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??父輩們喜歡單打獨斗不同，合生二代掌門朱桔榕似乎更喜歡開放合作。

??今年5月，合生創(chuàng)展集團(股票00754.HK 以下簡稱“合生”)豪擲180億元拿下北京分鐘寺三宗地后，朱桔榕并未急于選擇獨立操盤，而是為手中地塊分別圈定了中意的合作伙伴。

??隨著時間推進，合生的“伙伴們”也逐一浮出水面。

??7月4日，L-39地塊的項目公司北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司和L-41地塊的項目公司北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人董事、監(jiān)事等工商信息悄然發(fā)生變更。在兩家企業(yè)董事、監(jiān)事等工商信息中，幾乎同時出現(xiàn)了世茂集團副總裁、華北區(qū)域董事長劉輝，世茂華北公司京冀公司總經(jīng)理袁海濱，世茂集團北方大區(qū)財務(wù)負責(zé)人賈麗萍等多個世茂相關(guān)人員的身影。

??與此同時，金茂將入局另一宗地塊開發(fā)的消息也隨即傳出，據(jù)接近合生的一位知情人士透露：目前，金茂和合生已經(jīng)進入深入溝通階段，合作達成將是大概率事件。

??對于世茂的入局，7月8日，中國房地產(chǎn)報記者致電合生創(chuàng)展，對方一位相關(guān)負責(zé)人向記者表示：“L-39地塊和L-41地塊規(guī)劃的是豪宅產(chǎn)品，所以考慮引入行業(yè)內(nèi)打造豪宅的標桿企業(yè)合作開發(fā)。”

??對于金茂是否也會入局，他表示：暫不方便回復(fù)，但L-24及L-26地塊中，合生會選擇一塊地獨立操盤，獨立操盤的項目主要是面向改善型需求人群。另外一塊地會考慮引入企業(yè)合作開發(fā)。

??敵手變“伙伴”

??北京南三環(huán)外、距地鐵僅數(shù)百米、不限價、純商品房住宅項目、建筑規(guī)模超過10萬平方米……這些關(guān)鍵詞令分鐘寺地塊被業(yè)內(nèi)譽為今年上半年北京最好的地塊。要知道，北京自2017年以來四環(huán)內(nèi)只出讓了8宗地塊。2018年又下達“四環(huán)限住令”，限制四環(huán)以內(nèi)各類用地調(diào)整為住宅商品房，四環(huán)內(nèi)宅地出讓已經(jīng)是“可遇而不可求”。

??“當時拿下分鐘寺地塊不到十分鐘，就有企業(yè)電話打來希望能合作開發(fā)”一位接近合生的業(yè)內(nèi)人士表示。有消息稱，中駿是第一個給朱桔榕打來電話的。此后，長長的“緋聞名單”上又相繼出現(xiàn)了保利、首開、北京建工的身影，記者曾向中駿、保利、首開等內(nèi)部工作人員求證，但得到的回復(fù)均為：“有聽說，但不知是否屬實。”

??在諸多合作伙伴中，金茂是最先被圈定的，作為合生二代掌門首次選定的合作對象，雙方曾在2019年9月以28.2億元總價聯(lián)手拿下豐臺區(qū)南苑石榴莊0517-L02地塊。巧合的是，石榴莊地塊也是不限價商品房住宅地塊，在彼時北京的土拍市場中，也吸引了一眾房企覬覦。

??從合生近兩年在北京拿地的風(fēng)格來看，其目標很明確：首先依舊遵循地段為王金律，其次是不限價。這一條件，對于擅長做豪宅項目的房企來說至關(guān)重要。

??如果說金茂的入局是預(yù)料之中，那么世茂的出現(xiàn)著實讓人意外。

??在今年5月19日的土拍現(xiàn)場， L-39的競拍中，合生的對手，除了招商+恒基 、融創(chuàng) 、城建 、保利+首開+建工、中海、平安等一眾大佬，還有世茂，整個競價過程十分激烈，融創(chuàng)曾在第31輪競價中加入，但角逐到最后只剩世茂和合生，雙方酣戰(zhàn)至第56輪，直到合生舉牌42億元，才無人跟進。L-39最終成交樓面價76168元/平方米，溢價率42.08%。

