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??“李嘉誠又要出走了？！”

??9月伊始，在各企業披露中期財報的節點，業界傳出這樣一則消息。

??李嘉誠麾下的長江實業集團有限公司（以下簡稱為“長實集團”）擬出售位于北京、上海的兩處物業，總價約500億人民幣。而據香港經濟日報消息，長實集團對此回應：“市場上很多人對我們的項目感興趣，不代表我們需要出售相關資產。”

??近10年來，李嘉誠在內地相繼拋售了廣州西城都薈廣場、東方匯金中心、北京盈科中心、重慶大都會等數十億級別項目。

??而長實集團最近一次出售內地資產，是在今年7月，以約78億元，向禹洲集團及成都瑞卓置業各持股50%的合資公司出售了成都南城都匯項目。

??市場對長實集團的動態，似乎總顯得“風聲鶴唳、草木皆兵”。實際上，李嘉誠在近10年來，頻頻拋售內地資產，購入海外項目。另一方面，又投身公益，捐資助學。兩級口碑之中，釋放出的信號，引商界揣測。

??●內地土儲占總土儲90%

??從長江實業近期披露的年中期報告來看，內地地產依然是長實集團的重要資產組成部分。

??上半年，長實集團已確認物業銷售收入為194.84億元港幣（2019年同期，為192.32億元港幣）。其中，香港地區占6116百萬港元，同比2019年同期下跌約61%。內地為10929百萬港元，環比同期增約219%、海外為2439百萬港元，同比增1776%。

??年中報顯示，長實集團香港物業銷售收益較2019年同期減少，但已被內地較高的物業收益所抵消。而在內地，市場總體則較為平穩，并于2020年7月23日，完成了南城都匯的住宅和商業單位及停車場的銷售。

??值得注意的是，本期間內，內地的銷售額突破至百億港元，銷售收入同比大增超20倍。

??年中報顯示，內地出售的高逸尚城，帶來了重大收益。除此之外，香港Sea to Sky、愛海頌，及內地的東莞逸豪庭、廣州翠逸莊園和上海御沁園等，預計各項目竣工及銷售確認時帶來溢利收益。

??此外，內地土儲依然是長實集團的重要發展矩陣。

??在土儲方面，內地土儲占集團總土儲的90.2%。截止至中期結算日，長實集團擁有可開發土儲約9200萬平方尺，其中500萬平方尺在香港，8300萬平方尺（約922萬㎡）在內地及400萬平方尺在海外。

??●長實的“慢周轉”

??李嘉誠土地開發的“慢周轉”模式，一直被業界所詬病。

??與合生創展前期的”慢周轉“模式相似，長實集團的土地開發周期高于一般企業的水平。然而，合生創展一般將自留開發。而長實集團，則是將大量土地轉讓出售。因此，也被業界詬病為 “低買高賣”。

??據樂居不完全統計，李嘉誠旗下企業及公司在2013年至今，相繼在內地轉手數十個項目，攬金超560億元人民幣。此外，還有部分香港的資產，及其他行業公司股份，涉及金額超千億元。

??轉手即翻倍，是李嘉誠旗下企業銷售資產備受爭議的核心。

??以2019年售賣給融創的大連西崗項目為例，李氏企業在2011年拿下這塊大連市中心商住地時，總價為19億元。8年之后，李嘉誠以40億元總價將這個還未完工的項目賣給了孫宏斌，轉手便賺取了超20億的差價。

??而最近一次出售的項目是位于四川成都的南城都匯商住項目，該項目涵蓋第1至8期住宅及商業單位以及停車場。最終，約78億元人民幣作價出售給禹州集團和成都瑞卓置業的聯合體公司。該項目是李嘉誠麾下的和記黃埔于2004年，以總價約21億元拿下。歷經16年，差價達57億元。

