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??“集團(tuán)并無在內(nèi)地囤地，批評(píng)的聲音全是錯(cuò)。”八年前，李嘉誠在出席長和系2012年中期業(yè)績報(bào)告會(huì)時(shí)，義正嚴(yán)辭地針對(duì)“囤地”指責(zé)進(jìn)行強(qiáng)烈否定。

??然而，八年后的9月23日，成都高新區(qū)財(cái)政金融局發(fā)布的一紙文件，再次把李超人的捂地術(shù)擺上了臺(tái)面。

??文件顯示，因和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司存在捂地、捂盤行為，嚴(yán)重影響區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，禁止高新區(qū)金融機(jī)構(gòu)向該公司及其項(xiàng)目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向該公司進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助。

??這種嚴(yán)厲的處罰，在地方史上也較為罕見。

??據(jù)悉，和記黃埔成都旗下?lián)碛形挥诟咝聟^(qū)的南城都匯項(xiàng)目，李嘉誠在2004年21.35億元低價(jià)拿到手，總土地面積1036畝。眼下，該項(xiàng)目規(guī)劃的8期建設(shè)只推出了6期，還有6750套房源待售及部分車位。

??上次開盤，已經(jīng)是四年前。

??16年已經(jīng)倏忽而過，南城都匯樓面價(jià)已從競得價(jià)1030元/平方米，飆升到如今超過2萬/平方米。靠著長周期開發(fā)、囤地賣項(xiàng)目，李嘉誠獲利不菲。

??針對(duì)被點(diǎn)名批評(píng)一事，長實(shí)集團(tuán)（1113.HK）拒絕背鍋，公開回應(yīng)稱，和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司現(xiàn)在并非長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司之附屬公司，亦不是由集團(tuán)控制。公司所有發(fā)展項(xiàng)目均嚴(yán)格按照國家法規(guī)進(jìn)行，并不存在囤地的情況。

??原來早在7月，長實(shí)將成都南城都匯項(xiàng)目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給RZ3262019 Limited，這家企業(yè)由禹洲集團(tuán)和成都瑞卓置業(yè)有限公司各持股50%。作價(jià)約78.47億港元，為長實(shí)帶來收益38.11億港元。

??成都南城都匯項(xiàng)目，只是長實(shí)“土地閑置”被處罰的一個(gè)縮影。

??和記黃埔位于東莞厚街的海逸豪庭項(xiàng)目，因“閑置”長達(dá)95個(gè)月，于2007年被國土部門征收7915萬元土地閑置費(fèi)。之后，該項(xiàng)目仍繼續(xù)“曬”了5年太陽。

??此外，2010年8月，和記黃埔在北京十三陵巨資打造的“皇家別墅”北新嘉園項(xiàng)目，也榮登上了國土部曝光的“閑置土地黑名單”。昌平區(qū)國土分局曾多次以書面形式和口頭形式催促其盡快開工未果。彼時(shí)，和記黃埔2011年年報(bào)顯示，預(yù)計(jì)2014年僅能完成該項(xiàng)目的1%。

??截止目前，長實(shí)在全國20多個(gè)城市50個(gè)項(xiàng)目，均不同程度的疑似閑置。據(jù)長實(shí)半年報(bào)顯示，2020年內(nèi)已完成及預(yù)期完成的物業(yè)，這些項(xiàng)目重點(diǎn)布局在北京朝陽區(qū)及順義區(qū)、上海普陀區(qū)及浦東新區(qū)、重慶南山區(qū)楊家山片區(qū)、廣州增城及黃埔區(qū)、惠州大亞灣、東莞環(huán)崗湖和中山五桂區(qū)等區(qū)域。

??其中，在9月初，北京市朝陽區(qū)逸翠園二期項(xiàng)目和上海普陀區(qū)高尚領(lǐng)域項(xiàng)目就爆出被放上了貨架，對(duì)應(yīng)價(jià)值達(dá)500億元，融創(chuàng)中國有意接手。

??雖然之后長實(shí)立即辟謠稱，“市場上很多人對(duì)該公司的項(xiàng)目感興趣，但不代表公司須要出售相關(guān)資產(chǎn)”。然而，這兩處資產(chǎn)的“捂地”事實(shí)卻是板上釘釘。據(jù)了解，長實(shí)持有北京住宅項(xiàng)目地塊已近20 年，直至2019 年才開工建設(shè)，北京項(xiàng)目部分樓體已封頂。

??上海高尚領(lǐng)域則握在手中14年。早在2006年，長實(shí)聯(lián)合和潤集團(tuán)以22億元的底價(jià)共同購得高尚領(lǐng)域地皮，其中長實(shí)及和潤分別持有60%和40%股權(quán)。而今，歷時(shí)十余年的開發(fā)慢途，隨著上海地價(jià)上漲，高尚領(lǐng)域所屬的真如板塊的樓面價(jià)已較長實(shí)拿地之初的3000多元每平米，增長了十幾倍。

??在這兩個(gè)項(xiàng)目外，長實(shí)其他項(xiàng)目也早已以“捂盤”聞名。

??最知名的莫過于北京譽(yù)天下。1993年，長江實(shí)業(yè)首次作為大股東參與譽(yù)天下項(xiàng)目開發(fā)，該項(xiàng)目也是其在北京開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。2003年，長江實(shí)業(yè)完全擁有該地塊；2005年，開工不久就因工程問題停了，直至2008年復(fù)工。

