公司陳傳希 2020-07-14 08:36:13 來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院
??7月10日，綠城管理（09979.HK）成功赴港上市，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“代建第一股”。綠城管理是綠城中國(guó)分拆出來(lái)的“輕資產(chǎn)”代建業(yè)務(wù)。綠城管理的上市，讓人看到下一個(gè)行業(yè)藍(lán)海——以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的代建業(yè)務(wù)。
??在資本市場(chǎng)上，綠城管理上市前的暗盤(pán)收?qǐng)?bào)2.88港元，比招股價(jià)2.5港元漲15.2%。首日開(kāi)盤(pán)后，綠城管理每股報(bào)價(jià)2.65港元，較發(fā)行價(jià)上漲5.6%；首日收盤(pán)價(jià)為每股3.25港元，較發(fā)行價(jià)上漲30%。截至7月13日13:30，綠城管理報(bào)價(jià)4.23港元，當(dāng)日漲30.15%，綠城管理市值漲到80.8億港元。
??30+房企分食代建業(yè)務(wù)
??房地產(chǎn)代建是由擁有土地、資金的委托方發(fā)起訴求，由擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)代建方承接，雙方通過(guò)平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。
??一般來(lái)講，房地產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)是房企在主營(yíng)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，縱向多元化戰(zhàn)略發(fā)展思路的延伸。截至目前，房企中有30+涉足代建業(yè)務(wù)。此外，目前還有中梁控股等房企提出布局代建。
??房地產(chǎn)代建行業(yè)根據(jù)委托方的不同，通常被分為政府代建、商業(yè)代建、資本代建這三個(gè)類型。
??但在代建業(yè)務(wù)上，房企的具體操作方式也是不同的。有單純收取項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)的純代建模式，代表公司有濱江集團(tuán)；也有小股操盤(pán)形式，如萬(wàn)科；還有類似信達(dá)地產(chǎn)的金融投資+監(jiān)管代建模式等......
??代建業(yè)務(wù)是擴(kuò)張企業(yè)影響力的一個(gè)有力武器。尤其是對(duì)于很多深耕區(qū)域的房企，如深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)、深耕西南的藍(lán)光發(fā)展等，代建業(yè)務(wù)都為公司的規(guī)模及影響力擴(kuò)張貢獻(xiàn)力量。
??建業(yè)地產(chǎn)2019年的合約銷售金額約為718億元，加上輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售額293億元之后，建業(yè)合約總銷售達(dá)到1011.5億元，成功跨入千億陣營(yíng)。建業(yè)在河南省的市占率提高到了11.2%，在河南市場(chǎng)繼續(xù)保持領(lǐng)軍者的地位。
??但總體來(lái)說(shuō)，在整個(gè)代建行業(yè)，綠城管理一騎絕塵。截至2019年12月31日，綠城管理代建項(xiàng)目覆蓋中國(guó)26個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的85座城市以及柬埔寨的一座城市，擁有共計(jì)260個(gè)項(xiàng)目，管理代建建筑總面積為6750萬(wàn)平方米。據(jù)媒體，按2017年至2019年累計(jì)已訂約建筑面積、2019年新訂約建筑面積及2019年總收入計(jì)算，綠城管理是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的代建公司。
??母公司依賴度低，毛利率參差不齊
??此外，代建業(yè)務(wù)不同時(shí)下物業(yè)管理業(yè)務(wù)，對(duì)母公司的依賴度并不高。如綠城管理在財(cái)務(wù)方面獨(dú)立于綠城中國(guó)營(yíng)運(yùn)。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，綠城管理自綠城中國(guó)產(chǎn)生的收入分別為人民幣84.9百萬(wàn)元、人民幣82.4百萬(wàn)元及人民幣118.5百萬(wàn)元，占公司總收入的8.4%、5.6%及5.9%。
??這項(xiàng)漸漸被房企發(fā)現(xiàn)的業(yè)務(wù)盈利情況如何。據(jù)目前已披露了代建業(yè)務(wù)的毛利率可知，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率參差不齊。2019年，格力地產(chǎn)的受托開(kāi)發(fā)項(xiàng)目毛利率是17.6%；濱江集團(tuán)房產(chǎn)項(xiàng)目管理服務(wù)的毛利率是19.33%；綠城管理的毛利率是44.2%。
綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：913300001429292295 經(jīng)營(yíng)狀況：存續(xù) 注冊(cè)資本：1000000（萬(wàn)元）
風(fēng)險(xiǎn)情況： 自身風(fēng)險(xiǎn) 2 變更提醒 557 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 331
華中綠城投資發(fā)展有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91420102MA4L07Y92L 經(jīng)營(yíng)狀況：存續(xù) 注冊(cè)資本：1000000（萬(wàn)元）
風(fēng)險(xiǎn)情況： 自身風(fēng)險(xiǎn) 1 變更提醒 168 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 30
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化，4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼；三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力，保障存量房交易資金安全，維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮：房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝：穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
- 9月房?jī)r(jià)：下跌態(tài)勢(shì)有所遏制，一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù)：商品房單月銷售回暖，10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行：降低存量房貸利率工作接近尾聲，市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看，百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 69月房?jī)r(jià)：下跌態(tài)勢(shì)有所遏制，一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林：重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論
