年，第一服務(wù)錄得物業(yè)管理服務(wù)收入2.73億元，占總收入的43.7%；綠色人居解決方案收入1.56億元、增值服務(wù)1.97億元，分別占比24.7%、31.6%。

??顯然，在營(yíng)收方面，綠色人居解決方案貢獻(xiàn)不小的力量，且毛利率也要高于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)。

??第三方物業(yè)收購(gòu)方面，據(jù)招股書(shū)披露，于2020年3月，收購(gòu)一家于中國(guó)江蘇省成立的物業(yè)管理公司的45%股權(quán)，總代價(jià)為人民幣2,519,000元，此外并無(wú)其他關(guān)于收購(gòu)方面的信息。

??卓越商企一年投標(biāo)139次

??擬于10月19日掛牌上市的卓越商企，截至2020年5月31日，在34個(gè)城市擁有331個(gè)在管項(xiàng)目，總面積為2580萬(wàn)平方米。

??跟其他多數(shù)依賴母公司的物企不同，卓越商企到2019年，來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)在管面積占比已過(guò)半。

??截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年5月31日，卓越集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積的65.3%、58.7%、43.2%及41.6%；同期，第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積的34.7%、41.3%、56.8%及58.4%。

??第三方物業(yè)管理面的增長(zhǎng)自然也少不了收并購(gòu)的功勞。2019年，卓越商企收購(gòu)了武漢雨陽(yáng)、浙江港灣及武漢環(huán)貿(mào)。通過(guò)該等收購(gòu)，截至2020年5月31日卓越商企獲得的在管總面積約為390萬(wàn)平方米，收購(gòu)總代價(jià)約為3.56億元。

??除了通過(guò)收購(gòu)獲得第三方物業(yè)管理規(guī)模外，卓越商企在競(jìng)標(biāo)上也下了苦功夫。

??于2017年、2018年及2019年以及截至2020年5月31日止五個(gè)月，卓越商企就第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)分別合共投標(biāo)87次、139次、120次及76次，同期中標(biāo)率分別為44.8%、52.5%、40.8%及57.9%。

??盡管收并購(gòu)是擴(kuò)大規(guī)模和擺脫母公司依賴最快捷的方式，但大規(guī)模的收并購(gòu)隨之而來(lái)的債務(wù)壓力、人員管理及服務(wù)質(zhì)量等問(wèn)題都將給企業(yè)帶來(lái)不小的風(fēng)險(xiǎn)。物企也終將要為上市前夕的并購(gòu)狂歡而買單。