??●廣州，被李嘉誠拋下了嗎？

??在長實集團近年披露的報告中顯示，其近年來發展的物業項目囊括中國內地、中國香港、新加坡、英國等地，其中內地所占項目最多，約有7個。而內地項目中，則是廣州項目最多，約有2個。這不得不回溯起，廣州曾是長實集團地產發展的重要陣地之一。

??90年代時期，內地房地產建設突飛猛進，但卻缺資金、缺經驗、缺技術。由于港商具有雄厚的資金實力和項目經驗，于是，便涌現出一大批內地港商合作項目，例如全國第一個商品房項目便是此類操作的結果【回顧：40歲的東湖新村，從700元/㎡到5.5萬元/㎡】。

??李嘉誠進入廣州的首個項目，便由此而來。當時，廣州正在修建地鐵一號線，其中地鐵上蓋的黃沙地塊被和記黃埔拿下，并與長實聯合開發。那宗黃沙地塊便是如今的逸翠灣小區及西城都薈項目。2005年，黃沙地塊正式動工。

??2008年，逸翠灣以12000元/㎡價格高價入市。與此同時，作為商業配套的西城都薈項目卻遲遲沒有開業。并且還陷入了招商難、主力店撤場的困境。在2012年底，西城都薈終于迎來開業，但不少商鋪卻空置。

??此后，西城都薈遭遇轉手，被和記黃埔以5.78億元轉讓給基匯資本及摩根士丹利房地產基金，2017年，該公司又以總價40.65億元將其轉讓給香港領展。

??據不完全統計，長實集團在廣州的地產投資及其關聯項目有廣州黃沙地鐵站上蓋西城都薈項目（已出讓）、黃埔廣州國際玩具禮品城（佳兆業接手）、荔灣黃沙大道的逸翠灣、增城的逸翠莊園、番禺的珊瑚灣畔等項目。

??目前，長實在廣州的在售住宅項目有御湖名邸及逸翠莊園。

??御湖名邸位于黃埔金坑森林公園內，定位高端，目前在售建面約437㎡三層大宅，總價873萬元/套起。據銷售資料顯示，項目戶戶配有六人私家電梯連貫各層。

??而逸翠莊園則是位于增城荔城，在售建面約188㎡類獨棟別墅，毛坯均價約20000元/㎡。

??值得注意的是，御湖名邸項目于1995年4月進行土地出讓，但有部分物業至2020年方取得預售證，時隔25年。逸翠莊園項目于2005年12月拿地，部分物業于2019年9月方竣工，至2020年才領取預售證。

??時至今日，當年的地產大咖，如今在廣州僅剩2個項目，這樣的李嘉誠，失去影響力了嗎?

??這要談起長實集團旗下全資附屬公司和記黃埔（以下簡稱“和黃”）。1979年，長實集團以6.93億港元從匯豐銀行手中，接下了香港英資四大洋行之一的和記黃埔，從而奠定了李嘉誠成為商業大亨的席位。

??長江和記事業與和記黃埔已于2015年6月完成業務重組及合并。和記黃埔囊括的的產業有港口及相關服務、通訊、地產、零售、能源等。其中，知名連鎖品牌屈臣氏、知名醫藥品牌白云山和黃中藥，便是和黃旗下的品牌，從屬于李嘉誠麾下。

??在地產發展之初，港商翹楚在內地開辟項目眾多。時至今日，霍英東、李嘉誠等人仍有項目在廣州，有趣的是，霍英東早年在南沙灣拿下的地塊項目時，南沙仍是一片荒蕪。而數十年之后，南沙灣轉眼迎來高光時刻，土地拍賣更是達到封頂價。

而李嘉誠目前在廣州的項目，一個在增城，一個在黃埔，都是打銷售“持久戰”的項目。購房者直言：“房子看的是區位、環境、戶型，不會因為李嘉誠，或者某一個港商的背書去購買。”

??如今，巨頭，依然是巨頭。但對于廣州地產而言，李嘉誠的地產光芒，似乎已然不再耀眼。