??2018年，譽(yù)天下項(xiàng)目終于全部竣工。從1993年參與開發(fā)算起，該項(xiàng)目的開發(fā)花耗時(shí)25年，也就是1/4個(gè)世紀(jì)。

??另一處備受質(zhì)疑的地塊位于重慶南岸區(qū)楊家山片區(qū)。2007年4月，和記黃埔斥資24.5億元，獲得該片區(qū)2500畝土地，并宣布投資120億元打造集中高檔高層住宅、商業(yè)等為一體的新城區(qū)。3年后才遲遲開工，彼時(shí)開發(fā)商稱是由于政府沒有按時(shí)交地。但13年過去，該地塊的御峰項(xiàng)目仍在未完成項(xiàng)目之列。

??位于上海浦東新區(qū)的御沁園還曾因久不開工上了“黑名單”。該項(xiàng)目于2008年獲得，2010年1月“榮登”上海市規(guī)劃和國土資源管理局公布的8幅擬收回和督促開工的閑置土地名單。在這1年多以后，該項(xiàng)目才“龜速”開工。2012年開始銷售，截至2020年9月，仍有18套住宅未售出。

??廣州項(xiàng)目同樣“資歷不淺”。2020年半年報(bào)中顯示，目前長實(shí)在廣州的在售住宅項(xiàng)目有御湖名邸及逸翠莊園。其中，御湖名邸項(xiàng)目于1995年4月進(jìn)行土地出讓，有部分物業(yè)直到2020年才取得預(yù)售證，時(shí)隔25年；逸翠莊園項(xiàng)目于2005年12月拿地，部分物業(yè)于2019年9月方竣工，2020年才領(lǐng)取預(yù)售證。

??2019年、2020年，和記黃埔位于中山五桂山和惠州大亞灣的瀧珀花園相繼開盤。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)獲悉，中山五桂山地塊早在2010年就已獲得，彼時(shí)約定2013年7月交地，2016年7月竣工。惠州大亞灣地塊拿地也有不少年。

??2013年后，長江實(shí)業(yè)未在內(nèi)地拿地。但截至2020年6月30日，其在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備仍有8300萬平方呎。

??值得注意的是，按照《閑置土地處置辦法》等規(guī)定，對(duì)未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按規(guī)定征繳土地閑置費(fèi)，并督促項(xiàng)目業(yè)主及時(shí)動(dòng)工建設(shè)；對(duì)未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

??知情人士指出，“但是在實(shí)際執(zhí)行中，有些人總能找到規(guī)避的辦法，責(zé)任最后也都不是由他承擔(dān)。”

??為何開發(fā)速度如此之慢？

??通常而言，市道低迷時(shí)購入土地，等待時(shí)機(jī)成熟再開發(fā)，這種典型的捂地式操盤模式，正是港資所擅長的，李嘉誠亦然，拉長開發(fā)周期無疑能給長實(shí)帶來了一定程度資產(chǎn)增值收益。

??以北京譽(yù)天下項(xiàng)目為例，長達(dá)25年的開發(fā)，讓長江實(shí)業(yè)等來了該地塊的“飛升”。經(jīng)過10多年的囤地，中央別墅區(qū)交通配套和區(qū)域環(huán)境有了明顯改善，土地價(jià)值大大提升。再經(jīng)過10年的開發(fā)，中央別墅區(qū)可供開發(fā)的土地越來越稀缺，土地溢價(jià)可想而知。據(jù)了解，2008年譽(yù)天下別墅上市時(shí)，價(jià)格為20000元/平方米，如今已達(dá)到65000元/平方平。

??而重慶楊家山片區(qū)，2007年和記黃埔以24.6億元獲取該地塊，2018年有媒體報(bào)道和記黃埔擬出售該處資產(chǎn)，報(bào)價(jià)200億元。而2007年成交樓板價(jià)約760元/平方米，十年后已漲了近10倍。

??這種土地“慢周轉(zhuǎn)”模式一直被詬病為“囤地”。雖然長和系接二連三地否認(rèn)囤地的說法，卻難以讓人信服，“其他開發(fā)商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目要四五年時(shí)間，而長實(shí)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目卻要花8年甚至10年時(shí)間，這實(shí)際上就是一種變相囤地，也是它的一種商業(yè)模式。”相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出。

??而長實(shí)囤地的另一種模式是“低買高賣”，囤積土地，等溢價(jià)升值后再轉(zhuǎn)讓出售，轉(zhuǎn)手即翻倍。

??此次被點(diǎn)名的成都南城都匯項(xiàng)目出售即是這種模式的典型。追溯歷史，2019年10月，李嘉誠將持有8年時(shí)間的大連西崗項(xiàng)目以超過40億元，2011年其拿地價(jià)格僅為19億元。此外，上海世紀(jì)匯項(xiàng)目經(jīng)過12年開發(fā)周期后轉(zhuǎn)讓，錄得未經(jīng)審核收益約62.2億港元。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2013年至今，李嘉誠旗下企業(yè)及公司在內(nèi)地出售十多個(gè)項(xiàng)目，攬金超560億元人民幣。