??在L-41的競拍中，也出現(xiàn)了類似情形，該地塊當時吸引了8家房企及聯(lián)合體報名，包括合生、融創(chuàng)、金融街、城建、保利+首開+建工、中海、平安、世茂。前期保利+首開+建工、中海、世茂激烈交戰(zhàn)，合生卻按兵不動，直至第66輪方才加入戰(zhàn)局，此后融創(chuàng)62.8億元壓過，保利+首開+建工65億元跟上，但最終合生以65.4億元成交價拿下分鐘寺L-41地塊，溢價率37.86%，樓面價73912元/平方米。

??兩場交戰(zhàn)，世茂均輸一籌，但未曾想，一個月后，雙方再次見面竟然攜手成友。

??對于兩者的合作，諸葛找房分析師陳霄表示：合生本次拿下北京分鐘寺三宗地塊，規(guī)模較大，定位為中高端住宅，上市后價格水平較高，而在拿地后引入金茂和世茂聯(lián)合開發(fā)，首先是考慮項目體量大、單獨打造難度偏大，如果單獨開發(fā)后期面臨的資金壓力也較大，引入合作伙伴是必然之舉。另外，合作開發(fā)也可以在分擔資金風(fēng)險的同時，提升項目的品牌力和市場影響力。此外，在項目的打造和后期營銷上形成互補，產(chǎn)生差異化的效果。

??相關(guān)研究機構(gòu)總監(jiān)李建橋則認為：房企采用聯(lián)合開發(fā)模式一般基于以下幾個考慮：一、可通過引入合作方緩解資金壓力，提升項目資金實力；二、實現(xiàn)合作方的優(yōu)勢互補，將更多的開發(fā)經(jīng)驗運用到項目中，提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高項目品牌的影響力；三、為了拓展城市布局范圍，通過聯(lián)合開發(fā)，借助本土企業(yè)品牌影響力，實現(xiàn)布局城市的快速擴張。

??聯(lián)合開發(fā)這筆賬

??如果仔細翻閱公告會發(fā)現(xiàn)，合生手中的這幾宗熱門地塊，從啟動工程到預(yù)售均不超過3個月。

??公告資料顯示，合生于5月9日所拿的L24+L26地塊，將發(fā)展成為8座總建筑規(guī)模合共約10.74萬平方米的住宅大樓。預(yù)估2020年10月啟動工程，2020年12月開始預(yù)售。

??L39和L41地塊，則將分別被打造為4座合共約有5.51萬平方米建筑控制規(guī)模面積的住宅大樓，和7座合共約有8.85萬平方米建筑控制規(guī)模面積的住宅大樓。

??其中L41地塊定位為“初級改善物業(yè)”，其戶型為面積小于140平方米的中小型公寓。L39地塊的建筑工程將會在2021年2月開始，預(yù)售預(yù)計在2021年4月；L41地塊的建筑工程將會在2021年1月開始，預(yù)售預(yù)計在2021年3月。

??“快周轉(zhuǎn)不是合生的強項，所以引入世茂和金茂聯(lián)合開發(fā)，雖然會損失部分權(quán)益，但從實際成本利潤角度來看，合生這筆賬還是劃算的。”北京TOP20國企投資部經(jīng)理劉嚴告訴記者。

??在他看來，合生拿地成本實際上并沒有表面看到的那么多，分鐘寺地塊的一級開發(fā)商為珠江投資集團，是合生創(chuàng)展兄弟企業(yè)，此項目一級開發(fā)歷時10年，已累計投入資金數(shù)百億元。根據(jù)相關(guān)政策，三宗土地一級開發(fā)補償費用約為113億元，這意味著180億元的拿地費用，合生的實際支出為約為67億元，這也為合生未來開發(fā)留足了運營空間。

??然而，對于合生來說，市場下行仍是不可忽略的影響因素。2020年在疫情影響下，房地產(chǎn)市場成交受到?jīng)_擊，豪宅成交也普遍出現(xiàn)下滑，分鐘寺項目未來暗藏隱憂。

??對此，陳霄認為，該項目地理位置優(yōu)越，未來會有較高的市場關(guān)注度，但該位置并不是北京傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域，未來還是會面臨一定的壓力。北京的豪宅市場競爭壓力較大，對于開發(fā)商的操盤能力來說也是一個考驗。